Najlepszą drogą do nabywania użytkowania wieczystego przez spółdzielnie mieszkaniowe, mające bloki z okresu PRL na gruntach bez tytułu prawnego, jest ścieżka administracyjna - tak wynika z przyjętego we wtorek przez Radę Ministrów projektu specustawy. Uwłaszczenie obejmie również grunty objęte roszczeniami dawnych właścicieli, ale nie do końca jest jasne, czy spółdzielnie uzyskają tą metodą wszystkie tereny - m.in. z parkingami i drogami dojazdowymi.
Po wtorkowym oficjalnym przyjęciu dokumentu przez rząd, teraz trafi on do laski marszałkowskiej. Chodzi o projekt ustawy o uregulowaniu praw do niektórych gruntów znajdujących się we władaniu spółdzielni mieszkaniowych (numer w RCL - UD335), nad którym prace trwały od prawie roku w Ministerstwie Rozwoju i Technologii (MRiT). Przepisy mają objąć ok. 120 spółdzielni i ok. 100 tys. posiadaczy praw do lokali spółdzielczych.
Projekt przewiduje, że spółdzielniom mieszkaniowym, które na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa albo własność jednostki samorządu terytorialnego po dniu 5 grudnia 1990 r. wybudowały same (albo ich poprzednicy prawni), za zezwoleniem właściwego organu, budynki przysługuje żądanie ustanowienia na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego tych gruntów, będących w ich posiadaniu nieprzerwanie od dnia 5 grudnia 1990 r. do dnia zgłoszenia żądania oraz o nieodpłatne przeniesienie własności położonych na nich budynków. Takie uprawnienie przysługiwałoby również tym spółdzielniom, które przed tą graniczną datą wybudowały z własnych środków, za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego, budynki i które do końca 1996 r. nie zgłosiły roszczenia o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntów i nieodpłatne przeniesienie własności budynków (sprawy te toczyły się na podstawie art. 208 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Uprawnienia spółdzielni potwierdzałaby decyzja administracyjna wydawana przez starostę (w dużych metropoliach – prezydenta miasta).
Ma to ułatwić procedury i przyspieszyć uzyskiwanie użytkowania wieczystego przez spółdzielnie. W konsekwencji pozwoli to odblokować normalny obrót rynkowy wieloma mieszkaniami w zasobach spółdzielczych.
Nieuregulowany stan prawny gruntu sprawia dziś, że wiele mieszkań, głównie w spółdzielniach warszawskich, funkcjonuje na marginesie normalnego obrotu. Dopóki spółdzielnia nie ma tytułu do gruntu, nie można wyodrębnić własności lokalu ani założyć księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a tym samym ustanowić hipoteki. W praktyce takie mieszkania kupują więc głównie osoby płacące gotówką, co zawęża krąg nabywców i obniża ceny. Projekt wprowadza ścieżkę administracyjną, czyli decyzję o ustanowieniu użytkowania wieczystego zamiast wieloletnich negocjacji umownych, dlatego może tę sytuację realnie odblokować: mieszkania staną się pełnoprawnym przedmiotem obrotu i kredytowania, a ich ceny powinny zbliżyć się do cen porównywalnych lokali w okolicy. Tempo zmian zależy jednak od sprawności organów, które będą wydawać decyzje (w Warszawie - prezydenta miasta), od wysokości opłat i bonifikat oraz od ostatecznego kształtu przepisów ograniczających roszczenia osób trzecich – podkreśla Karolina Pilawska, adwokat z kancelarii Pilawska Zorski Adwokaci.
Sytuacja spółdzielni mieszkaniowych oraz ich członków stała się szczególnie skomplikowana po podjęciu przez Sąd Najwyższy uchwały w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2013 r. (III CZP 104/12). W jej świetle, jeśli spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym, nie może dojść do skutecznego ustanowienia definitywnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jako ograniczonego prawa rzeczowego (art. 244 par. 2 k.c.). Nie jest też więc możliwe założenie księgi wieczystej dla samej ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Brak księgi wieczystej oraz perspektywy jej założenia w istotny sposób ograniczył obrót tymi prawami, uniemożliwiając zabezpieczenie wierzytelności banku lub innych instytucji finansujących zakup lokalu hipoteką. Hipoteki takiej nie można uzyskać również w sposób przymusowy. Nowa specjalna ustawa ma przeciąć ten węzeł gordyjski.
Ministerstwo zdecydowało się stworzyć odrębny projekt ustawy zamiast nowelizacji art. 35 i następnych w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2026 r. poz. 889). Uprawnienia spółdzielni będą też miały pierwszeństwo przed zgłoszonymi roszczeniami byłych właścicieli. Tu projekt wyszedł naprzeciw postulatom m.in. takich spółdzielni, jak położona na stołecznym Ursynowie SM „Na Skraju”, która ma problemy z roszczeniami do terenów, na których stoją jej bloki.
A co ze sprawami w toku? Spółdzielnie miałyby 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy, aby zdecydować się, czy kontynuują sprawy prowadzone na podstawie dotychczasowych przepisów, czy też zdają się na nowe regulacje prawne (tak wynika z art. 5 ust. 1 projektu ustawy).
Projekt nie wprowadza jednak automatyzmu w nadawaniu użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni, mimo że takie rozwiązanie (czyli np. zastosowanie instytucji tzw. przemilczenia albo zasiedzenia) sugerował Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Dlaczego?
Konstrukcja quasi‑zasiedzenia, zaczerpnięta m. in. z wcześniejszych projektów, była m. in. przedmiotem negatywnych stanowisk rządu oraz uznana przez Trybunał Konstytucyjny za niekonstytucyjną. Wątpliwości natury systemowej wykluczają zatem możliwość wprowadzenia mechanizmu nabycia gruntu z mocy prawa, „przemilczenia” czy administracyjnego zasiedzenia – czytamy w raporcie z konsultacji sporządzonym przez MRiT.
Duże obawy – zarówno organizacji spółdzielczych, jak i lokatorskich – budzi 12-miesięczny termin na wydanie decyzji administracyjnej. Padają argumenty, że jest on, przy znacznym skomplikowaniu spraw i konieczności zebrania odpowiedniej dokumentacji, często nierealny. Mimo tych krytycznych uwag MRiT nie zdecydowało się, aby zaproponować jego wydłużenie. Resort jest zdeterminowany, aby – jeśli nowe przepisy staną się obowiązującym prawem – szybko i sprawnie przeprowadzić weryfikację, czy dla spółdzielni jest otwarta droga do ustanowienia użytkowania wieczystego.
Projekt nie przesądza też losu wszystkich gruntów wokół spółdzielczych osiedli, na których znajduje się infrastruktura towarzysząca, gdyż wyłącza z roszczeń o przekształcenie gruntów, które są wykorzystywane lub przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (MPZP) na cele publiczne. Projektowa ustawa – mimo żądań wielu opiniujących – nie doprecyzował jasno, czy chodzi także o np. drogi dojazdowe, parkingi, place zabaw i inną infrastrukturę towarzyszącą. MRiT replikowało, że wyłączenie terenów przeznaczonych na cele publiczne jest konieczne, ponieważ realizacja tych celów co do zasady należy do podmiotów publicznych. Nie wyłącza to uwłaszczenia na gruntach, na których znajdują się zrealizowane przez spółdzielnie obiekty ogólnodostępne, w tym place zabaw, boiska, parkingi itd. Podkreślono, że projekt odwołuje się do definicji celu publicznego z art. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026 r. poz. 399) oraz ustaw szczególnych. Unia Spółdzielców Mieszkaniowych w Polsce obawia się jednak, że gminy mogą nadużywać swojego władztwa planistycznego i celowo zmieniać przeznaczenie posiadanych przez spółdzielnie terenów na cel publiczny po to, aby prawo użytkowania wieczystego do niektórych terenów nie zostało ustanowione na rzecz spółdzielni. MRiT stara się rozwiać te obawy, podkreślając, że ochronę przed nadużyciem władztwa planistycznego zapewnia proces uchwalania i zmiany MPZP, zakładający szeroką partycypację społeczną, z której mogą korzystać spółdzielnie i lokatorzy.
Sceptycznie do rozwiązań zaproponowanych w projekcie ustawy podchodzi dr Piotr Pałka, radca prawny, profesor Sopockiej Akademii Nauk Stosowanych (SANS), który podkreśla, że ministerialny projekt niczego konkretnego nie przesądza, ani nie gwarantuje. Korzystna decyzja administracyjna sama w sobie nie ustanowi bowiem konstytutywnie użytkowania wieczystego.
Stanowi ona dopiero podstawę do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz nieodpłatne przeniesienie własności budynku. Dopiero na tej podstawie będzie można uzyskać wpis do księgi wieczystej – podkreśla mec. Pałka, wskazując na brzmienie art. 3 ust. 4 projektu.
Mec. Pałka wskazuje też, że dopiero w umowie spółdzielnie poznają szczegółowe warunki, na podstawie których staną się użytkownikami wieczystymi.
W Sejmie od kwietnia br. znajduje się już poselski projekt ustawy dotyczący tego samego problemu. Przygotowali go posłowie PSL. Mec. Pałka sugeruje, że najlepszym rozwiązaniem byłoby połączenie projektu rządowego z projektem poselskim złożonym przez PSL (wraz z autopoprawką). Liczy też, że w toku prac parlamentarnych zostaną poprawione dostrzeżone w projekcie mankamenty. Przykładowo, w projekcie przyjętym przez rząd brakuje rozstrzygnięcia kwestii roszczeń zgłaszanych wobec spółdzielni mieszkaniowych przez reaktywowane przedwojenne spółki. W poselskim projekcie uwzględniono też m.in. kwestie gruntów objętych takimi roszczeniami. Chodzi o to, aby uniknąć takich konfliktów, jak toczący się w Warszawie pomiędzy SM „Koło” a reaktywowanymi, znanymi przedwojennymi (od 1805 r.) zakładami ogrodniczymi "C. Ulrich" o roszczenia dotyczące 160 hektarów na terenie stołecznej Woli.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
