Umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek jego zapłaty ciąży na kupującym. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a kupującym jest osoba fizyczna, której w dniu sprzedaży nie przysługiwało owe prawo, sprzedaż podlega zwolnieniu od podatku. Tyle w teorii, a jak pokazuje praktyka - nie każda tego typu sprzedaż podlega zwolnieniu.
Ustawodawca, odnosząc się do istoty podatku od czynności cywilnoprawnych, przedstawił zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym. W przypadku umowy sprzedaży stawka podatku wynosi 2 proc. - jeśli chodzi, między innymi, o nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego lub 1 proc. - jeśli chodzi o inne prawa majątkowe.
Ustawodawca do obiegu wprowadził również przesłanki zwolnienia z opodatkowania PCC. Zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, pod warunkiem, że osobie kupującego w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach (chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia).
Z wątpliwościami w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych i możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości do organu interpretującego zgłosił się potencjalny klient zainteresowany zakupem nieruchomości. W jego planach umiejscowiony został zakup nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem w stanie surowym otwartym lub zamkniętym (budynek mieszkalny jednorodzinny w trakcie budowy, nieoddany do użytku). Nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, znajduje się we własności osoby prywatnej. Przyszły kupujący chciałby przeznaczyć nieruchomość na własne potrzeby mieszkaniowe, w związku z czym zamierza budynek w całości wykończyć, aby móc w nim zamieszkać. Jak wskazał, wnioskodawca jest osobą fizyczną, której w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z praw własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Zadane przez wnioskodawcę pytanie brzmiało: czy zakup nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem w stanie surowym otwartym lub zamkniętym jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych, a kupujący może zastosować preferencyjną stawkę podatku wynoszącą 0 proc.? Skoro budynek zostanie jednoznacznie przeznaczony na potrzeby mieszkaniowe kupującego, który chcąc w nim zamieszkać zamierza dokonać prac wykończeniowych, zdaniem wnioskodawcy nieruchomość będzie zaspokajała potrzeby mieszkaniowe. W związku z tym wnioskodawca wychodził z założenia, że jako kupujący powinien mieć możliwość zastosowania preferencyjnej stawki podatku w wysokości 0 proc. Tym samym na skutek zakupu nieruchomości z budynkiem będącym w trakcie budowy, który nie jest oddany do użytkowania, kupujący powinien zostać zwolniony z obowiązku uiszczenia PCC.
Czytaj również: Warunki zwolnienia z PCC na zakup pierwszego mieszkania >>
Ze stanowiskiem wnioskodawcy nie zgodził się organ interpretujący, który uznał przedstawione przez niego stanowisko za nieprawidłowe. W pierwszej kolejności odniósł się do przepisów Prawa budowlanego, gdyż przepisy ustawy o PCC nie zawierają ani definicji budynku ani definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Ustawodawca zdefiniował budynek jako obiekt budowlany trwale z gruntem związany, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Z kolei budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość.
Dyrektor KIS zwrócił uwagę, że przedmiotowe zwolnienie od PCC dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego - budynku w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie. Powyższe wskazuje na fakt, że zakup budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy nie podlega zwolnieniu od PCC. Skoro wnioskodawca podniósł, że budynek (w stanie surowym otwartym lub zamkniętym) jest w trakcie budowy, co jest jednoznaczne z tym, że na moment transakcji nie będzie mógł być formalnie oddany do użytkowania, budynek w momencie zakupu nie będzie mógł również służyć do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych kupującego. Do uznania budowy za zakończoną nie ma znaczenia, czy budynek będzie w stanie surowym otwartym czy zamkniętym.
Organ interpretujący wyszedł z założenia, że jeżeli w momencie zawarcia umowy sprzedaży budynku nie zostanie wydane pozwolenie na jego użytkowanie lub nie zostanie złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, w świetle prawa niemożliwe będzie jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Tym samym jeżeli przedmiotem umowy sprzedaży będzie budynek w budowie, nieoddany jeszcze do użytkowania, kupujący w osobie wnioskodawcy nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 1 grudnia 2023 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.240.2023.1.ΜΜ
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
