Budownictwo społeczne – kto, kiedy i za ile wykupi mieszkanie

Więcej możliwości wykupu na własność mieszkań w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych, w zamian za to - zastopowanie przekształceń mieszkań lokatorskich we własność w spółdzielniach, ale tylko tych zbudowanych w ostatnich latach przy pomocy państwowych pieniędzy – to część zmian wynikających z nowych przepisów. Więcej osób będzie też mogło regularnie oszczędzać na preferencyjnych warunkach na lokum - i to nie tylko z rynku pierwotnego - przy pomocy zreformowanego programu „Pierwsze Mieszkanie”.

Po 14 dniach od publikacji w Dzienniku Ustaw, czyli 22 sierpnia br., wejdzie w życie większość przepisów nowelizacji ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, która jednocześnie zmieni kilkanaście innych ustaw mieszkaniowych. Nowela została opublikowana 7 bm. w Dzienniku Ustaw pod poz. 1077. Omawiamy najważniejsze zasady nabywania mieszkań - jeśli jakieś przepisy wejdą w życie później, to wyraźnie zaznaczamy to w tekście.

Koniec z wykupem niektórych mieszkań lokatorskich

Gdy spółdzielnia wybuduje nowe mieszkanie albo nada prawo do już zbudowanego powstałego ze wsparciem państwa w formie „lokatorskiej”, to – zgodnie z art. 3 noweli, zmieniającym brzmienie ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, nie będzie go można przekształcić w odrębną własność. To rozwiązanie chwali Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP: - To powrót do korzeni spółdzielczości, realizacja jej idei – przekonuje Jankowski. A co z tymi, którzy wprowadzili się do mieszkań lokatorskich przed wejściem w życie nowych przepisów? Oni - zgodnie z art. 14 noweli, nadal będą mogli wykupić je na własność. W praktyce może chodzić o kilka tysięcy lokatorów, gdyż – jak dotychczas – na takie wykupy zdecydowało się ok. 6000 osób. Ograniczenia w wykupie nie dotyczą zaś w ogóle mieszkań lokatorskich w starych zasobach, jeszcze z czasów PRL, nawet jeśli powstawały ze wsparciem państwowym.

Część ekspertów już teraz uważa, że nie powinno się zmieniać tylko jednego przepisu dotyczącego spółdzielni, ale oczekują kompleksowych rozwiązań w ustawach dotyczących głównie np. praw lokatorów i własności gruntów na terenie miast. -Realizacja takich programów rozwoju budownictwa społecznego powinna być połączona ze stabilnym prawem – podkreśla  Piotr Pałka, radca prawny, wspólnik w kancelarii Derc Pałka wskazując m.in. na rozpoczynające się dopiero prace nad ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Zdaniem mec. Pałki barierą dla budownictwa lokatorskiego bez możliwości wykupu może być jednak – proponowana przez wiceministra Tomasza Lewandowskiego odpowiedzialnego za mieszkalnictwo - kadencyjność władz spółdzielczych, którzy będą zniechęcani do angażowania spółdzielni w inwestycje, w których nie będzie możliwości wykupu mieszkań (co jest zachętą dla potencjalnych nowych i starych spółdzielców).

Sprawdź również książkę: Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz >>

Reanimacja oszczędnościowego trupa

Zmiany dotyczą też rządowego programu „Pierwsze Mieszkanie”. O ile nie ma powrotu do „kredytu 2 proc.” (oprócz aktualizacji kwoty budżetowych dopłat), to nowela chce ożywić obecnie w zasadzie martwy – bo korzysta z niego jedynie ok. 6700 osób, a oferty takich rachunków mają tylko trzy banki związane pośrednio ze Skarbem Państwa – program Kont Mieszkaniowych. Obniża się z 500 zł do 300 zł minimalną wymaganą kwotę miesięcznej wpłaty na takie konto, podwyższa minimalny wskaźnik rocznej premii mieszkaniowej do 4 proc. (obecnie 1 proc.). Strumień pieniędzy z Kont Mieszkaniowych ma także popłynąć na rynek wtórny – nowela znosi bowiem maksymalny limit wieku 45 lat dla rozpoczęcia oszczędzania w ten sposób. Możliwe też będzie skorzystanie z premii mieszkaniowej przy remoncie lub przebudowie domu jednorodzinnego czy mieszkania otrzymanego w spadku lub darowiźnie. Nowe zasady Kont Mieszkaniowych będą jednak obowiązywały dopiero od 2026 r., gdyż tak wynika z brzmienia art. 28 pkt 4 nowelizacji.

Polecamy też poradnik w LEX: Ratajszczak Artur, Jak otrzymać mieszkanie komunalne?> 

Czynsze bez zmian, tu zdecyduje praktyka

Nie zmienią się natomiast zasady ustalania czynszów w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM). Nowela przewiduje jedynie, że podwyżki czynszów nie będą możliwe w tych SIM-ach, w których – mimo wystąpienia z takim wnioskiem przez zainteresowaną gminę – nie zmieniono statutu albo umowy spółki i nie wprowadzono jej przedstawiciela do rady nadzorczej. Wtedy podwyżki będą wstrzymane do czasu dopełnienia tych formalności przez SIM. W praktyce dotyczy to jednak ułamka SIM-ów, tam gdzie nie ma w radach nadzorczych zagwarantowanych miejsc dla przedstawicieli gmin-wspólników i tylko wtedy, gdy gminy takie wykażą zainteresowanie posiadaniem swojego przedstawiciela w organie nadzorczym. Nawiasem mówiąc, nowela zawiera kuriozalny zapis, że korekty umowy bądź statutu spółki SIM o ukształtowaniu składu rady nadzorczej nie trzeba dokonywać uchwałą zgromadzenia wspólników albo walnego zgromadzenia, czyli w praktyce – wbrew ogólnym zasadom prawa spółek - nakłada ten obowiązek na zarządy SIM-ów (dodawany art. 25 ust. 3-5 ustawy z 1995 r.). O skali podwyżek w pozostałych SIM-ach nadal więc decydować będą ustawowe limity określone w art. 28 oraz orzeczenia sądowe – różnorodne w skali kraju, gdyż nie ma jednolitej linii orzeczniczej - w sprawach skarg niezadowolonych lokatorów.

Więcej pieniędzy na budowy, remonty i adaptacje

Posłowie zdecydowali, że w SIM-ach mających zasoby poza 34 największymi miastami (liczącymi ponad 100 tysięcy mieszkańców) najemcy mogliby wnioskować o zamianę ich umowy najmu na taką z opcją wykupu mieszkania na własność. Ich poziom partycypacji w budowie musiałby wynosić minimum 20 proc. (chyba, że konkretny SIM przewidział niższy limit). Ponadto wykup byłby możliwy po minimum 15 latach od oddania mieszkania do użytku. 

Czytaj też w LEX: Sługocka Martyna, Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu Gminy> 

Oprócz rozwiązań prawnych nowela zapewnia też środki budżetowe na inwestycje w budownictwo społeczne. Limit wydatków w najbliższej pięciolatce wzrośnie od 6 mld zł w 2026 r., do aż 10 mld zł w 2030 r. Oznacza to, że na budowę i remonty mieszkań na tani wynajem państwo wysupła razem 44 miliardy złotych. Pieniądze te trafią na Fundusz Dopłat z przeznaczeniem na program budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK), a także program społecznego budownictwa czynszowego (SBC). Ten ostatni będzie przedłużony o rok – ostateczny termin na składanie wniosków przesunięto z 2024 r. na 2025 r., z jednoczesnym zwiększeniem jego budżetu (z 4,5 mld zł na 6,9 mld zł). Andrzej Domański, minister finansów i gospodarki – w związku z wejściem w życie nowelizacji – już zapowiada bezzwłoczne uruchomienie miliarda złotych na cele budownictwa społecznego. - Po prostu mieszkań w Polsce musi budować się zdecydowanie więcej - przekonuje Domański.

Program BSK ma się natomiast skupić – po pierwsze - na inwestycjach w remonty gminnych pustostanów, których jest razem ponad 113 tysięcy, a ok. 75 tysięcy do 2030 r. można byłoby przywrócić do użytkowania i zapełnić lokatorami. Po drugie, wsparcie ma być również udzielane na inwestycje związane z budową i remontami domów studenckich.

Czytaj też w LEX: Fleszer Dorota, Prawo do lokalu z gminnego zasobu mieszkaniowego na gruncie orzecznictwa> 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.