Na problem zwrócił uwagę Adam Bojarski, radca prawny i doradca podatkowy, w ramach akcji Poprawmy prawo.

Chodzi o obowiązującą od 31 sierpnia 2023 r. ulgę w podatku od czynności cywilnoprawnych, która ma wspierać osoby kupujące pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym.

Czytaj również: Warunki zwolnienia z PCC na zakup pierwszego mieszkania

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwolniona z podatku jest sprzedaż, której przedmiotem jest:

W systemie LEX znajdziesz zagadnienie powiązane z tym artykułem:

Zwolnienia od PCC

Najczęściej czytane w temacie:

Czytaj więcej w systemie informacji prawnej LEX

Zamów bezpłatny dostęp na 14 dni

To zagadnienie zawiera:

{"dataValues":[1020,285,63,11,8],"dataValuesNormalized":[15,5,1,1,1],"labels":["Orzeczenia i pisma urz\u0119dowe","Pytania i odpowiedzi","Komentarze i publikacje","Procedury","Akty prawne"],"colors":["#EA8F00","#940C72","#007AC3","#E5202E","#85BC20"],"maxValue":1387,"maxValueNormalized":20}

Najczęściej czytane w temacie:

Czytaj więcej w systemie informacji prawnej LEX

Zamów bezpłatny dostęp na 14 dni
  • prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  • prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego

- jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.

Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, zwolnienie przysługuje, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, a żadnej z nich, w dniu zakupu prawa do mieszkania lub domu, nie przysługuje i przed tym dniem nie przysługiwało, żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Wyjątek dotyczy osób, które w dniu zawarcia umowy sprzedaży posiadają lub przed tym dniem posiadały udział w takich prawach, ale jego wysokość nie przekracza lub nie przekraczała 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia. One mogą skorzystać ze zwolnienia.

Czytaj więcej w LEX: Zmiany w PCC płaconym przy zakupie mieszkań i domów >

 

Zwolnienie trzeba przypisać do osoby, nie do mieszkania

To oznacza, że kupujący pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym nie płacą co do zasady podatku od czynności cywilnoprawnych. Problem powstaje jednak w sytuacji, gdy np. nieruchomość kupują wspólnie małżonkowie, z których jeden nie spełnia warunków zwolnienia, bo np. był już właścicielem mieszkania. Wówczas żaden z kupujących nie skorzysta z ulgi. 

- Obecnie przepisy art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy przypadków, w których to zwolnienie jest przypisane do dwóch osób lub więcej osób - wyjaśnia Adam Bojarski.

Podaje przykład, w którym Pani X i Pan Y chcą zakupić dom jednorodzinny o wartości 1 mln zł z rynku wtórnego. Pani X otrzymała od rodziców darowiznę w wysokości 500 tys. zł i nie posiadała i nie posiada innych nieruchomości. Pan X był wyłącznie właścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość otrzymanego w spadku, który sprzedał za 500 tys. zł. 

Obecnie zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC nie przysługuje, gdyż obie osoby muszą spełniać warunki zwolnienia. A zatem od tej transakcji należy zapłacić 2 proc. tj. 20 tys. zł. 

- Proponuje się, żeby zwolnienie (w przypadku jeśli transakcja dotyczy co najmniej dwóch osób) było przypisane do konkretnej osoby, a nie do nieruchomości. W opisanym wyżej przykładzie zwolniona byłaby Pani X, a Pan X musiałby zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. A zatem zamiast płacić 20 tys. zł podatku od czynności cywilnoprawnych, zapłacone byłoby 10 tys. zł podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek płaci tylko Pan X) - wyjaśnia Adam Bojarski.

 

Oboje małżonkowie muszą spełniać warunki

-Celem zwolnienia z PCC miało być ułatwienie nabycia pierwszego mieszkania. Przepisy przewidują jednak warunek, by żadne z kupujących nie było wcześniej właścicielem nieruchomości. Przy zakupie lokalu przez małżonków warunki zwolnienia muszą spełniać oboje. Można jedynie nabyć w spadku nie więcej niż 50 proc. udziałów w nieruchomości. W praktyce może to utrudniać wielu parom skorzystanie z ulgi - mówi Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce.

Jak jest obecnie? Przykładem może być najnowsza interpretacja z 9 stycznia 2025 r. (nr 0111-KDIB2-2.4014.381.2025.1.KK). Sprawa dotyczyła kobiety, która chce kupić pierwsze mieszkanie wspólnie z mężem do majątku wspólnego. Jednak mąż ma już mieszkanie. Kobieta uznała, że zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC dotyczy nabywcy jako osoby, a zatem powinno obejmować nabywaną przez nią połowę lokalu, gdy spełnia przesłanki „pierwszego mieszkania”, a druga strona nie skorzystała z owego zwolnienia. 

Dyrektor KIS uznał jednak jej stanowisko za nieprawidłowe. Stwierdził, że przy nabyciu lokalu mieszkalnego - na współwłasność z mężem - nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia. Jeden z kupujących (współwłaścicieli) nie wypełni bowiem warunków omawianego zwolnienia.

- Podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zawieraniu umowy sprzedaży, dotyczy całej czynności a nie tylko jej części. Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika - stwierdził dyrektor KIS. 

I dodał, że skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia do opisanej czynności sprzedaży, to żaden z kupujących (również Pani), nie będzie mógł skorzystać z omawianego zwolnienia. W analizowanej sprawie bez znaczenia pozostaje fakt, czy do nabycia przez udziału w nieruchomości dojdzie podczas trwania ustawowej wspólności majątkowej, czy też po ustanowieniu rozdzielności majątkowej między kobietą a jej mężem.

Co ważne, nie pomoże też zawarcie intercyzy. W interpretacji z 21 września 2023 r. (nr 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB) fiskus odpowiadał na pytanie kobiety, która razem z mężem, z którym ma rozdzielność majątkową (intercyzę), planuje zakup domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej. Ze względu na intercyzę, dom będzie kupiony w udziałach. Jej mąż był wcześniej właścicielem innego mieszkania, natomiast ona nigdy nie posiadała udziałów w żadnej nieruchomości.

- Skoro mąż był już właścicielem innej nieruchomości, do umowy sprzedaży domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej nie znajdzie zastosowania przepis art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Warunkiem do skorzystania z ww. zwolnienia w niniejszej sprawie – gdy dom jednorodzinny nabywany jest na współwłasność – jest to, żeby Pani oraz Pani mąż nie posiadali wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia - wyjaśnił dyrektor KIS.

Sprawdź też w LEX: Czy nabycie nieruchomości z dwoma budynkami mieszkalnymi, w tym jednym do rozbiórki, wyklucza zwolnienie z PCC? >