W rodzinnych rozliczeniach często zdarza się - np. gdy nieruchomość ma dwóch właścicieli - że jeden z nich spłaca udział drugiego i przejmuje całość na własność. Taka transakcja może oznaczać zapłatę podatku dla obu stron. 

- Rodzinne transakcje, w wyniku których jeden ze współwłaścicieli spłaca pozostałych i przejmuje na własność całą nieruchomość, to częsta sytuacja. Wielu podatników nie ma jednak świadomości, że od takiej transakcji należy co do zasady zapłacić PCC. Rozliczenie następuje na analogicznych zasadach jak przy zakupie połowy działki - mówi Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce.

Kto przejmuje całość, płaci PCC jak przy zakupie

Zgodnie z interpretacją z 8 sierpnia 2025 r. (nr 0111-KDIB2-2.4014.167.2025.3.MM), odpłatne zniesienie współwłasności jest opodatkowane jak jej zakup, ale przepisy nie dają przy tym nabywcy żadnych preferencji.

Z wnioskiem wystąpił mężczyzna, który spłacił brata i przejął całą nieruchomość. Wyjaśnił, że 25 lat temu został współwłaścicielem działki. Obaj z bratem posiadali po 50 proc. udziałów. W tym czasie tylko on przyczynił się do wzrostu jej wartości, m.in. ponosił koszty utrzymania i eksploatacji, koszty budowy przyłączy (w tym elektryczne, wodno-kanalizacyjne) zbudował budynek gospodarczy i chodniki.

W wyniku sądowego zniesienia współwłasności otrzymał drugą połowę działki i tym samym stał się jej jedynym właścicielem. Zniesienie współwłasności odbyło się poprzez spłatę wartości połowy udziału na rzecz brata.

Chciał się upewnić, czy że nie musi zapłacić podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednak dyrektor KIS zajął w tej sprawie odmienne stanowisko. Zgodnie z interpretacją, ponieważ zniesienie współwłasności nastąpiło odpłatnie (ze spłatą), to podlega opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) w powiązaniu z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Nie można odliczyć nakładów

Podstawę opodatkowania przy zniesieniu współwłasności – w myśl art. 6 ust. 1 pkt 5 – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się według art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Od podstawy tej, zgodnie z uregulowaniami analizowanej ustawy, nie odlicza się długów i ciężarów.

W myśl art. 6 ust. 2 ustawy, wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Dyrektor KIS stwierdził, że podstawę opodatkowania stanowi 1/2 wartości rynkowej całej nieruchomości. Stawka podatku, jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wynosi 2 proc. tejże wartości rynkowej. Mężczyzna powinien złożyć – w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu – deklarację PCC-3, obliczyć i zapłacić podatek.

- Niestety, w tym przypadku podatnik nie może odliczyć wartości nakładów ponoszonych na nieruchomość w czasie, kiedy był jej współwłaścicielem. Poczynione w tym czasie inwestycje mogą więc działać poniekąd na jego niekorzyść, ponieważ zwiększają wartość rynkową nieruchomości i tym samym podstawę opodatkowania, ale nie dają żadnych preferencji podatkowych - mówi Grzegorz Grochowina.

Kto otrzymuje spłatę, rozlicza PIT

Również druga strona może być zobowiązana do rozliczenia z fiskusem. Mówi o tym interpretacja z 15 maja 2024 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.239.2024.3.BM). Sprawa dotyczyła kobiety, która posiadała 1/6 udziałów w mieszkaniu, nabytych w 2019 r. w darowiźnie. W 2023 r. przeniosła swoje udziały na matkę, za co otrzymała spłatę. Dyrektor KIS uznał, że kobieta powinna zapłacić podatek jak od sprzedaży. Przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości jest – zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT – wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (wartość spłaty), pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. 

- Według organów podatkowych pojęcie „odpłatnego zbycia” obejmuje każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości za wynagrodzeniem, w tym odpłatne zbycie udziału w nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości. Innymi słowy, osoba przenosząca własność udziału w nieruchomości, płaci podatek od otrzymanej z tego tytułu spłaty - mówi Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego. 

I przypomina, że zgodnie z ogólną regułą, przewidzianą w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, dochody ze sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia. Po jego upływie nie płaci się podatku ani nie składa zeznania. Kto zbył nieruchomość wcześniej, musi co do zasady zapłacić PIT, jeśli ze sprzedaży uzyskał dochód. Chodzi zatem tylko o sytuacje, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej, niż ją nabył.

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.