Lato sprzyja wynajmowaniu lokali na krótki okres. Jak jednak taką transakcję rozliczyć, jaki i kiedy zapłacić podatek? Wątpliwości miał podatnik, który jako osoba fizyczna, jest właścicielem mieszkania, które nie zostało ujęte w ewidencji środków trwałych związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą i nie jest w jej ramach wykorzystywane. Podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a lokal mieszkalny, który będzie przedmiotem najmu, nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą.
Podatnik ma w planach sporadycznie wynajmować nieruchomość mieszkalną innej osobie fizycznej, również nieprowadzącej działalności gospodarczej. Co istotne, najem ten będzie się odbywać bez pośrednictwa platform internetowych czy innych operatorów pośredniczących w wynajmie - świadczących tożsame usługi.
Wymiar najmu będzie miał charakter wyłącznie incydentalny, ograniczony do kilku dni w miesiącu. W ramach najmu prywatnego podatnik nie będzie zatrudniał innych osób ani korzystał z obsługi zarządczej.
Skarbówka określa, jak rozliczać najem
Podatnik zapytał organy skarbowe we wniosku o interpretację, czy taki najem krótkoterminowy można uznać za najem prywatny, tj. czy przychody uzyskiwane przez niego powinny być zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT? Zapytał też, czy w opisanej sytuacji może opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5 proc. dla przychodów do 100 000 zł i 12,5 proc. powyżej kwoty 100 tys. zł – zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych dochodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Uważał, że taka transakcja nie powinna zostać zakwalifikowana jako prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.
W interpretacji z 27 czerwca br. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyznał rację podatnikowi (nr 0113-KDIPT2-1.4011.500.2025.1.DJD). Dyrektor KIS uznał, że skoro lokal mieszkalny nie będzie stanowił składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, a umowy najmu będą zawierane z podatnikiem jako osobą fizyczną, to przychody z najmu lokalu mieszkalnego będą stanowiły przychody z tzw. najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
Wskazał, że w związku z tym uzyskiwane przychody z najmu lokalu mieszkalnego będą podlegały opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Tym samym, jeśli przychód w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 100 000 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5 proc, natomiast po przekroczeniu tego limitu należy od nadwyżki ponad tę kwotę odprowadzić podatek w wysokości 12,5 proc. przychodów, jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Cena promocyjna: 49.8 zł
|Cena regularna: 249 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 49.8 zł
Brak cech zorganizowania i ciągłości
- Interpretacja dyrektora KIS dotycząca incydentalnego, krótkoterminowego najmu mieszkania stanowi interesujący przykład praktycznego zastosowania przepisów ustawy o PIT i ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym w celu rozróżnienia najmu prywatnego od działalności gospodarczej. W analizowanym przypadku kluczowe znaczenie miało prawidłowe ustalenie, czy taki najem – prowadzony okazjonalnie, przez kilka dni w miesiącu, bez reklamy, bez korzystania z pośredników czy platform rezerwacyjnych, a także bez oferowania usług dodatkowych – spełnia przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT – komentuje Kinga Sadowska, konsultant podatkowy w Kancelarii Twój Doradca.
Ekspertka zauważa, że organ podatkowy uznał, iż w opisanych warunkach nie występują cechy „zorganizowania” ani „ciągłości”, co pozwala zaliczyć uzyskiwane przychody do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. najmu prywatnego.
- Z tym stanowiskiem należy się zgodzić, zarówno ze względu na zgodność z literalnym brzmieniem przepisów, jak i spójność z utrwaloną linią orzeczniczą, w szczególności z uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21), która jednoznacznie przesądza, że przychody z najmu co do zasady należy kwalifikować do najmu prywatnego, o ile nieruchomość nie została wprowadzona do majątku związanego z działalnością gospodarczą. W praktyce oznacza to, że podatnik sam decyduje, czy włączyć nieruchomość do majątku firmowego, czy pozostawić ją w majątku prywatnym – a decyzja ta pociąga za sobą konkretne skutki podatkowe – podkreśla Kinga Sadowska.
Jej zdaniem dużą wartością omawianej interpretacji jest także to, że nie ogranicza się ona do samego rozstrzygnięcia, ale w sposób pośredni wyznacza granicę pomiędzy najmem prywatnym a działalnością gospodarczą.
- Interpretacja pokazuje, że przekroczenie tej granicy – poprzez wprowadzenie stałej reklamy, nawiązanie współpracy z platformami rezerwacyjnymi na większą skalę, regularne oferowanie dodatkowych usług czy zlecenie pełnej obsługi podmiotom zewnętrznym – może spowodować zmianę kwalifikacji przychodów i w konsekwencji odmienne zasady opodatkowania. Jest to istotna wskazówka dla podatników, którzy powinni mieć świadomość, że w podatkach liczy się nie tylko forma umowy, ale także rzeczywisty sposób prowadzenia danej aktywności – radzi Kinga Sadowska.
W jej ocenie jest to rozstrzygnięcie wyważone, spójne i edukacyjne.
- Z jednej strony potwierdza ono dotychczasowe stanowisko organów i sądów, z drugiej – przekłada je na język praktyki, pokazując, jakie konkretne cechy najmu decydują o jego kwalifikacji. To przykład interpretacji, która nie tylko porządkuje przepisy, ale także realnie wspiera podatników w unikaniu błędów i podejmowaniu decyzji zgodnych z prawem podatkowym – podkreśla Kinga Sadowska.
Najem prywatny także z usługami pośredników
- Omawiana interpretacja wpisuje się w prezentowane od dłuższego czasu stanowisko organów podatkowych. Kluczowe znaczenie przypisano tutaj brakowi powiązania lokalu z majątkiem firmowym oraz jego oddzieleniu od faktycznej działalności gospodarczej podatnika. Podatnik podkreślił, że najem będzie odbywał się bez pośrednictwa platform internetowych ani innych operatorów pośredniczących w wynajmie. W tym kontekście warto zauważyć, że nawet korzystanie z takich platform czy usług pośredników nie wyklucza możliwości rozliczania najmu w ramach źródła „najem prywatny” – podkreśla Sylwia Karnecka, doradca podatkowy z Kancelarii BIUREX.
Ekspertka wskazuje, że dyrektor KIS nie neguje możliwości opodatkowania przychodu w ramach najmu prywatnego, nawet jeśli ma on charakter krótkoterminowy (np. przez kilka dni w miesiącu).
- To podatnik decyduje, czy osiągany przychód należy zakwalifikować jako pochodzący z najmu prywatnego, czy też z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Interpretacja ta jest zgodna z treścią uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21), która wskazuje na decydującą rolę woli podatnika przy kwalifikacji składników majątku do sfery działalności gospodarczej. Rozstrzygnięcie to od lat stanowi istotny punkt odniesienia w wydawanych interpretacjach – podkreśla Sylwia Karnecka.
Czytaj również: Fiskus chce podatku od zwrotu kaucji za wynajem
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
