Fiskus chce podatku od zwrotu kaucji za wynajem

Najemca może zapłacić podatek, jeśli po zakończeniu umowy najmu właściciel mieszkania zwróci mu kaucję. Według organów podatkowych przychodem jest różnica między zwaloryzowaną kwotą kaucji a wartością zapłaconą przy rozpoczęciu wynajmu. Sprawa nie jest jednak oczywista, bo zgodnie z wyrokiem NSA wynajmujący nie ma przychodu, ponieważ uzyskuje świadczenie zwrotne, a waloryzacja nie powoduje dodatkowego przysporzenia.

Po zakończeniu umowy najmu właściciel mieszkania zwraca zwykle wynajmującemu wpłaconą na początku kaucję. Jednak w niektórych przypadkach wynajmujący mogą być bardzo zaskoczeni, ponieważ będą musieli zapłacić podatek. Według skarbówki wynajmujący ma przychód, jeśli kwota kaucji została zwaloryzowana, czyli dostosowana - często po wielu latach - do obecnej wartości ekonomicznej. Przedmiotem sporów jest różnica między zwaloryzowaną kwotą a kaucją w nominalnej wysokości.

Czytaj również: KIS: Jak rozliczyć najem prywatny prowadzony za pośrednictwem portali internetowych...

Czy najemca ma przychód

Przykładem jest interpretacja z 6 sierpnia 2025 r. (nr 0112-KDIL2-1.4011.511.2025.3.KP). Sprawa dotyczyła kobiety, która wynajmowała mieszkanie przez 24 lata, do 2024 r. Po zakończeniu umowy właściciel mieszkania zwrócił jej kaucję, którą wpłaciła 24 lata temu, ale w zwaloryzowanej wysokości. Przed opuszczeniem lokalu kobieta musiała też ponieść koszty remontu oraz kupić wszystkie urządzenia sanitarne i kuchenkę gazową.

Chciała się upewnić, że zwrot kaucji jest obojętny pod względem podatkowym, czyli nie musi się z niego rozliczać. Jednak dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał jej stanowisko za nieprawidłowe. Stwierdził, że podatniczka uzyskała przychód, który będzie musiała rozliczyć w zeznaniu rocznym.

Według dyrektora KIS w sytuacji, gdy kwota zwrotu kaucji jest wyższa od kwoty wpłaconej, osoba fizyczna osiąga przysporzenie majątkowe, które stanowi przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT. Przychodem jest różnica pomiędzy zwaloryzowaną kwotą kaucji a kwotą uprzednio uiszczoną. Kwota przysporzenia majątkowego powinna być rozliczona w rocznym zeznaniu podatkowym składanym za rok, w którym podatniczka ją otrzymała.

Dyrektor KIS odwołał się też do ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, która reguluje kwestie związane z kaucją. Stosownie do art. 6 ust. 3 tej ustawy zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 4 tej ustawy kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Celem waloryzacji jest dostarczenie wierzycielowi takiej samej wartości ekonomicznej, jaką prezentowała wierzytelność pieniężna w chwili jej powstania.

Dobra wiadomość jest taka, że kobieta może odliczyć wydatki poniesione na zakup urządzeń sanitarnych i kuchenki gazowej do mieszkania, o ile potwierdzi te wydatki fakturami. 

Wynajmujący wystawia informację PIT-11

Takie samo stanowisko dyrektor KIS zajął w interpretacji z 10 lipca 2024 r. (nr 0115-KDIT2.4011.285.2024.2.KO). Z wnioskiem wystąpiła spółka, która prowadzi działalność na podstawie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Przedmiotem jej działania jest budowanie domów mieszkalnych na wynajem. Spółka pobiera od przyszłych najemców kaucję zabezpieczającą, którą zwraca po zakończeniu umowy. Kaucja służy do zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego wobec najemcy, a jej zwrot ma zapobiec bezpodstawnemu wzbogaceniu się wynajmującego kosztem najemcy.

Spółka oceniła, że zwrot zwaloryzowanej kaucji nie stanowi przychodu wynajmujących (osób fizycznych). Chciała uzyskać potwierdzenie, że nie będzie miała obowiązku wystawiania informacji PIT-11. Ze stanowiska fiskusa wynika jednak, że spółka nie uniknie biurokracji.

- Kwota waloryzacji kaucji mieszkaniowej, stanowiąca różnicę pomiędzy wypłaconą zwaloryzowaną kwotą kaucji mieszkaniowej a kwotą kaucji mieszkaniowej uprzednio uiszczonej, stanowi dla najemcy podlegający opodatkowaniu przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT - stwierdził dyrektor KIS. To oznacza, że spółka – na mocy art. 42a ust. 1 ustawy o PIT – jest zobowiązana do sporządzenia i przekazania podatnikowi oraz właściwemu urzędowi skarbowemu stosownej informacji PIT-11 z tego tytułu - stwierdził dyrektor KIS.

Według sądu nie ma przysporzenia

Jak wyjaśnia Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w Zespole Doradztwa Podatkowego w KPMG w Polsce, art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy PIT (tzw. inne źródła) wymienia m.in. zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty i stypendia. Jednak użyte w nim sformułowanie „w szczególności" oznacza, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i obejmuje również przysporzenia, które nie zostały wymienione wprost w przepisie. Do źródła tego należą wszelkie przychody niemieszczące się w innych źródłach. Zalicza się do niego każda sytuacja, w której podatnik osiąga korzyść majątkową. Przychody z innych źródeł rozlicza się według skali podatkowej (stawek 12 i 32 proc.). 

- Powstaje jednak pytanie, czy rzeczywiście osoba otrzymująca zwrot zwaloryzowanej kaucji uzyskuje przysporzenie majątkowe. NSA w wyroku z 4 kwietnia 2023 r. (sygn. II FSK 255/22) orzekł bowiem, że o powstaniu przychodu podatkowego decyduje to, czy podatnik uzyskał rzeczywiste przysporzenie. Waloryzacja kaucji nie zmienia charakteru tego świadczenia, nadal pozostaje ono wyłącznie świadczeniem zwrotnym - mówi Grzegorz Grochowina.

NSA orzekł, powołując się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 3 października 2000 r. (sygn. K 33/99), że waloryzacja kaucji nie prowadzi do przysporzenia majątkowego najemcy, a jedynie ma zapewnić, że nie poniesie on, z uwagi na okoliczności, na które nie ma on wpływu, rażącej straty. - Uznanie, że waloryzacja kaucji nie powoduje dodatkowego przysporzenia majątkowego po stronie najemcy oznacza, że różnica między zwaloryzowaną kaucją a kaucją w nominalnej wysokości nie stanowi definitywnego przysporzenia po stronie najemcy. Tym samym nie mieści się w pojęciu przychodu podatkowego, stanowi bowiem w całości świadczenie zwrotne - orzekł NSA.

Według NSA skoro waloryzacja kaucji ma jedynie chronić najemcę przed niezawinioną, rażącą stratą, nie może jednocześnie prowadzić do opodatkowania otrzymanej w wyniku waloryzacji kaucji. Waloryzacja nie prowadzi do powstania obowiązku spełnienia nowego świadczenia. Z art. 3581 par. 3 kodeksu cywilnego wynika jednoznacznie, że jest to nadal to samo świadczenie wynikające ze stosunku umownego, a jedynie urealniona jest jego wysokość. Nie ma więc podstaw do podziału tego świadczenia na dwa odrębne (kaucję w wysokości nominalnej i nadwyżkę nad tą wartością, powstałą w wyniku waloryzacji), podlegające innym zasadom opodatkowania.

Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego zwraca z kolei uwagę na związane ze stanowiskiem fiskusa obowiązki informacyjne.

- Trudno się zgodzić ze stanowiskiem organów podatkowych. Wypłata zwaloryzowanej kaucji zabezpieczającej jest świadczeniem o charakterze zwrotnym, a więc obojętnym z punktu widzenia podatkowego. Wymagane przez dyrektora KIS wystawianie informacji PIT-11 to dodatkowe obciążenie biurokratyczne dla spółki zwracającej kaucję - mówi Agata Malicka. 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.