Zakup mieszkania za granicą to coraz popularniejsza inwestycja. Dobra wiadomość jest taka, że osoba sprzedająca nieruchomość w Polsce i kupująca za to mieszkanie w innym kraju UE, może skorzystać z ulgi na własne cele mieszkaniowe.
Przypomnijmy, że zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeśli nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia. Stanowi tak art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Podatku można jednak uniknąć pod warunkiem przeznaczenia przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, licząc od końca roku sprzedaży. Mówi o tym art. 21 ust. pkt 131 ustawy o PIT. Prawo do ulgi daje inwestycja w państwie członkowskim Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Jednak zarówno przy zakupach w Polsce, jak i za granicą, trzeba spełnić ustawowe warunki.
Czytaj też w LEX: Janczukowicz Krzysztof, Wydatki na spłatę kredytu jako podstawa zastosowania ulgi mieszkaniowej>
Zakup na cele rekreacyjne bez ulgi
Ustawa nie definiuje, kiedy spełnione są cele mieszkaniowe za granicą. Dlatego podatnicy występują w tej sprawie o interpretacje indywidualne, które okazują się niejednokrotnie niejednolite. Przykładowo w piśmie z 17 czerwca 2025 r. (nr 0115-KDIT3.4011.302.2025.3.AWO) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się na skorzystanie z ulgi przez podatniczkę, która będzie wykorzystywać nieruchomość dla celów rekreacyjnych.
Sprawa dotyczyła kobiety, która w 2024 r. kupiła mieszkanie w Polsce, ale w 2025 r. zamierza je sprzedać. To oznacza, że będzie musiała zapłacić 19 proc. podatku od dochodów. Kobieta chciałaby jednak skorzystać z ulgi na własne cele mieszkaniowe i za pieniądze ze sprzedaży lokalu w Polsce kupić nieruchomość w Hiszpanii. Zamierza mieszkać częściowo w obu krajach, ale pracę zarobkową wykonywać w Polsce. Lokal w Hiszpanii będzie służył celom mieszkalnym i rekreacyjnym kobiety i jej rodziny. Zamierza w nim przebywać przez ok. 4-8 tygodni w roku. Lokal nie będzie wynajmowany ani przeznaczony do czerpania korzyści majątkowych.
Dyrektor KIS stwierdził, że fakt, iż nowa nieruchomość znajduje się w państwie UE, zostanie nabyta w ustawowym terminie oraz podatniczka będzie w niej przebywać przez 4-8 tygodni w roku nie wystarczy, by zastosować zwolnienie z podatku.
- Istotne jest przede wszystkim to, żeby nieruchomość nie służyła celom rekreacyjnym, a taki właśnie cel wynika z treści złożonego wniosku - zaznaczył dyrektor KIS.
Zgodnie z art. 21 ust. 28 ustawy o PIT za wydatki na własne cele mieszkaniowe nie uważa się wydatków poniesionych na:
- nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Dyrektor KIS powołał się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 13 września 2017 r. (sygn. I SA/Sz 566/17), zgodnie z którym grunty czy budynki przeznaczone na cele rekreacyjne mają służyć przede wszystkim odpoczynkowi i rozrywce.
Ile czasu trzeba spędzić w zagranicznym mieszkaniu
Z kolei w interpretacji z 14 maja 2025 r. (nr 0114-KDIP3-1.4011.235.2025.2.PT) dyrektor KIS zgodził się na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej przez podatnika, który napisał we wniosku, że... zamierza przebywać w nowej nieruchomości za granicą przez 4-6 tygodni w roku.
Z wnioskiem wystąpił mężczyzna, który w 2020 r. nabył, a w 2022 r. sprzedał udział w kamienicy. Za uzyskane środki kupił wspólnie z żoną nieruchomość w Portugalii (lokal mieszkalny z miejscem postojowym we wspólnym garażu oraz komórką lokatorską). Mimo iż podatnik ma 73 lata, nadal pracuje zawodowo, dlatego w portugalskiej nieruchomości będzie przebywał maksymalnie 4-6 tygodni w roku. Lokal nie będzie wykorzystywany do celów zarobkowych (nie będzie on wynajmowany).
Podatnik chciał uzyskać potwierdzenie, że ma prawo do ulgi mieszkaniowej. Powołał się na wcześniejsze interpretacje skarbówki i orzecznictwo sądów administracyjnych. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 listopada 2016 r. (sygn. II FSK 546/15) orzekł, iż ustawodawca nie zastrzegł, że własny cel mieszkaniowy w zakupionym lokalu ma być realizowany nieprzerwanie od daty jego nabycia. W związku z tym zamieszkiwanie czasowe w nabytym lokalu mieszkalnym nie pozbawia go zwolnienia z podatku.
Skarbówka zgodziła się z jego stanowiskiem. - Skoro zbycie opisanego udziału w kamienicy nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i jeśli nabycie nieruchomości w Portugalii nastąpiło nie później niż w okresie trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tych udziałów, to można skorzystać z ulgi wskazanej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT - stwierdził dyrektor KIS.
Zaznaczył przy tym, że powołane przez podatnika informacje zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację. Wiążą strony w konkretnej indywidualnej sprawie, więc zawartych w nich stanowisk organów podatkowych nie można wprost przenosić na grunt innych przypadków.
Niejednolite interpretacje
Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce, zwraca uwagę, że interpretacje skarbówki są niejednolite.
- Dyrektor KIS zaznacza, że każdą sprawę należy rozpatrywać indywidualnie, w oparciu o przedstawiony przez podatnika stan faktyczny (zdarzenie przyszłe). Problem polega na tym, że termin "własne cele mieszkaniowe" jest interpretowany w sposób niejednolity i uznaniowy. Przepisy nie wyznaczają granicy, kiedy mamy do czynienia z realizacją własnych celów mieszkaniowych, a kiedy z inwestycją. Należy też zwrócić uwagę na niejednolite podejście organów podatkowych do kwestii najmu nieruchomości nabytych na cele mieszkaniowe. Jednak przepisy stanowią jednoznacznie, że prawa do ulgi nie daje zakup nieruchomości wykorzystywanej na cele rekreacyjne – mówi Grzegorz Grochowina.
- Należy też pamiętać, że indywidualna interpretacja podatkowa chroni tylko tego podatnika, który o nią wystąpił. Dlatego w razie wątpliwości zalecane jest wystąpienie o własną interpretację - radzi nasz rozmówca.
Czytaj też w LEX: Janczukowicz Krzysztof, Najem mieszkania a ulga mieszkaniowa w PIT>
Cena promocyjna: 198 zł
|Cena regularna: 220 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 153.99 zł
Pięć mieszkań nie odbiera prawa do ulgi
Dobra wiadomość dla podatników jest taka, że skarbówka zgadza się na ulgę, nawet gdy podatnik ma więcej nieruchomości. W interpretacji z 10 maja 2024 r. (nr 0115-KDIT3.4011.369.2024.1.RS) potwierdzenie tego otrzymała kobieta, która ma pięć mieszkań w Polsce. Sama mieszka w jednym, w drugim - jej mama, w trzecim - córka. Dwa pozostałe lokale w stanie deweloperskim są zabezpieczeniem na przyszłą emeryturę, na którą przejdzie za dwa lata. Pytanie dotyczyło tego, czy kobieta skorzysta z ulgi, jeśli sprzeda jeden z lokali, kupiony w 2023 r., i przeznaczy pieniądze na zakup mieszkania w Hiszpanii. Zaznaczyła, że nie jest to inwestycja. Mieszkanie nie będzie wynajmowane. Ona sama będzie tam realizować własne cele mieszkaniowe przez 4-5 miesięcy w okresie jesienno-zimowym. Wybiera ten kierunek ze względów zdrowotnych, bo źle znosi zimy w Polsce.
- Ustawodawca nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości tylko do podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyte. Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości, jednak skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych - stwierdził dyrektor KIS.
Jednocześnie zaznaczył jednak, że "nie zaspokaja swoich własnych potrzeb mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu w celu późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci czy innych członków rodziny".
Adam Allen, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii Thedy & Partners, zwraca uwagę, że z ulgi mieszkaniowej najłatwiej skorzystać podatnikowi, który sprzedaje jeden lokal i uzyskane pieniądze przeznacza na zakup innego, czyli de facto zamienia jeden na drugi. Dotyczy to także sytuacji, gdy ktoś sprzedaje nieruchomość w Polsce i przenosi się za granicę. Sprawa komplikuje się jednak, jeśli podatnik ma więcej nieruchomości.
- To zaskakująca interpretacja, ale mająca jednak uzasadnienie w przepisach. Dotychczas organy podatkowe uznawały, że co do zasady własne cele mieszkaniowe można realizować w jednej lokalizacji. A jeśli ktoś kupuje drugą nieruchomość, np. w miejscowości turystycznej, to spełnia w niej cele wypoczynkowe, więc nie skorzysta z ulgi. W przypadku omawianej interpretacji kluczowa okazała się argumentacja podatniczki, że zamierza realizować własne cele mieszkaniowe w dwóch krajach ze względów klimatycznych i zdrowotnych. Takie argumenty łatwiej jest przedstawić osobie stanu wolnego i w wieku emerytalnym, która może swobodnie zmieniać miejsce pobytu – mówi Adam Allen.
Dodaje, że na możliwość skorzystania z ulgi nie wpływa natomiast fakt, że podatnik - poza nieruchomością, w której mieszka - jest także właścicielem innych nieruchomości - tak jak w omawianej interpretacji podatniczka, która była właścicielką pięciu mieszkań. Fakt posiadania innych nieruchomości oraz ich przeznaczenie nie powinny mieć znaczenia. Kluczowe jest natomiast, by to w nowej nieruchomości realizować własne cele mieszkaniowe.
Zobacz wzór w LEX: PIT-2K (9) Oświadczenie o wysokości wydatków związanych z inwestycją służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
