Ceny nieruchomości rosną dynamicznie od kliku lat, a to oznacza, że na sprzedaży można sporo zarobić. W konsekwencji trzeba też zapłacić wyższy podatek od dochodu. Niewielu sprzedających wie jednak, że dochód można obniżyć dzięki wyższym kosztom uzyskania przychodu. Co ważne, przepisy pozwalają podwyższyć koszt zakupu sprzed kliku lat o wskaźnik inflacji.
Chodzi o prywatną sprzedaż nieruchomości, poza działalnością gospodarczą, która następuje przed upływem pięciu lat od nabycia (po upływie tego terminu nie płaci się już podatku). W sytuacji, gdy sprzedający nie korzysta z ulgi mieszkaniowej, czyli nie inwestuje pieniędzy ze sprzedaży w zakup nowej nieruchomości, płaci co do zasady, 19 proc. podatku. Podatek płaci się od dochodu, czyli od przychodu ze sprzedaży (przychodem jest przede wszystkim cena sprzedaży) odejmuje się koszty uzyskania przychodu (przede wszystkim cena zakupu). Dzięki waloryzacji można podwyższyć koszty, co pozwala obniżyć albo "wyzerować" dochód.
Czytaj też w LEX: Borkowski Grzegorz, Omówienie do wyroku NSA z dnia 10 kwietnia 2018 r., II FSK 886/16>
Jak inflacja wpływa na podatek
Potwierdzeniem tego jest interpretacja z 18 czerwca 2025 r. (nr 0112-KDSL1-1.4011.289.2025.2.MK). Z pytaniem wystąpiła kobieta, która w 2019 r. kupiła mieszkanie za 595 tys. zł. Dodatkowo uiściła też w sumie 13,7 tys. zł związanych z tym opłat, w tym 11,9 tys. zł podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). W 2024 r. sprzedała nieruchomość za 740 tys. złotych.
Zapytała, czy prawidłowo obliczyła waloryzację kosztów, czyli kwoty 595 tys. zł. Chodzi o zastosowanie art. 22 ust. 6f ustawy o PIT, zgodnie z którym koszty nabycia są corocznie podwyższane w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych (liczonemu w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego), ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Koszty te są podwyższane począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie do roku poprzedzającego rok sprzedaży.
Jej zdaniem, skoro w 2020 r. inflacja wyniosła 3,56 proc., to koszty należy podnieść o 21 182 zł. W 2021 r. inflacja wyniosła 4,2 proc., co daje 24 990 zł, dla roku 2022 inflacja - 13,30 proc. daje wzrost o 79 135 oraz dla roku 2023 inflacja - 13,20 proc. daje wzrost o 78 540 zł. W sumie oznacza to, że koszty uzyskania przychodów dotyczące sprzedaży nieruchomości, powinny wynieść 823 684,5 zł. A to by oznaczało, że przekraczają przychody, więc kobieta nie zapłaci w ogóle podatku.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał jej stanowisko za nieprawidłowe, ale... na korzyść podatniczki. Wyjaśnił, że kosztem nabycia jest nie tylko cena wynikająca z aktu notarialnego, która zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, ale również inne wydatki np. wynagrodzenie notariusza, podatek PCC czy opłaty sądowe.
- Jako podstawę corocznej waloryzacji przyjmuje się wartość zakupu przedmiotowej nieruchomości oraz opłat zawartej umowy nabycia tej nieruchomości. W konsekwencji powiększeniu w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych podlegają również opłaty zawartej umowy nabycia tej nieruchomości - stwierdził dyrektor KIS.
Można zaoszczędzić dużą kwotę
- To ważna informacja dla podatników, którzy sprzedają nieruchomość po kilku latach od jej nabycia. Przepisy pozwalają bowiem na zwiększenie kosztów uzyskania przychodu, co może znacząco obniżyć podatek do zapłaty - mówi Aleksandra Grabarska, radca prawny, partner w Kancelarii KBiW Kurpiejewski Budzewski i Wspólnicy.
Wylicza, że w przypadku nabycia kilka lat wcześniej nieruchomości za 500 tys. zł koszty można zwiększyć nawet o blisko 200 tys. zł.
- Dla przykładu: jeśli nieruchomość została nabyta w 2019 r. za 500 tys. zł (w tym cena, oraz opłaty notarialne), a sprzedaż następuje w 2025 r., to koszty można zwaloryzować o wskaźniki inflacji z lat 2020–2024. Choć wskaźniki za lata 2020 i 2021 były umiarkowane (3,6 proc. i 4,2 proc.), to już za 2022 i 2023 wyniosły odpowiednio 13,3 proc. i 13,2 proc., co przekłada się na znaczący wzrost kosztów uzyskania przychodu. Łączna waloryzacja za lata 2020–2024 może wynieść nawet 188 tys. zł. Gdyby jednak do sprzedaży doszło w grudniu 2024 r., to koszty uzyskania przychodu byłyby niższe o 16,5 tys. zł. Zatem planując sprzedaż nieruchomości, warto zastanowić się kiedy najlepiej ją przeprowadzić - zaznacza Aleksandra Grabarska.
Agnieszka Telakowska - Harasiewicz, doradca podatkowy, starszy menedżer w MDDP, zaznacza, że stanowisko dyrektora KIS jest prawidłowe.
- Użycie art. 22 ust. 6f sformułowania „koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c” jednoznacznie wskazuje, że podstawą do waloryzacji może być koszt nabycia nieruchomości. Koszty te obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki poniesione przy zawarciu umowy, takie jak wynagrodzenie notariusza czy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). W związku z tym, corocznej waloryzacji – w analizowanej sytuacji – powinna podlegać cena zapłacona za nieruchomość powiększona o opłaty zawartej umowy nabycia nieruchomości wskazane w akcie notarialnym nabycia (tj. PCC, opłaty notarialne i sądowa) - mówi Agnieszka Telakowska - Harasiewicz.
Zobacz też poradnik w LEX: Sekita Jarosław, Zaniechanie poboru podatku od umorzonego kredytu hipotecznego we frankach na przykładach>
Czego dotyczą spory
Prawnicy podkreślają, że przy obliczeniu waloryzacji łatwo o błąd, co powoduje spory.
- W praktyce spory pomiędzy podatnikami a fiskusem dotyczą tego, jaka kwota powinna być waloryzowana. Podatnicy uważają, iż należałoby stosować wskaźnik inflacji do uprzednio już zwaloryzowanej wartości, natomiast organy podatkowe przyjmują, że wskaźnik ten odnosi się każdorazowo do pierwotnej, niezmiennej kwoty kosztu nabycia lub wytworzenia. Literalna wykładnia przepisów zdaje się potwierdzać słuszność stanowiska organów podatkowych. Gdyby celem ustawodawcy było umożliwienie waloryzacji już wcześniej zwaloryzowanej kwoty, przepis musiałby to wyraźnie przewidywać. Jak zauważają również sądy administracyjne, koszt nabycia nieruchomości stanowi wartość stałą, wynikającą z faktycznie poniesionych wydatków i nie ulega zmianie. Dlatego też przy obliczaniu podatku nie ma podstaw do uwzględniania kolejnych waloryzacji uprzednio już zwaloryzowanych kwot - mówi Agnieszka Telakowska - Harasiewicz.
Również Aleksandra Grabarska zwraca uwagę, że waloryzacji podlega wyłącznie kwota bazowa – nie można waloryzować już raz zwaloryzowanej wartości. Takie stanowisko Dyrektor KIS potwierdził również w interpretacji z 30 lipca 2024 r. (nr 0112-KDIL2-1.4011.537.2024.1.MKA). Zgodnie z interpretacją, podstawę waloryzacji stanowi cena wynikająca z umowy sprzedaży, powiększona o wydatki notarialne, czyli wydatki ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości.
Cena promocyjna: 49.8 zł
|Cena regularna: 249 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 49.8 zł
Kiedy można sprzedać nieruchomość bez podatku
Przypomnijmy, że zgodnie z ogólną regułą, dochody ze sprzedaży nieruchomości nie podlegają PIT po upływie pięciu lat od jego nabycia. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia. Po jego upływie nie płaci się podatku ani nie składa zeznania. Kto zbył nieruchomość wcześniej, musi co do zasady, zapłacić PIT, jeśli ze sprzedaży uzyskał dochód. Chodzi zatem tylko o sytuacje, w których podatnik sprzedał nieruchomość drożej, niż ją nabył, czyli przychody są wyższe niż koszty.
Stawka podatku wynosi 19 proc. Płaci się go od dochodu, co oznacza, że od przychodu odejmuje się koszty jego uzyskania (np. cenę zakupu nieruchomości) oraz koszty zbycia (np. opłaty notarialne i koszty pośrednictwa). Jeśli podatnik zapłacił za mieszkanie np. 300 tys. zł, a sprzedał je za 500 tys. zł, to jego dochodem jest 200 tys. zł.
- W praktyce osoby sprzedające nieruchomość nie mają często świadomości, że można dodatkowo podnieść koszty i obniżyć tym samym przychody, dzięki waloryzacji o wskaźnik inflacji. Być może wynika to z faktu, że w poprzednich latach nie było wysokiej inflacji - mówi Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego.
Przypomina też, że nawet gdy sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, można uniknąć podatku, korzystając z ulgi mieszkaniowej. Zarobione pieniądze trzeba przeznaczyć na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych, określonych w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Może to być m.in. zakup domu lub mieszkania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gruntu pod budowę. Można też zainwestować w budowę, adaptację czy remont własnego domu lub mieszkania albo spłacić kredyt zaciągnięty na cele mieszkaniowe.
Czytaj również: Po sprzedaży mieszkania można uniknąć zapłaty podatku
Zobacz też poradnik w LEX: Ziółkowski Paweł, Wydatki na własny cel mieszkaniowy na przykładach>
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
