Inwestycje w nieruchomości problematyczne dla fundacji rodzinnych

Organy podatkowe uważają, że fundacja rodzinna nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu krótkoterminowego. Dozwolony jest tylko najem długoterminowy. Z takim stanowiskiem nie zgadzają się jednak sądy administracyjne. Zdaniem prawnikówp fiskus stawia wymogi wykraczające poza przepisy ustawy o fundacji rodzinnej.  

Problem dotyczy tzw. dozwolonej działalności gospodarczej, określonej w art. 5 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej. Zgodnie z tym przepisem fundacja może prowadzić działalność „tylko w zakresie” w nim wskazanym. Realizując działalność dozwoloną, fundacja może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w CIT. Jeśli wykroczy poza ten zakres, zapłaci sankcyjną stawkę 25 proc. CIT.

Czytaj komentarz praktyczny w LEX: Mariański Adam, Rodak Bartosz, Fundacja rodzinna - zasady opodatkowania>

Tylko najem na dłuższy okres jest dozwolony

Skarbówka zgadza się w interpretacjach, że fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu, o czym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jednak z interpretacji podatkowych wynika, że nie może być to najem krótkoterminowy. 

Najnowszym przykładem takiego niekorzystnego stanowiska jest interpretacja z 9 maja 2025 r. (nr 0111-KDIB1-2.4010.148.2025.2.MK). Sprawa dotyczyła podatnika, który wynajmuje w ramach działalności gospodarczej nieruchomość mieszkaniową. Zamierza wnieść ją darowizną do fundacji rodzinnej i nadal prowadzić najem krótkoterminowy. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził jednak, że działalności, polegającej na najmie krótkoterminowym rezydencji, nie można uznać za mieszczącą się w zakresie określonym w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej.

Jak argumentował, najem czy dzierżawa charakteryzują się stosunkowo dużym sformalizowaniem – zwyczajowo zawierana jest stosowna umowa, w której określane są prawa i obowiązki obu stron. Nierzadko podpisywany jest również protokół zdawczo-odbiorczy, a najemca/dzierżawca zobowiązany zostaje do przestrzegania regulaminu oraz uiszczenia kaucji zabezpieczającej. Dla umów tego rodzaju charakterystyczne są również dłuższe okresy czasowe. Rozliczenie usługi ma charakter cykliczny - w okresach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. Najem czy dzierżawę wyróżnia także brak zmienności podmiotu, któremu udostępniana zostaje nieruchomość lub jej część. Tymczasem - według stanowiska dyrektora KIS - tych cech nie ma najem krótkoterminowy. 

Czytaj także komentarz praktyczny w LEX: Bujalski Rafał, Krótkoterminowy najem lokali>

Sądy po stronie podatników

Z takim stanowiskiem nie zgadzają się jednak sądy administracyjne, co potwierdza m.in. wyrok WSA w Gliwicach z 2 kwietnia 2025 r. (sygn. I SA/Gl 1191/24). - W ocenie sądu brak jest podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych, albowiem w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej nie zastrzeżono kryteriów zwyczajowego zawarcia umowy w formie pisemnej, uiszczenia kaucji zabezpieczającej oraz dłuższych okresów czasowych. Brak jest tam również kryteriów odwołujących się do klasyfikacji PKWiU. Wskazany przepis, w którym przewidziano dopuszczalny zakres działalności polegającej również na udostępnianiu mienia do korzystania na innej podstawie niż najem lub dzierżawa, potwierdza brak podstaw do wyłączenia z tej działalności krótkoterminowego najmu lokali - orzekł WSA w Gliwicach.

Sąd powołał się na wcześniejszy wyrok WSA w Gdańsku z 19 czerwca 2024 r. (sygn. I SA/Gd 219/24). Zgodnie z tym orzeczeniem najem krótkoterminowy nie został kompleksowo uregulowany w polskim porządku prawnym, a więc prawną podstawą umów najmu krótkoterminowego są przepisy ogólne dotyczące najmu zawarte w kodeksie cywilnym. Wskazana przez organy podatkowe różnica w okresie trwania najmu nie stanowi istotnej przesłanki uzasadniającej wykluczenie najmu krótkoterminowego z katalogu dozwolonej działalności prowadzonej przez fundację rodzinną. W związku z powyższym, w ocenie sądu brak jest podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych, skoro w obowiązujących przepisach nie zastrzeżono kryteriów zwyczajowego zawarcia umowy w formie pisemnej, uiszczenia kaucji zabezpieczającej oraz dłuższych okresów czasowych.

Jak podkreśla Justyna Bauta-Szostak, radca prawny, doradca podatkowy, partner w MDDP, trudno zgodzić się ze stanowiskiem organów podatkowych. - Ustawodawca wskazał w treści przepisu, że fundacja rodzinna może prowadzić działalność w zakresie najmu – nie ma jednak potrzeby doprecyzowania, że działalność ta polegać ma wyłącznie na najmie długoterminowym, gdyż wynika to bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego. Przepisy prawa cywilnego dotyczące najmu dotyczą każdej umowy, która ma cechy przewidziane w kodeksie. Kodeks cywilny nie reguluje odrębnie najmu długoterminowego czy najmu krótkoterminowego. Tym samym stanowisko organu, zgodnie z którym zwolnieniu podlegać będą przychody osiągane przez fundację wyłącznie z najmu długoterminowego uznać należy za przejaw niedozwolonego zawężania katalogu działalności, która może być prowadzona przez fundację – uważa mec. Bauta-Szostak.

Dodaje, że fundatorzy często pytają, czy warto wnieść do fundacji nieruchomość, w której fundator czy jego rodzina mieszka. W ocenie mec. Bauta-Szostak nie jest to korzystne rozwiązanie, ponieważ zdaniem organów podatkowych fundacja jako podmiot nie mający potrzeb mieszkaniowych powinna płacić podatek od nieruchomości według stawek właściwych dla działalności gospodarczej (a więc znacznie wyższych niż osoba fizyczna).

Czytaj artykuł w LEX: Janicki Tomasz, Opodatkowanie dochodów uzyskiwanych przez fundacje rodzinne>

Czytaj także artykuł w LEX: Kłosowicz Damian, Świadczenie fundacji rodzinnej jako transakcja kontrolowana>

Fundacja nie ma co odliczyć

Wojciech Niedźwiedzki, partner w Kancelarii Biały Tax Lawyers i Mikołaj Rusak, senior associate w Kancelarii Biały Tax Lawyers, ostrzegają natomiast przed niekorzystnym rozwiązaniem dotyczącym podatku od przychodów z budynków. To danina obciążająca właścicieli wynajmowanych nieruchomości, których wartość przekracza 10 mln złotych. Choć zasadniczo może on podlegać zwrotowi, to ustawodawca nie przewidział takiego uprawnienia dla fundacji rodzinnych.  Fundacje rodzinne nie płacą CIT od przychodów z wynajmu lub dzierżawy nieruchomości, a moment podatkowy jest odroczony w czasie do momentu wypłaty świadczeń na rzecz beneficjentów. Wyjątkiem jest najem lub dzierżawa przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części albo składników majątku służących do prowadzenia działalności gospodarczej przez podmiot powiązany z fundatorem, beneficjentem lub samą fundacją rodzinną. Wówczas przychody z takiego najmu lub dzierżawy podlegają opodatkowaniu stawką 19 proc. CIT na poziomie fundacji rodzinnej, z możliwością odliczenia tego podatku od 15 proc. CIT, należnego przy wypłacie świadczeń do beneficjentów fundacji rodzinnej.

- Zasadniczo podatek od przychodów z budynków jest odliczany od „standardowego” PIT lub CIT kalkulowanego na zasadach ogólnych. Tym samym, jeżeli podatnik PIT lub CIT płaci podatek dochodowy, np. z tytułu dochodów z najmu lub dzierżawy, to podatek od przychodów z budynków podlega odliczeniu. Problem w tym, że z zasady fundacje rodzinne nie płacą podatku dochodowego. To oznacza, że fundacje rodzinne nie mają „od czego” odliczyć tego podatku, w efekcie czego stanowi on dodatkowe obciążenie dla fundacji rodzinnych - piszą Wojciech Niedźwiedzki i Mikołaj Rusak.

Czytaj również: Zwrot podatku od przychodów z budynków nie dla fundacji rodzinnej

Zobacz procedurę w LEX: Krywan Tomasz, Fundacja rodzinna – opodatkowanie CIT>

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.