Z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej wystąpił przedsiębiorca będący  czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca był właścicielem dwóch działek, na których chciał wybudować dwa domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (tzw. bliźniaki, składające się z dwóch domów o tej samej powierzchni). Obydwa budynki będą sklasyfikowane w PKOB w dziale 11, pod symbolem 1110 (klasa to obejmuje m.in. domy w zabudowie bliźniaczej). Każdy z domów jednorodzinnych będzie położony na jednej z działek, a powierzchnia żadnego z domów nie przekroczy 300 m.kw.

Domy zostaną sprzedane osobno, chyba że znajdzie się klient zainteresowany zakupem obydwu budynków. Wnioskodawca nie jest jednak w stanie przewidzieć, na jakim etapie inwestycji sprzeda nieruchomość ‒ czy w trakcie budowy, czy też w stanie deweloperskim, tj. z drzwiami, oknami i ze wszystkimi niezbędnymi instalacjami. Pewne jest tylko to, że w chwili sprzedaży każdy z domów będzie znajdował się co najmniej w stanie „surowym otwartym”. Chciał więc wiedzieć, czy ma rację, twierdząc, iż sprzedaż będzie opodatkowana stawką 8 proc. VAT.

Stawka zależy od klasyfikacji towaru czy usługi

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, uznając stanowisko za prawidłowe, wskazał na art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zobacz również: Krewetka w zupie albo makaronie podniesie cenę kolacji >>

Przypomniał też, że w myśl art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem sprzedaży, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne. Zatem dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary lub usługi, ustawodawca odsyła do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku oraz w załącznikach do ustawy, np. symbole Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) lub Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

Czytaj w LEX: Weryfikacja ceny sprzedaży nieruchomości przez organy podatkowe >

 


Liczy się program i powierzchnia użytkowa

Jednocześnie organ interpretacyjny podkreślił, że w ustawie, oprócz stawki podstawowej, ustawodawca przewidział również stawki preferencyjne oraz  zwolnienie od podatku. Tak więc zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do tej ustawy, stawka podatku wynosi 7 proc. Na podstawie zaś art. 146aa ust. 1 pkt 2, w okresie od 1 stycznia 2019 r. stawka wynosi 8 proc. Dyrektor KIS powołał się też na art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, zgodnie z którym 8-proc. stawkę podatku stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Mieszczą się w nim m.in. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się natomiast np. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m.kw.

 

 


Zatem, opodatkowaniu stawką w wysokości 8 proc. podlega dostawa, budowa, remont, modernizacja, termomodernizacja lub przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z wyłączeniem lokali użytkowych, a więc m.in. do budynków mieszkalnych stałego zamieszkania sklasyfikowanych w PKOB w dziale 11, przy uwzględnieniu kryterium powierzchni użytkowej, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy o VAT.

Zobacz procedurę w LEX: Kwestionowanie wartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości przez organ podatkowy >

Niższa stawka jako wyjątek od reguły

Preferencyjna stawka podatku w wysokości 8 proc. ma zastosowanie jedynie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji i przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z uwzględnieniem ich powierzchni użytkowej.

Zdaniem dyrektora KIS, sprzedaż nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym otwartym o symbolu PKOB 1110, będzie stanowiła dostawę obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12 w związku z art. 2 pkt 12 ustawy. Powyższe oznacza, że przedmiotowa dostawa opodatkowana będzie stawką podatku VAT w wysokości 8 proc. Preferencyjną stawką podatku w wysokości 8 proc. opodatkowany będzie również grunt, z którym trwale związana jest nieruchomość zabudowana domem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej.

Wątpliwości w przepisach

- Kwestia opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży budynków w trakcie budowy, w tym budynków mieszkalnych, nie została jasno uregulowana w przepisach i od dawna jest przedmiotem sporów. Znaczenie ma na pewno etap na jakim w danym momencie znajduje się proces budowlany - tłumaczy Agnieszka Bieńkowska, doradca podatkowy, partner w Gekko Taxens. Ekspertka tłumaczy, że organy podatkowe jednolicie twierdzą, że w przypadku inwestycji, które w chwili dostawy znajdują się dopiero na wstępnym etapie przygotowania lub obejmowały dopiero wstępne prace takie jak przygotowanie budowy przyłącza sieci gazowej i elektroenergetycznej, nie można mówić, że przedmiotem dostawy jest budynek. Taka dostawa powinna być uznana za dostawę gruntu niezabudowanego. Innego zdania są natomiast sądy administracyjne, przykładowo NSA, który w wyroku z 14 marca 2012 r., I FSK 889/11, orzekł, że sprzedaż niezakończonego obiektu budowlanego jest w istocie sprzedażą obiektu w określonym stopniu zaawansowania robót, co oznacza, że jeśli dotyczy obiektów budownictwa mieszkaniowego podlega opodatkowaniu według stawki VAT 8%. Takie stanowisko zajął również WSA w Szczecinie w wyroku z 17 maja 2017 r., I SA/Sz 266/17.

Zdaniem Agnieszki Bieńkowskiej, większą zgodność poglądów obserwuje się w odniesieniu do budynków w stanie surowym – czy to otwartym czy zamkniętym. Organy podatkowe w większości przypadków potwierdzają, że budynek mieszkalny w stanie surowym jest budynkiem, o którym mowa w PKOB i jako taki jest opodatkowany stawką VAT 8%.  - Choć i tu spotkać można również interpretacje wskazujące – w mojej ocenie błędnie - na konieczność opodatkowania takich dostaw stawką podstawową (zob. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 lipca 2018 r., 0113-KDIPT1-3.4012.360. 2018.7.MJ) - podkreśla ekspertka.