Czy domy studenckie podlegają podatkowi od przychodów z budynków

Podatkowi od przychodów z budynków w rozumieniu art. 24b ust. 1 ustawy o CIT nie podlegają te części domów studenckich (pokoje), w których przyznano miejsca studentom oraz doktorantom uniwersytetu. Stosunek prawny pomiędzy uniwersytetem a studentem lub doktorantem nie jest bowiem umową najmu, dzierżawy ani umową o podobnym charakterze. Wnoszone przez studentów lub doktorantów opłaty nie mają charakteru umówionego czynszu.

Podatek dochodowy od przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem, który:

• stanowi własność albo współwłasność podatnika,
• został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,
• jest położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

– zwany dalej "podatkiem od przychodów z budynków", wynosi 0,035 proc. podstawy opodatkowania za każdy miesiąc. Zasada ta wynika z art. 24b ust. 1 ustawy o CIT.

Wszystkie te przesłanki muszą być spełnione łącznie, aby dany budynek (środek trwały) objąć podatkiem od przychodów z budynków.

Czy student wynajmuje pokój w akademiku

W stosunku do tych pokoi, w których przyznano miejsca (w tym miejsca w pokojach rodzinnych) studentom oraz doktorantom uniwersytetu nie można mówić, że spełniony został warunek zawarty w art. 24b ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT. Stosunek prawny pomiędzy uniwersytetem a studentem lub doktorantem zakwaterowanymi w domu studenckim nie jest umową najmu, dzierżawy ani umową o podobnym charakterze.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 par. 1 Kodeksu cywilnego).

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 par. 1 Kodeksu cywilnego).

Przedmiotowo istotnymi elementami zarówno treści umowy najmu, jak i dzierżawy jest zatem oddanie rzeczy będących przedmiotem umowy do używania oraz odpłatność (w postaci czynszu). Kodeks wyraźnie zaznacza przy tym, że czynsz powinien być „umówiony”. Umowa podobna do wymienionych umów nazwanych powinna się zatem cechować tym, że na jej podstawie korzystający uzyskuje prawo do używania budynku (w całości lub w części) w zamian za umówione świadczenie wzajemne (określone w pieniądzu, ale też w formie rzeczy, czy też usługi).

Przyznanie studentowi miejsca w domu studenckim jest poprzedzone sformalizowaną procedurą wynikającą z aktów wewnętrznych uniwersytetu, ale mających umocowane w przepisach powszechnie obowiązującego prawa, tj. prawa o szkolnictwie wyższym i nauce.

W myśl art. 104 prawa o szkolnictwie wyższym i nauce, student może ubiegać się o:

• 1) zakwaterowanie w domu studenckim uczelni lub wyżywienie w stołówce studenckiej uczelni;
• 2) zakwaterowanie małżonka lub dziecka w domu studenckim uczelni.

Z kolei, w myśl art. 211 prawa o szkolnictwie wyższym i nauce, doktorant może ubiegać się o:

• 1) zakwaterowanie w domu studenckim uczelni lub wyżywienie w stołówce studenckiej uczelni,
• 2) zakwaterowanie małżonka lub dziecka w domu studenckim uczelni

- na zasadach i w trybie określonych w regulaminie świadczeń dla studentów.

Sprawdź w LEX: Podatek minimalny od budynków nie dotyczy hoteli. Wyrok NSA z 4.07.2023 r., II FSK 71/21 > >

Opłata za akademik to nie czynsz

Jak wskazał NSA w wyroku z 17 kwietnia 2024 r., II FSK 905/21, podstawowy stosunek prawny łączący uniwersytet ze studentami, doktorantami uniwersytetu, uczestnikami programu Erasmus oraz innych programów ma przede wszystkim administracyjnoprawny, to brak jest podstaw do wniosku, że ów stosunek administracyjnoprawny należy utożsamiać ze stosunkiem cywilnoprawnym o charakterze szczególnym, jakim jest umowa zawierana w sposób przewidziany w przepisach art. 66-72 Kc. Zawarcia umowy w rozumieniu art. 24 ust. 1 pkt 2 ustawy CIT nie można domniemywać. W świetle powyższego, ściśle rzecz biorąc, nie można zatem twierdzić, że oddanie budynku do używania następuje na podstawie umowy, w tym umowy o podobnym charakterze do umowy najmu. Sporny w niniejszej sprawie przepis, tj. art. 24b ust. 1 pkt 2 ustawy CIT jest jednym z trzech przepisów (obok art. 24b ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy CIT) tworzących normę prawną określającą przedmiot opodatkowania podatkiem od osób prawnych.  Niezależnie od tego braku należy wskazać, że skład orzekający podziela stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w ww. wyrokach z 4 i 12 lipca 2023 r. (II FSK 70/21 i II FSK 372/23), zgodnie z którym zapisy ustaw dotyczących najmu w żaden sposób nie mogą być odniesione do umowy usługi hotelarskiej. Z porównania regulacji prawnych umów najmu i usług hotelarskich wynika, że nie są to umowy podobne. Za istotne przy tym uznać należy, że w odniesieniu do domów studenckich nie sposób przyjąć, że są to nieruchomości komercyjne.  

Ponadto należy wskazać, że do zakwaterowania studentów lub doktorantów uniwersytetu w domach studenckich będących własnością uniwersytetu nie występuje również element, który można by uznać za „umówiony czynsz”. Odpłatność za przyznane miejsce nie jest przedmiotem negocjacji i w rezultacie umowy zawartej między studentem lub doktorantem a uniwersytetem. Nie jest ona określana przez strony w sposób swobodny. Odpłatność ta jest określona w aktach wewnętrznych uniwersytetu. W praktyce wysokość opłaty za miejsce w domu studenckim ustala rektor uniwersytetu w drodze zarządzenia po zasięgnięciu opinii samorządu studenckiego i samorządu doktorantów. Student lub doktorant ubiegający się o zakwaterowane nie ma zatem wpływu na określenie wysokości należnych opłat. Wnoszone przez studentów lub doktorantów opłaty za miejsca w domach studenckich nie mają zatem charakteru umówionego czynszu.

Należy także wskazać, że w przypadku zakwaterowania studentów i doktorantów w domach studenckich, ani prawa o szkolnictwie wyższym i nauce, ani (w praktyce) akty wewnętrzne uniwersytetu nie posługują się w odniesieniu do stosunku prawnego powstającego pomiędzy studentem lub doktorantem zakwaterowanym w domu studenckim a Uniwersytetem określeniami „umowa najmu lub  dzierżawy” „najem lub dzierżawa”, „wynajmowanie lub wydzierżawianie”, „czynsz”, ani innymi zbliżonymi. Należy również dostrzec, że zakwaterowanie w domu studenckim nie jest ogólnodostępne. Zakwaterowana w ten sposób może być jedynie osoba będąca studentem lub doktorantem uniwersytetu.

Z tego względu należy przyjąć, że podatkowi od przychodów z budynków w rozumieniu art. 24b ust. 1 ustawy o CIT nie podlegają te części domów studenckich uniwersytetu (pokoje), w których przyznano miejsca, w tym miejsca w pokojach rodzinnych, studentom oraz doktorantom uniwersytetu.

Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 września 2024 r., 0111-KDIB2-1.4010.364.2020.10.MK).

Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy

Czytaj również: NSA: Metodę rozliczania różnic kursowych można zmieniać wstecz

Czytaj także w LEX:  Glosa do wyroku NSA z dnia 6 sierpnia 2010 r., I OSK 673/10 > >

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.