Renata Krupa-Dąbrowska: Pomaga Pan inwestorom przebrnąć przez wielotomową papierologię związaną z załatwianiem formalności budowlanych. Co dla Pana jest najtrudniejsze?
Mec. Rafał Dębowski: Myślę, że najtrudniejsza jest sama praktyka orzecznicza organów administracji. Niestety system jest tak skonstruowany, że narzuca różnego rodzaju formalizmy i uciążliwości, które blokują lub opóźniają realizację inwestycji. Z każdym rokiem niestety przybywa coraz więcej obowiązków formalnoprawnych i wydłużają się terminy. Kiedyś można było przyjąć, że od daty zakupu nieruchomości do daty rozpoczęcia inwestycji mija od półtora roku do dwóch lat. Dzisiaj spokojnie trzeba zakładać dwa - trzy lata. Jest to bardzo uciążliwy proces, który niewątpliwie wpływa na wzrost kosztów realizacji inwestycji. A im wyższe koszty inwestycji, tym wyższe ceny mieszkań. Te formalizmy wynikają nie tylko z biurokracji, ale też ze złego prawa, które wprowadza niepotrzebne utrudnienia.
Przykładowo, dla niektórych inwestycji budowlanych istnieje obowiązek uzyskanie decyzji tzw. środowiskowych, które potwierdzą, że dana inwestycja nie oddziałuje negatywnie na środowisko. Rozporządzenie w sprawie określania rodzaju znacząco oddziałujących na środowisko inwestycji, a przez to wymagających właśnie takich decyzji środowiskowych, kwalifikuje do takich inwestycji m.in. parkingi i garaże w budynkach mieszkalnych. Tymczasem po przeprowadzeniu długiego i żmudnego postępowania okazuje się, że w 90 proc. przypadków parkingi i garaże przy inwestycjach mieszkaniowych nie mają negatywnego wpływu na środowisko i nie ma potrzeby sporządzania raportu oddziaływania na środowisko. To pokazuje, że źle ustawiono kryteria.
Problem jest jeszcze jeden. Taką decyzję środowiskową trzeba uzyskać nie tylko przed wydaniem pozwolenia na budowę, ale dla terenów, w wypadku, których nie obowiązuje plan, także przed wydaniem decyzji ustalających warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Stopień szczegółowości dokumentacji potrzebnej do wydania decyzji środowiskowej jest bardzo duży. Trzeba wskazać organowi, który przeprowadza postępowanie środowiskowe, gdzie będą wjazdy do garaży podziemnych, gdzie będą wentylatory, jakiego typu, jakie natężenie hałasu będą one generować, ile drzew zostanie wyciętych, które zostaną wycięte, gdzie zostaną nasadzone nowe, etc. To jest bardzo szczegółowa dokumentacja, którą inwestor musi wykonać, zanim uzyska decyzję o warunkach zabudowy, czyli zanim dowie się, czy na danym terenie w ogóle może taką inwestycję planować.
To co Pan mówi przeczy temu, co od lat mówią politycy. Chwalą się przecież wprowadzaniem kolejnych uproszczeń w procesie inwestycyjnym, ciągle wydłużają listę inwestycji realizowanych tylko na podstawie zgłoszeń. Tymczasem z Pana wypowiedzi wynika, że tych formalizmów przybywa. Z czego to wynika? Czy nowelizacje są nietrafione, czy też z nawału pracy w urzędach?
Czynników jest wiele. Przede wszystkim odformalizowane, o którym Pani mówi, dotyczy małych inwestycji, które z punktu widzenia gospodarki nie mają znaczenia. One nie są kołem zamachowym. To są małe inwestycje typu domy jednorodzinne, altany, etc. Wiadomo, że dom jednorodzinny jest dużo prostszą konstrukcją, aniżeli budowa osiedla, hali magazynowej czy produkcyjnej. Dla tych złożonych, skomplikowanych inwestycji, które mają znaczenie dla gospodarki, nie wprowadza się wystarczających ułatwień.
Innym problemem jest niedofinansowanie urzędów. Brakuje dobrze płatnych etatów, brakuje wysoko wykwalifikowanych urzędników. Nawał pracy połączony z liczbą inwestycji łączy się niestety z polityką.
Niedawno społecznie zaangażowałem się w prace legislacyjne dotyczące odblokowania dużego fragmentu Warszawy i gmin ościennych. Chodziło o problem Planu Generalnego Lotniska Okęcie. Ze zdumieniem przyjąłem wypowiedzi posłów i senatorów różnych opcji politycznych, którzy bardzo negatywnie oceniali działalność deweloperów. Ze zdumieniem przyjąłem wręcz nagonkę na działalność deweloperską, choć tak naprawdę deweloperzy to jedyna grupa przedsiębiorców, która faktycznie zapewnia nowe mieszkania i zapełnia tym samym zapotrzebowanie społeczne na podstawowe dobro każdej rodziny. Słynne słowo „patodeweloperka” słychać na każdym kroku.
Czytaj w LEX: „Opłata partycypacyjna” a gminne inwestycje budowlane > >
Cena promocyjna: 33.15 zł
Cena regularna: 39 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 29.24 zł
Określenie „patodeweloperka” nie wzięło się znikąd. Z jakiegoś powodu pojawiło się w przestrzeni publicznej.
Określenie „patodeweloperka” bardzo często jest taką łatką, którą się przypina wszystkim. To prawda, zdarzają się przypadki, gdzie inwestor nadużywa prawa. Przykładowo, budując budynek jednorodzinny, który jest w rzeczywistości budynkiem wielorodzinnym. Nie wynika to tylko z chciwości inwestora. Czasami nie może sobie inaczej poradzić. Bo na przykład miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na danym terenie przewiduje możliwość realizacji domów jednorodzinnych czterolokalowych. Jak wiemy, w prawie budowlanym budynek jest jednorodzinny, wówczas kiedy ma maksymalnie dwa lokale.
Miejscowy plan, o którym mówię, został uchwalony wiele lat temu, gdy obowiązywały stare przepisy prawa budowlanego pozwalające na budowę domów jednorodzinnych z czterema mieszkaniami.
Jak ma się więc zachować deweloper, na którego terenie można budować budynek czterolokalowy, ale jednorodzinny? Nie ma dobrej odpowiedzi. Urzędy też są w kropce. To przykład z warszawskiej dzielnicy Wilanów. Takich problemów jest wiele. Oczywiście nie rozgrzeszam tych, którzy zgrzeszyli, żeby było jasne. Ale to, że jeden czy drugi deweloper zgrzeszył, nie oznacza, że dotyczy to całej branży deweloperskiej i trzeba zmieniać zaraz przepisy.
Myśli Pan o nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki mieszkaniowe i ich usytuowanie, o której wszyscy mówią "przepisy o patodeweloperce". Dobrze rozumiem? Pana zdaniem są one zbędne?
Uważam, że w gospodarce wolnorynkowej urzędnik nie może w sposób arbitralny wprowadzać ograniczeń, które są przeciwko obywatelowi. Weźmy przykład ograniczeń powierzchni mieszkań. Każdemu z nas mieszka się lepiej, wygodniej i bardziej komfortowo w mieszkaniu większym niż mniejszym. Ale to nie znaczy, że osoba, którą stać na mieszkanie mniejsze np. kawalerkę o powierzchni 20 mkw. nie ma prawa do niej. Ona chce taką kawalerkę kupić. Przecież to nie podaż generuje problem, tylko popyt na takie małe mieszkania. Deweloper nie sprzedawałby 20 metrowych „apartamentów”, gdyby nie było popytu na nie.
Sprawdź w LEX: Podziały nieruchomości w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego > >
Ale mamy przepisy, jakie mamy. I przyzna mi Pan chyba rację, że deweloperzy obchodzą obowiązujące prawo i małe kawalerki budują pod płaszczykiem lokali użytkowych. Jest to ewidentne łamanie prawa.
Tak, jest to łamanie prawa, ale ono wynika z zapotrzebowania na rynku.
Z potrzeby można łamać przepisy?
Zastanówmy się obiektywnie. Dlaczego w latach 70 ubiegłego wieku wolno było budować takie małe mieszkania? A teraz już nie? Dlaczego w Japonii można realizować takie lokale, a w Polsce nie? Nie jestem za tym, żebyśmy mieszkali w tak małych lokalach. Jestem za tym, żeby nie narzucać ograniczeń, które godzą nie w interesy deweloperów, ale nabywców tych lokali. Bo co jest lepsze, mieszkanie kątem u rodziców w małym 10 metrowym pokoju, czy we własnej 20 metrowej kawalerce? Stawiam pytanie po to, by pokazać, że nie wszystkie zmiany, które są motywowane pozytywnym przekazem społecznym są z korzyścią dla społeczeństwa.
Oczywiście stawianie budynków ściana w ścianę powinno być oceniane negatywnie. Tutaj dochodzi do naruszenia interesów jednych kosztem drugich. I takie sytuacje powinny być eliminowane. Zdarzało mi się skarżyć pozwolenie na budowę w ostrej granicy, tuż przy oknach istniejącego budynku.
Przeszkodą w realizacji inwestycji są też nadmierne zakazy i nakazy wynikające właśnie z warunków technicznych oraz brak elastyczności w odstępstwach od nich.
Od lat trwają próby zmiany warunków technicznych. W ubiegłym roku po raz kolejny przesunięto wejście w życie nowego rozporządzenia. Od lat też się mówi, że te przepisy trącą myszką, nie uwzględniają wielu nowych technologii, czego w nich brakuje ?
W Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad opracowaniem nowych warunków technicznych dla mieszkaniówki.
Po raz kolejny zresztą…
Tak, po raz kolejny. W obecnych pracach udział biorą wybitni specjaliści, wielu architektów, przedstawicieli służb np. Straży Pożarnej, którzy wiedzą, jakie w rzeczywistości występują problemy, co jest utrudnieniem, a co zbędną biurokracją. I okazuje się, że dyrektor szefująca tej komisji, odpowiadająca za tworzenie tego projektu, została zwolniona. Nie wiadomo, co dalej z pracą komisją.
Czy jej prace będą kontynuowane? Mam nadzieję, że tak. Z tego co wiem, powstawały dobre rozwiązania, które byłyby punktem wyjścia do nowoczesnych rozwiązań legislacyjnych uwzględniających takie kwestie jak to, że tereny inwestycji budowlanych nie zawsze są płaskie. Czasem są spadziste, co generuje mnóstwo problemów w praktyce. Wówczas dochodzi do zagwozdek prawnych na postawie obowiązujących warunków technicznych, które w większości wypadków przyjmują, że teren inwestycji jest płaski i nie różnic w wysokości. Znam inwestycje, gdzie różnica w poziomach terenu wyniosła cztery metry, co powodowało ogromne problemy formalno-prawne.
Rafał Dębowski, jest adwokatem, wspólnikiem w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp.k. specjalizującej się w prawie nieruchomości i inwestycji budowlanych
Zobacz także w LEX: Utwardzenie terenu – roboty budowlane czy budowla > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.