We wtorek, 2 sierpnia, senacka Komisja Budżetu i Finansów Publicznych rozpatrzy ustawę o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Za jej sprawą, jak napisał na Twitterze Marcin Warchoł, wiceminister sprawiedliwości, banki będą zwracać wszystkie dodatkowe opłaty poniesione przez kredytobiorców w okresie oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej. - Koniec z pazernością banków - podkreślił wiceminister Warchoł. Aby było to możliwe, senatorowie musieliby jednak wprowadzić do ustawy dwie ważne poprawki, a następnie Sejm musiałby je poprzeć. Bez nich przepisy będą martwe, bo skorzystanie z nich będzie mocno utrudnione. Dlaczego?
Czytaj też: Hipoteka w księdze wieczystej - komentarz praktyczny >>>
Co mówi ustawa
Zgodnie z ustawą dodatkowy koszt kredytu hipotecznego związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej, ponoszony przez konsumenta do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, podlega zwrotowi lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu po dokonaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, na warunkach określonych umową o kredyt hipoteczny. Przepis ten ma mieć zastosowanie tylko do umów o kredyt hipoteczny zawartych od dnia wejścia w życie ustawy. Ustawa zaś ma zacząć obowiązywać dopiero po 30 dniach od publikacji w Dzienniku Ustaw. Jak tłumaczył w Sejmie Marcin Warchoł, ma to częściowo złagodzić skutki wydłużenia czasu oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej. W 2018, 2109 roku na wpis czekało się do trzech miesięcy, a od 2020 roku nawet ponad rok. Na problem zatorów w wydziałach ksiąg wieczystych i konieczności jego rozwiązania zwracał uwagę m.in. Związek Firm Deweloperskich. W 2021 roku PZFD złożył nawet zawiadomienie do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w tej sprawie. Tyle, że jak mówi Przemysław Dziąg, radca prawny PFZD, ustawa nie rozwiązuje problemu przewlekłości postępowań wieczystoksięgowych, a za to może generować inne.
Czytaj też: Pomoc kredytobiorcom w ramach Funduszu Wsparcia Kredytobiorców a rola banków >>>
Czytaj też: Wieczyste użytkowanie gruntów w księgach rachunkowych >>>
Stare umowy poza ustawą, nowe z odległym terminem realizacji
Przede wszystkim nowa ustawa obejmuje tylko nowe umowy. Z kalendarza prac parlamentu można wnioskować, że Sejm zajmie się poprawkami Senatu dopiero we wrześniu. Nowe przepisy zatem wejdą w życie najwcześniej w październiku 2022 roku i będą dotyczyć umów zawartych od tej daty. Wówczas może się jednak okazać, że liczba udzielonych kredytów hipotecznych będzie minimalna. Przez wzrost stóp procentowych, a w efekcie utratę zdolności kredytowej, następuje zapaść na rynku kredytów. Będzie wówczas mniej wniosków o wpis do KW, co ułatwi odblokowanie wydziałów wieczysto-księgowych.
- Wniosków o wpis hipoteki jest obecnie zdecydowanie mniej, bo spada zdolność kredytowa obywateli - przyznaje Piotr Walesiak, przewodniczący Wydziału V Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Chojnicach oraz członek Stowarzyszenia Referendarzy Sądowych Lex Iusta. - Nawet jeśli na początku roku mogli brać po 400 tys. złotych kredytu, to teraz mogą wziąć maksymalnie 200/220 tys. złotych. Za to jest bardzo dużo wniosków o wykreślenie hipoteki - czyli kredytobiorcy wolą spłacić kredyt - zaznacza.
Dlatego ustawa powinna dotyczyć też umów zawartych przed datą jej wejścia w życie. Taką poprawkę w Sejmie złożyli posłowie Konfederacji, ale została odrzucona. Teraz jednak odpowiednią zmianę mogą zaproponować senatorowie. To jednak nie jedyny problem.
Jeśli nawet nowy kredytobiorca będzie długo czekał na wpis, to nie ma pewności, że szybko odczuje zwrot kosztów poniesionych z tego tytułu.
Czytaj też: Odmowa wpisu do księgi wieczystej przez referendarza sądowego >>>
- Ustawa nie precyzuje w jakim terminie ma nastąpić zwrot - przyznaje adwokat Cezary Korolczuk z kancelarii Konieczny Polak i Partnerzy - Powinno być doprecyzowane, że zwrot następuje, np. w terminie miesiąca od dostarczenia postanowienia o wpisie do hipoteki - uważa mec. Korolczuk. Jeśli termin nie będzie konkretny, może się też zdarzyć, że bank pomniejszy saldo kredytu o opłatę, np. za 35 lat, czyli przy ostatniej racie. - To jest przepis z którego skorzysta niewielu, a może nikt. A jeśli zwrot będzie odnotowany za 30 lat, to co z wartością środków - przyznaje Przemysław Dziąg. I podkreśla, że przede wszystkim ustawa nie rozwiązuje źródła problemu zatorów w wydziałach wieczysto-księgowych, on niestety pozostanie.
Czytaj też: Bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność >>>
Przekształcenie użytkowania we własność uderzyło w kredytobiorców
Problemy z szybkim wpisem hipoteki do KW miały przede wszystkim konsumenci, którzy zakupili mieszkanie na kredyt w latach 2019-2021. Najpierw z dniem 1 stycznia 2019 roku z mocy prawa nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, z którego skorzystały miliony Polaków. Ten fakt trzeba było odnotować w księdze wieczystej. W efekcie, przykładowo do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie w 2019 roku wpłynęło o 291 tysięcy wniosków więcej, niż w 2018 roku. Ich liczba wzrosła z 249 691 do 541 527. W następnym roku było ich już 557 tys., ale w 2021 roku już tylko 427 tys. Z kolei IX Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Białymstoku w 2018 roku miał 41 tys. wniosków, a rok później już 68 tys.
-Są miejsca gdzie wpis hipoteki do księgi wieczystej nadal trwa około roku, np. w jednym wydziale warszawskim okres rozpoznania wynosi od 10 do 15 miesięcy, a problem wynika z tego, że są duże inwestycje mieszkaniowe i nie da się wpisać hipotek dopóki nie zostaną wyodrębnione lokale, a jak z jednej księgi wyodrębnia się kilkaset mieszkań, to są opóźnienia. - mówi Piotr Walesiak. - W mniejszych jednostkach na wpis hipoteki czeka się do miesiąca, a przecież bank w takiej sytuacji nie ma podstaw do pobrania zwiększenia marży. U nas wydziela się z jednej księgi maksymalnie ok. 50 mieszkań, ale i tak staramy się robić to na bieżąco, po kolei. W takich przypadkach czas oczekiwania na wpis to jakieś dwa miesiące. Jeśli jest już założona księga robimy wszystko, aby wpis hipoteki nastąpił w ciągu miesiąca od wpływu. Ok. 2-5 miesięcy trwa rozpatrywanie innych wniosków, np. wykreślanie różnych kwestii. Generalnie w większości wydziałów trwa to od tygodnia do maksymalnie 2 miesięcy. Zatory są w dużych ośrodkach - dodaje.
Zdaniem mec. Korolczuka z kancelarii Konieczny Polak i Partnerzy nawet w małych ośrodkach są problemy, bo są przypadki, że wnioski rozpatruje tylko jeden sędzia.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.