Na wpis do księgi wieczystej w Sądzie Rejonowym dla Warszawy Mokotowa, w zależności od wydziału, czeka się obecnie od 8 miesięcy do prawie roku. Podobnie jest w innych miastach. Co gorsza, z miesiąca na miesiąc zatory stają się coraz większe.
Nie ma wpisu, nie ma kredytu
- Niestety wielomiesięczne poślizgi są już standardem. Bardzo utrudnia to rozpoczęcie inwestycji. Bez wpisu do księgi wieczystej nieruchomości, bank nie chce udzielać kredytów ani nam - deweloperom, ani naszym klientom. Jeszcze dwa, trzy lata temu nie zdarzało się, by klient wycofywał się z zakupu mieszkania z powodu braku wpisu w księdze wieczystej. Teraz jest to coraz częste - przyznaje Marek Poddany, deweloper.
- W praktyce wygląda to tak. Klient podpisuje ze mną umowę rezerwacyjną i idzie do banku po kredyt, następnie po trzech miesiącach zawiera umowę deweloperską, pod warunkiem, że otrzymał kredyt. Tymczasem bank uzależnia wydanie pozytywnej decyzji kredytowej od aktualnego wpisu w księdze wieczystej. Gdy wpis jest nieaktualny, nie daje kredytu. Mijają więc miesiące. Wpisu jak nie było, tak nie ma. Kupujący wycofuje się z zakupu, a ja tracę klienta – mówi rozgoryczony Marek Poddany.
Według niego podobnie jest w przypadku kredytu na budowę osiedla.
- Nie mogę na niego liczyć dopóki, dopóty w księdze wieczystej nie pojawi się aktualny wpis. Przez jedną formalność muszę czekać więc ponad rok, aż koparki wjadą na budowę – tłumaczy Marek Poddany .
Czytaj też: Nowa ustawa - spekulanci zarobią na istotnych wadach mieszkań?
Wtóruje mu Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu ds. prawno-administracyjnych w firmie deweloperskiej ATAL.
- Problem wydłużających się terminów rozpatrywania wniosków wieczystoksięgowych dotyczy w zasadzie całego kraju. Formalności wieczystoksięgowe zabierają coraz więcej czasu we wszystkich miastach, w których prowadzimy działalność. Co istotne, skala tego zjawiska narasta – czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej wydłużył się także w tych miastach, w których dotychczas sądy w tym zakresie działały sprawnie. Obecnie opóźnienia sięgają nawet 14 czy 16 miesięcy – mówi Mateusz Bromboszcz.
- Wydłużenie czasu oczekiwania na wpis do księgi wieczystej jest problematyczne dla deweloperów, ale także naszych klientów. Czas rozpatrywania wniosków wieczystoksięgowych wprost przekłada się na wydłużanie niektórych terminów w relacjach klient – deweloper. Tymczasem proces deweloperski jest złożony i występuje w nim wiele zależności, np. najpierw należy dokonać podziału geodezyjnego, następnie ujawnić podział w odpowiednich rejestrach, w tym w księgach wieczystych – gdzie często tak proste sprawy potrafią trwać miesiącami – aby następnie móc zawrzeć umowy przenoszące własność lokali na rzecz klientów – podkreśla prezes Bromboszcz.
Problem jest również doskonale znany Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich.
- Mimo pandemii obrót nieruchomościami jest bardzo duży. Niestety spowalniają go formalności wieczystoksięgowe i długo jeszcze tak będzie. Przy wpisie do ksiąg wieczystych decydujące znaczenie ma data wpływu wniosku w tej spawie. Sądy nie uporały się jeszcze z wnioskami z ub.r. a ciągle napływają nowe – wyjaśnia Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Czytaj w LEX: Odmowa wpisu do księgi wieczystej przez referendarza sądowego >
Poślizg w formalnościach wieczystoksięgowych uderza też po kieszeni kupującego mieszkanie lub dom.
- Chodzi o wpis hipoteki. Do czasu aż się go uzyska, płaci się podwyższoną marżę. W zależności od banku, jest ona różna i wynosi od 0,05 do 2,5 proc., zazwyczaj podnoszą one oprocentowanie o 1 proc. Jeżeli na wpis czeka się rok, to przy kredycie na kwotę np. 500 tys. złotych, trzeba dodatkowo zapłacić 5 tys. zł To dużo!– uważa Tomasz Konieczny, radca prawny specjalizujący się w prawie nieruchomości.
Dlaczego tak się dzieje?
Winni: pandemia i uwłaszczenie
Ani inwestorzy, ani prawnicy, jak i samo Ministerstwo Sprawiedliwości, nie mają wątpliwości, skąd biorą się zatory w sądach wieczystoksięgowych oraz dlaczego są one coraz większe. Winne tej sytuacji jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego pod budynkami mieszkalnymi we własność. Chociaż do uwłaszczenia z mocy prawa doszło teoretycznie kilka lat temu, to wciąż jeszcze nie zakończyło się ono w dużych miastach, takich jak: Warszawa, Katowice, Wrocław czy Łódź. Sądy nadal zasypywane wnioskami w tych sprawach.
Czytaj w LEX: Egzekucja roszczeń zabezpieczonych hipoteką >
Dodatkowo problem pogłębiła pandemia.
Ministerstwo Sprawiedliwości wyjaśnia, że, problem z zatorami pojawił się w 2019 r. Wówczas do sądów wieczystoksięgowych wpłynęło ponad 2 mln 600 tys. wniosków w sprawie przekształcenia. I choć zatrudniono dodatkowych referendarzy, to i tak powstały zaległości. Pogłębiły się one jeszcze bardziej w 2020 r. kiedy do sądów wpłynęło kolejnych milion wniosków a w pierwszym kwartale 2021 r. - ponad 130 tys. W efekcie czego w roku 2021 ponad 1/3 spraw zaległych to te dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Według MS sprawy w sądach są na różnym etapie. Spowolnienie nie dotyczy zatem każdej jednostki w kraju. Spodziewamy się, że w kolejnych miesiącach nastąpi stopniowa redukcja zaległości.
Zobacz procedurę w LEX: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
Resort sprawiedliwości przyznaje, że pandemia wpływa także na czas załatwiania spraw wieczystoksięgowych. Sądy pracują wolniej, mniej płynnie, co wynika z absencji wywołanej np. zasiłkami opiekuńczymi i zwolnieniami lekarskimi. W niektórych sądach trzeba było zmienić organizację pracy, by zapewnić bezpieczeństwo i stosować się do rygorów sanitarno-epidemiologicznych.
MS uważa też, że praca w systemie EKW (elektroniczne księgi wieczyste) nie jest możliwa w ramach pracy zdalnej, choć nie jest wykluczone sporządzanie projektów orzeczeń i ich uzasadnień poza siedzibą sądu, a następnie zamieszczanie ich w systemie podczas obecności w sądzie. W czasie zagrożenia epidemią i podczas niej zmieniono organizację pracy w wydziałach ksiąg wieczystych, np. wprowadzając w niektórych jednostkach świadczenie pracy przez referendarzy sądowych w naprzemienne dni po 12 godzin, łącznie z sobotami oraz dodatkowo - możliwość pracy zmianowej lub równoważnej w sekretariatach sądowych. Dokonywano też przeglądu powierzchni biurowej, by ją jak najlepiej zagospodarować.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Status komornika w postępowaniu wieczystoksięgowym >
Jest wyjście - zwiększenie zatrudnienia
Marek Poddany uważa, że choć problem narasta, to nic się z nim nie robi, chociaż w prosty sposób można go rozwiązać.
- Dużo zależy od banków. Wystarczyłoby, żeby zaczęły honorować aktualny wypis z aktu notarialnego nabycia działki oraz wypis z ksiąg wieczystych, w których widnieje jeszcze poprzedni właściciel. Niestety nie chcą tego robić. Powód jest oczywisty. Nie muszą zabiegać o klientów, mają ich wystarczającą dużo. Wolą podpisywać umowy kredytowe powołując się na rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie przekonuje mnie też tłumaczenie Ministerstwa Sprawiedliwości, że wpływ na zaległości mają przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Myślę, że obrót nieruchomościami jest coraz większy a obsada sądów się nie zmienia – twierdzi Marek Poddany.
Czytaj w LEX: Zwrot bądź oddalenie wniosku wieczystoksięgowego >
- Wyjściem z sytuacji może być zwiększenie zatrudnienia referendarzy w sądach. PZFD występował w tej sprawie do Ministerstwa Sprawiedliwości. Otrzymaliśmy odpowiedź, że zatrudnienie zostało zwiększone, ale dane otrzymaliśmy za 2018 r. Wynika z nich, że w sądach w sumie było zatrudnionych 2269 referendarzy. Zapytaliśmy też o to samo dwa sądy rejonowe: Gdańsk Północ oraz dla Warszawy - Mokotowa. Z nadesłanych danych wynika, że w pierwszym sądzie w 2020 r pracowało 70 referendarzy, tyle samo co w 2019 r., a w 2018 r. było ich niewiele mniej, bo 66. Natomiast w drugim sądzie w dniu 1 stycznia br. pracowało 131 referendarzy, w 2019 r. – 127 a w 2018 r. – 84. Tak więc liczba zatrudnionych referendarzy rośnie, ale najwyraźniej to nie wystarcza. Konieczne jest istotna zmiana liczby referendarzy oraz reorganizacja pracy sądów w tym zakresie. W przeciwnym razie będzie coraz gorzej – ostrzega Przemysław Dziąg.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Skutki śmierci wnioskodawcy albo uczestnika postępowania wieczystoksięgowego po złożeniu wniosku o wpis w kontekście zawieszenia postępowania z urzędu do czasu wstąpienia do postępowania następców prawnych >
