Zmianę zakłada projekt kolejnej nowelizacji ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw z 2 marca 2020 r., która właśnie trafiła do Sejmu. Tarcze antykryzysowe wprowadziły zresztą nie tylko zakaz eksmisji z lokali mieszkalnych ale też zakaz licytacji nieruchomości wykorzystywanych w celach mieszkalnych. 

- Obowiązujący stan wstrzymania wykonania tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy nastąpiło wywłaszczenie lub przejęcie z mocy prawa nieruchomości celem realizacji inwestycji celu publicznego jest bardzo niekorzystne dla inwestora publicznego, zwłaszcza dla inwestora realizującego wielomilionowe inwestycje, jakim jest Główna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad jak również inwestora kolejowego czy również inwestora realizującego lotnisko użytku publicznego - wskazano w uzasadnieniu. Dodano również, że brak opróżnienia lokalu mieszkalnego, którego własność przeszła na stronę publiczną (w przypadku decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przejęcie następuje z mocy prawa) w znaczący sposób utrudnia realizację takiej inwestycji. 

Czytaj: "Tarcze" wycięły część licytacji nieruchomości - problem także dla dłużników>>

Proponowanych szereg wyjątków

W marcowej ustawie, w art. 15 zzu zapisano, że a okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. W ust. 2 przewidziano wyjątek ,że nie dotyczy orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy z 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. 

Teraz zaproponowano dopisanie do tego ustępu decyzji o:

  • zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej – wydawanej na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363),
  • ustaleniu lokalizacji linii kolejowej – wydawanej na podstawie ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym,
  • zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1380 oraz z 2020 r. poz. 471),
  • ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK, o której mowa w przepisach ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz. U z 2020 r. poz. 234 i 1378),
  • pozwoleniu na realizację inwestycji – wydawanej na podstawie ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz. U. z 2019 r. poz. 933 oraz z 2020 r. poz. 471).

- W przypadku inwestycji liniowych, do których należą inwestycje drogowe jak również kolejowe, brak wydania jednej nieruchomości jest równoznaczny z brakiem możliwości realizacji inwestycji na tym obszarze, co zwykle przekłada się na brak możliwości realizacji inwestycji na danym odcinku. Aktualnie w przypadku co najmniej jednej inwestycji drogowej realizowanej przez GDDKiA, dla której została wydana decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jeden właściciel nieruchomości (przy czym inwestycja jest wielokilometrowa) sprzeciwia się jej wydaniu i konieczne jest wszczęcie postępowania egzekucyjnego - wskazano w uzasadnieniu noweli. 

I dodano, że z uwagi na fakt, iż decyzje inwestycyjne dotyczące inwestycji przeciwpowodziowych także pozwalają opróżnić lokal mieszkalny w przypadku lokalizacji inwestycji na określonym terenie, zasadne jest także zastosowanie takiego wyłączenia. 

Czytaj: Odmiejscowione rozprawy, e-komunikacja z pełnomocnikami - mają wesprzeć sądy w czasie COVID-19>>

Tarcza ogranicza licytacje nieruchomości mieszkalnych 

Dużą bolączką dla wierzycieli, komorników ale też dłużników jest też wprowadzenie tarczą antykryzysową 3 zakazu licytacji nieruchomości wykorzystywanych do celów mieszkalnych. Komornicy wskazują, że przepisy powinny być inaczej skonstruowane - tak by nie blokować licytacji, a samą eksmisję. 

- Problem z ograniczeniem licytacji z nieruchomości nie dotyczy tylko wierzycieli, ale też i samych dłużników, szczególnie tych, którzy mają kredyty frankowe, lub kredyty o wysokim nominale wartości. Chodzi przecież o odsetki, im będzie przedłużało się postępowanie egzekucyjne, tym przecież okres odsetkowania będzie dłuższy, ponieważ zakaz wyznaczenia licytacji nieruchomości, która zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, nie wstrzymuje naliczania odsetek. Często jest tak, że kwota uzyskana z licytacji pokryłaby wartość dochodzonej należności, bądź zostałyby już tylko niewielkie kwoty, a lwia część długu byłaby spłacona. W obecnej sytuacji dług niestety tylko rośnie, ponieważ odsetki dzienne, w takich przypadkach są wysokie. Mało tego, dłużnicy często nie zdają sobie z tego sprawy i dopiero po rozmowie z komornikiem dowiaduje się, że to nie jest taka atrakcyjna forma ochrony, która uderza w niego samego - mówi komornik Beata Rusin, przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy - Żoliborza.

 

I dodaje, że obecnie nie wiadomo kiedy skończy się pandemia. - Są przypadki, że dłużnicy wyrażają chęć uwolnienia się od długu, a jedynym ich majątkiem jest zajęta nieruchomość, która nawet nie zaspokaja ich potrzeb mieszkaniowych ponieważ w niej nie zamieszkują, co oczywiście wywołuje patową sytuację, gdyż obecnie sądy nie chcą wyznaczać licytacji. Być może warto byłoby rozważyć wprowadzenie możliwości przyspieszenia wyznaczania licytacji nieruchomości za zgodą samego dłużnika, teraz nie ma takiej możliwości - dodaje. 

W ocenie komorników ustawodawca przystopował egzekucje z nieruchomości w nieodpowiednim momencie. - Sprzedaż w drodze licytacji nie oznacza, że nabywca od razu staje się właścicielem wylicytowanej nieruchomości. Sąd najpierw wydaje postanowienie o przybiciu, następnie muszą zostać spełnione wszelkie warunki licytacyjne, czyli powinna zostać zapłacona cała cena nabycia, następnie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości. Wszystkie te postanowienia muszą oczywiście uzyskać przymiot prawomocności. Dłużnicy bardzo często korzystają z przysługującego im prawa wnoszenia środków odwoławczych, co zdecydowanie przedłuża całą procedurę, czyli reasumując, do uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności może jeszcze dużo czasu upłynąć. Ochrona dłużnika ma dopiero sens na etapie przepisów eksmisyjnych tj. wydania nieruchomości - wskazuje Beata Rusin.