Chodzi o szereg przepisów wprowadzonych m.in. tarczą antykryzysową 3. Do zakazu eksmisji w okresie pandemii doszło m.in. ograniczenie możliwości licytacji z nieruchomości. I tak, jeśli dłużnik zamieszkuje w zajętej nieruchomości, która służy do zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych, to do momentu ustania zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu, takiej licytacji przeprowadzić nie można. Zgodnie z kolejnym rozwiązaniem, wierzyciel jest uprawniony do złożenia wniosku o licytację nieruchomości tylko wtedy, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość 1/20 wartości nieruchomości (tj. 5 proc.). 

Czytaj: 
Doręczenie komornicze do poprawki - ministerstwo ma już propozycje>>

Egzekucja długów trudniejsza przez kilkukrotne sprawdzanie, czy roszczenie nie jest przedawnione​>>
 

Tarczowa bolączka dla komorników 

Beata Rusin, komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Żoliborza przyznaje, że zmiany wprowadzone "tarczami" są bolączką dla komorników. I dodaje, że licytacja z nieruchomości mieszkalnych jest sposobem egzekucji właściwie obecnie martwym. Co więcej, skoro takiej licytacji przeprowadzić nie można, nie można też - jak mówi - wnioskować do sądu o jej wyznaczanie.

Czytaj w LEX: Tarcza antykryzysowa 3.0 - a postępowanie egzekucyjne >

- Jak wiadomo, sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji, nie powoduje, że nabywca staje się od razu jej właścicielem i że po udzieleniu przybicia przez sąd dłużnik ma obowiązek opuścić lokal. Mamy przecież dopiero przybicie, które musi się uprawomocnić, a jeśli nabywca spełni warunki licytacyjne, czyli zapłaci resztę ceny, sąd dopiero wtedy przysądzi własność na jego rzecz - przypomina.  I dodaje, że dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości stanowi tytuł dla nabywcy na podstawie, którego może on domagać się opuszczenia i opróżnienia lokalu z osób i rzeczy. - Jak widać jest to długi, rozłożony w czasie proces - mówi. 

Czytaj w LEX: Zasady licytacji nieruchomości służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika >

To jaka jest skala problemu pokazują dane zebrane przez Krajową Radę Komorniczą. I tak w stosunku do pierwszego półrocza 2019, w pierwszym półroczu roku 2020 liczba licytacji z nieruchomości spadła aż o ponad 50 proc.

Czytaj w LEX: Sytuacja lokatora lokalu zakupionego na licytacji >

- Decydujący wpływ na spadek skuteczności egzekucji z nieruchomości miał ustawodawca, który w ramach  wprowadzonych tarcz antykryzysowych podjął szereg czynności wprowadzając zapisy zakazujące wyznaczania licytacji niektórych nieruchomości, powodując w ten sposób niemalże zastopowanie tego sposobu egzekucji -  wskazuje Krzysztof Pietrzyk, rzecznik prasowy KRK.  - Statystyki pokazują, że skala - można powiedzieć upadku egzekucji skierowanej do nieruchomości, przerosła szacunki ustawodawcy - dodaje.

W jego ocenie brak licytacji nie rozwiązuje tu problemu. - Wydaje się, iż jedynym rozwiązaniem, które może spowodować odwrócenie spadkowego trendu w ilości oraz skuteczności prowadzonych postępowań jest zmiana przepisów i powrót do dotychczasowych rozwiązań, które gwarantowały skuteczne prowadzenie postępowania,  zmierzające do zaspokojenia wierzyciela - mówi. 

Zobacz procedurę w LEX: Przebieg licytacji nieruchomości >

 


Problem i wierzycieli i ... dłużników

Komornicy wskazują, że nie jest to jedynie problem wierzycieli, którzy oczywiście na swoje pieniądze będą musieli znaczenie dłużej poczekać. 

- Zakaz ten dotyka także dłużników i wielu z nich jest niezadowolonych z takiego  obrotu sprawy. Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji prowadzi bowiem w konsekwencji do spłaty ich zobowiązań. W przeciwnym razie dług nadal pozostaje, odsetki rosną, dłużnik nie ma bowiem możliwości spłaty zobowiązań w inny sposób. Chodzi tu także o zobowiązania z tytułu kredytów frankowych. Osobiście prowadzę takie postępowania, w których oszacowano wartość nieruchomości, zwrócono się do sądu o ustalenie terminu licytacji, dłużnik przez cały czas współpracował z komornikiem, w jego przypadku dług przerósł wartość jego nieruchomości. Ratunkiem była jej sprzedaż, spłacenie zobowiązań. Dzisiaj jest to niemożliwe - dodaje rzecznik KRK. 

Czytaj w LEX:  Ile powinna wynosić opłata za przeprowadzenie przez komornika sądowego egzekucji z nieruchomości?  >

Marcin Świtkowski, komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Woli także podkreśla, że skuteczność egzekucji komorniczej w ostatnim czasie bardzo spadła. - A jeśli chodzi o same egzekucje z nieruchomości to można powiedzieć wręcz, że sytuacja jest dramatyczna. Postępowania są sparaliżowane a wierzyciele nie mogą odzyskać swoich należności. Komornikom udaje się odzyskać tylko niewielką część należności, jakie były odzyskiwane tym sposobem jeszcze w zeszłym roku - mówi. Zwraca uwagę na problem eksmisji.  - Tutaj też często mamy do czynienia z bardzo trudną sytuacją wierzycieli. Często ci ludzie, właściciele lokali latami czekają na to, żeby faktycznie móc korzystać ze swojej nieruchomości. Są różne w tym zakresie sytuacje i być może powinny być wprowadzone wyjątki od tego zakazu poddawane pod rozwagę sądu, czy zakaz taki jest słuszny np. ze względów społecznych - dodaje. 

Czytaj: Miała przyspieszać, sprawia problemy - procedura cywilna do poprawki>>

Jeśli wstrzymanie, to na innym etapie

W ocenie komorników jeśli już to takie postępowanie powinno być wstrzymane na innym etapie - choćby po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości. Na przykład - jak mówi Beata Rusin - poprzez zapisanie, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemią albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. 

- Wskazywaliśmy na inne rozwiązanie, mianowicie na odroczenie wydania postanowienia o udzieleniu przybicia nabywcy licytacyjnemu. Niestety nie zdecydowano się na takie rozwiązanie  - mówi z kolei Krzysztof Pietrzyk.  

Dodaje, że obecnie odbywają się licytacje niektórych nieruchomości. Dotyczy to nieruchomości użytkowych bądź nieruchomości mieszkalnych - jeżeli ich terminy były wyznaczone przed pandemią. -Ale i tu praktyka sądowa jest różna. Sędziowie referenci, nadzorujący takie postępowania różnie interpretują przepisy i czasami wstrzymują nawet postępowania, w przypadku których o wyznaczenie terminów występowaliśmy wiele miesięcy przed epidemią - podsumowuje. 

Sprawdź w LEX: Czy w wyniku nabycia przez spółdzielnię mieszkaniową na licytacji komorniczej zadłużonego mieszkania, spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu, przysługujące licytowanemu właścicielowi ulegnie wygaszeniu? >

 


Będzie zator, szansą e-licytacje? 

Komornik Marcin Świtkowski przyznaje, że skutkiem będzie zapewne kumulacja wniosków o przeprowadzenie takich licytacji. Dodaje przy tym, że już teraz czas oczekiwania na sprawy w sądach jest coraz dłuższy, a tego typu postępowania trwają miesiącami a nawet latami.

Tymczasem w resorcie sprawiedliwości trwają analizy, czy przy licytacjach nieruchomości nie stosować szerzej trybu online - tak jak obecnie przy ruchomościach oraz w uproszczonej egzekucji z nieruchomości.  Takie rozwiązanie zaproponowała zresztą Krajowa Rada Komornicza. 

- Należy jednak zauważyć, iż są to jedynie rozwiązania częściowe, które mają za zadanie odwrócić tendencję spadkową jeżeli chodzi o część egzekucji z nieruchomości.  Na obecnym etapie propozycje te poddawane są ocenie przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Faktem jest jednak, iż jak długo będzie obowiązywać zakaz przeprowadzania licytacji nieruchomości mieszkalnych i, tak długo wierzyciele nie znajdą zaspokojenia swoich należności - dodaje rzecznik Rady. 

W ocenie Świtkowskiego rozszerzenie możliwości e-licytacji jest krokiem w dobrym kierunku. - Mogłaby się zwiększyć i liczba zainteresowanych i samo bezpieczeństwo tych licytacji. Bywa bowiem, że uczestniczą w nich osoby, które niemal zawodowo je utrudniają -podkreśla.