Powód Tomasz K. domagał się od Andrzeja W. kwoty 76 tys. zł tytułem uiszczonej zaliczki w poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczenia, powołując się na treść art. 390 par. 3 kodeksu cywilnego. Sąd ustalił, że strony w 2014 r. zawarły w formie pisemnej kilka przedwstępnych umów sprzedaży, dotyczących tej samej nieruchomości. W kolejnych umowach odnotowywano bowiem wpłacone przez powoda transze. Do zawarcia umowy sprzedaży jednak nie doszło, a wezwania do zapłaty kierowane do pozwanego pozostały bezskuteczne.
Czytaj też: Lokalu nie wynajął, ale wynagrodzenie dla pośrednika zgodne z prawem
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy w Suwałkach uwzględnił powództwo w całości. Zauważył, że z uwagi na formę umów, powód nie mógł domagać się przed sądem zawarcia umowy sprzedaży. Z treści umów przedwstępnych wynikało jednak, że powód zapłacił całą cenę za nieruchomość, która miała zostać w przyszłości sprzedana. Roszczenie powoda nie dotyczyło zatem zwrotu zadatku, a tylko zwrotu zapłaconej ceny, w sytuacji gdy nie doszło do zawarcia przyrzeczonej. Sąd podkreślił, że pomimo określenia tytułu wpłacanych kwot jako "zadatek" w istocie stanowiły one zaliczkę w poczet ceny sprzedaży. Wpłacone każdorazowo pozwanemu kwoty stanowiły części składowe ceny sprzedaży, a pozwany potwierdzał każdorazowo przyjęcie pieniędzy.
Do przedawnienia nie doszło
Odnosząc się do zarzutu przedawnienia, sąd wskazał na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007, III CZP 3/07, zgodnie z którą roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, nie przedawnia się z upływem terminu rocznego określonego w art. 390 par. 3 k.c. Uzasadniając swoje stanowisko, sąd wyjaśnił, że w praktyce obrotu strona przed ustalonym w umowie przedwstępnej terminem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, często płaci drugiej stronie, zgodnie z dokonanym z nią uzgodnieniem, określoną kwotę. Zbliża się ona niejednokrotnie do kwoty ceny z przyrzeczonej umowy sprzedaży albo nawet jest jej równa. W takiej sytuacji, kwoty tej nie można oczywiście uznać za zadatek (choćby strony ją tak nazwały), a tylko za zaliczkę w poczet ceny z przyrzeczonej umowy sprzedaży lub za uiszczoną z góry całą cenę z przyrzeczonej umowy sprzedaży. W razie zawarcia umowy sprzedaży uiszczona kwota zostaje zaliczona w poczet ustalonej ceny. W przeciwnym wypadku powinna być zwrócona, jako świadczenie nienależne (art. 410 par. 2 k.c.), wobec nieosiągnięcia zamierzonego celu świadczenia. Uiszczona kwota powinna być zwrócona w pełnym zakresie, bez możliwości ograniczenia jego wysokości na podstawie art. 409 k.c. Przez roszczenia z umowy przedwstępnej, które przedawniają się z rocznym terminem należy rozumieć wyłącznie roszczenia objęte treścią stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej tj. o zawarcie umowy przyrzeczonej i roszczenie o naprawienie szkody poniesionej przez stronę umowy przedwstępnej przez to, że liczyła ona na zawarcie umowy przyrzeczonej, jak też roszczenia strony umowy przedwstępnej z tytułu zadatku lub kary umownej. Roszczenie o zwrot, mającej charakter nienależnego świadczenia, kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej nie wchodzi natomiast w zakres stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej. Stanowi natomiast element stosunku zobowiązaniowego, u podstaw którego leży zdarzenie przewidziane w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast. k.c.). Umowa przedwstępna pozostaje w związku z tym zdarzeniem tylko o tyle, o ile niedojście do skutku umowy przyrzeczonej przesądza nienależny charakter świadczenia spełnionego na poczet wykonania umowy przyrzeczonej.
Wyrok SO w Suwałkach z dnia 27 lipca 2021 r. I C 75/21
