Często pośrednicy i ich klienci podpisują umowy na wyłączność. Bywa, że dotrzymanie tego typu umowy jest bardzo trudne. Nie inaczej było w wypadku stołecznego pośrednika. Po długich bojach w sądzie wygrał ze swoim klientem. Sąd Okręgowy zasądził na jego rzecz ok. 16 tys. zł.
Czytaj też: Wynajem mieszkania firmie dla pracowników bez VAT>>
Sąd: wynagrodzenie pośrednikowi należało się
Chodziło o lokal użytkowy na warszawskiej dzielnicy Wola. Jego właściciel zgłosił się do pośrednika, by znalazł najemcę. Obie strony podpisały roczną umowę na wyłączność. Pośrednik zobowiązał się w niej m.in. do przygotowania: prezentacji nieruchomości, reklamy w internecie, przygotowania listy dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy najmu oraz do pomocy w negocjacjach z potencjalnym najemcą. Klient pośrednika miał wypłacić wynagrodzenie pod warunkiem, że w trakcie obowiązywania umowy pośrednictwa dojdzie do zawarcia umowy najmu albo gdy z jego winy, mimo przedstawienia przez pośrednika kandydata na najemcę, umowa nie zostanie zawarta. Zgodnie z umową wynagrodzenie miało być również wypłacone, jeżeli w ciągu 12 miesięcy po wygaśnięciu umowy pośrednictwa właściciel nieruchomości podpisał umowę najmu dzięki informacjom jakie pozyskał wcześniej od pośrednika. Wynagrodzenie miało wynieść 123 proc. brutto kwoty jednomiesięcznego czynszu.
Pośrednik podjął kroki w celu znalezienia najemcy. Zaproponował trzech kandydatów, a z jednym z nich spotkał się właściciel lokalu. Nie przypadł mu jednak do gustu. Uznał go za niewiarygodnego kontrahenta. Zaczął się narastający konflikt. W czerwcu 2017 r., czyli po pół roku od zawarcia umowy pośrednictwa, właściciel lokalu wysłał informację do pośrednika, że kończy z nim współpracę. Sprawa miała swój finał w sądzie. Pośrednik zażądał wynagrodzenia a jego klient nie chciał go zapłacić.
Sąd Rejonowy uznał, że powództwo było zasadne, ale zostało oddalone. Jak tłumaczył umowa mała charakter konsensualny, dwustronnie zobowiązujący, była wzajemna i odpłatna oraz starannego działania. Ponadto wymieniała wprost usługi, za jakie pośrednikowi należało się wynagrodzenie. Pośrednik powinien wykazać, że po pierwsze podjął działania , które zakończyłyby się zawarciem umowy najmu (gdyby nie działania jego klienta) oraz że między potencjalnym najemcą a właścicielem lokalu doszło do ustalenia warunków najmu w tym co do wysokości czynszu. Zdaniem sądu zabrakło dowodu co do tej drugiej kwestii.
Pośrednik wniósł więc apelację, a Sąd Okręgowy w Warszawie uznał ją za zasadną. Jego zdaniem, wbrew ustaleniom sądu rejonowego, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy jednoznacznie daje obraz co do wysokości dochodzonego roszczenia. Pośrednik wywiązał się z umowy, należała się więc mu prowizja.
Przegrywają w sądach, bo źle mają skonstruowane umowy
Pośrednicy nie mają wątpliwości, że to bardzo dobre orzeczenie. - To prawidłowe orzeczenie. Tego rodzaju wyroków powinno być więcej. Niestety w praktyce bywa z tym różnie. Powody są dwa. Po pierwsze sądy nie do końca rozumieją rolę pośrednika w obrocie nieruchomościami, a po drugie bardzo często umowy pośrednictwa są źle skonstruowane. Pośrednik domaga się np. wypłaty wynagrodzenia za wykonaną pracę, tymczasem powinien żądać odszkodowania. Pośrednicy również często mają źle sformułowane klauzule wyłączności w swoich umowa itd. Wiem, co mówię. W zawodzie pośrednika pracuję prawie 30 lat. Na ogół zawieram umowy na wyłączność. Czasami klienci nie chcą się z niej wywiązać i sprawa trafia do sądu. Nigdy nie przegrałem żadnej sprawy – mówi Leszek Hardek, doradca, pośrednik i zarządca nieruchomości, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Według niego obecnie nie ma przepisów, które wprost regulowałyby zawieranie tego typu umów. Do 1 stycznia 2014 r. obowiązywał art. 180 ust.3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowił, że do wyłączności stosujemy odpowiednio art. 550 kodeksu cywilnego. Po deregulacji przepis ten zniknął, ale to nie oznacza, że nie można zawierać umów na wyłączność na tych samych zasadach co wcześniej. Do sukcesu potrzebna jest dobrze skonstruowana umowa pośrednictwa i zawarta we właściwy sposób z uwzględnieniem faktu, że 90 proc. klientów to konsumenci. Oczywiście pośrednik musi wykonać czynności, do których się zobowiązał i posiadać na to dowody.
Złe umowy prowadzą do konfliktów
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości tłumaczy, że tego typu wyroków jest znacznie więcej. Z reguły problemy się powielają, a mianowicie jakim rodzajem umowy jest umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Jak mówi, to jest umowa starannego działania, a nie rezultatu, jak np. umowa zlecenia. Oczywiście pośrednik i jego klient mogą zdecydować jaki charakter będzie mieć podpisana umowa, czy będzie umową starannego działania czy też rezultatu.
- Z mojego doświadczenia wynika, że umowa starannego działania właściwie oddaje charakter wykonywana zawodu pośrednictwa i jest bardziej korzystna dla pośrednika niż umowa rezultatu. Nie rozumiem, dlaczego pośrednicy nie korzystają z tych rozwiązań i godzą się na podpisywanie z klientami umów określających wypłatę wynagrodzenia od rezultatu. W związku z tym pośrednik otrzymuje uzgodnione w umowie wynagrodzenie za wykonanie uzgodnionych w umowie czynności pośrednictwa bez względu na rezultat. Innymi słowy – pośrednik wykonał czynności, co do których się zobowiązał w umowie jak najlepiej, jak najstaranniej, ale mimo to nie udało się zakończyć transakcji sukcesem, ponieważ np. sprzedający z kupującym się nie porozumieli, co do sprzedaży danej nieruchomości – pośrednikowi należy się w takim wypadku wynagrodzenie uzgodnione w umowie za wykonanie czynności, bo przecież on nie ma wpływu na decyzje, które podejmuje np. sprzedający czy kupujący - wyjaśnia Tomasz Błeszyński.
Jak tłumaczy ekspert, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości; nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części; innych, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.
Wynagrodzenie za wykonane czynności pośrednictwa zgodne z umową pośrednictwa należy się pośrednikowi bez względu na to czy umowa pośrednictwa została zawarta z klauzulą wyłączności czy też bez tej klauzuli, jeśli na przykład klient zerwie umowę pośrednictwa tak jak to ma miejsce w omamianym wyroku sądowym. Pośrednik wykonał czynności, a klient pomimo to zerwał umowę pośrednictwa, więc pośrednik miał prawo zadać odszykowania z tytułu wykonanych czynności i poniesionych kosztów.
- Klauzula wyłączności nie ma nic wspólnego z wynagrodzeniem, określa tylko to jak będzie wyglądać współpraca pomiędzy pośrednikiem a klientem, że np. tylko ten Pośrednik będzie posiadał daną ofertę i jest odpowiedzialny przed klientem za wykonywanie usług pośrednictwa. Jak również to, że klient podpisując umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności nie będzie zgłaszać tej samej oferty do innych pośredników, a jeśli naruszy postanowienia umowy pośrednictwa w tym zakresie to musi mieć świadomość, że pośrednik może dochodzić odszkodowania oraz utraconych korzyści z tego tytułu - podkreśla Tomasz Błeszyński.
Dodaje, że podpisane umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności z jednym biurem nieruchomości nie zabrania klientowi samodzielnej sprzedaży danej nieruchomości. To są różne sprawy.
