Dzięki lex deweloper miało być więcej nowych mieszkań w miastach. Długo to się nie udawało, ale kiedy lex deweloper przeznaczono na straty, "zaiskrzyło".  Ustawa nabrała wiatru w żagle i zaczęto w końcu budować. To się jednak zmieniło 12 maja 2023 r. Tego dnia weszła w życie nowela lex deweloper. Na nowo zablokowała inwestycje. Winny jest nieżyciowy wskaźnik parkingowy, który wprowadziła. Dziś buduje się głównie na podstawie uchwał lokalizacyjnych wydanych na podstawie przepisów obowiązujących przed tą datą. 

Do tej pory podjęto trzy próby usunięcia wskaźnika, ale żadna z nich nie była udana. Trzy projekty trafiły do kosza. Obecny minister rozwoju i technologii zapowiedział kolejny, czwarty. Jedyne, co się udało mu jednak zrobić, to uzyskać wpis informacji o planowanych zmianach do wykazu prac legislacyjnych rządu. 

Czytaj też: Rząd rozpoczął prace nad przepisami, które mają zwiększyć podaż gruntów pod mieszkaniówkę

 

Wskaźnik podbija ceny mieszkań

Chodzi o ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycjach towarzyszących, którą potocznie nazywa się lex deweloper. Obwiązuje ona od 22 sierpnia 2018 roku. 12 maja 2023 r. weszła w życie nowelizacja tej ustawy, która wprowadziła zasadę, że na każde mieszkanie realizowane w trybie lex deweloper poza strefą śródmiejską przypadało 1,5 miejsca postojowego, zaś w strefie śródmiejskiej odpowiednio 1 miejsce. Wcześniej nie było tak sztywnego wskaźnika parkingowego. Decydowała o tym rada gminy. Zmiana niby mała, ale bardzo istotna. 

- Obecnie buduje się głównie w oparciu o uchwały lokalizacyjne wydane przed 12 maja 2023 r. Pozostałe inwestycje zostały wstrzymane do czasu zmiany przepisów. Powodem są przede wszystkim koszty. Deweloper, żeby wybudować tyle miejsc parkingowych, ile chce ustawa, ma dwa wyjścia. Albo wybudować mniejszy budynek , albo kilkupiętrowy podziemny parking. Jest to oczywiście do zrealizowania, ale ma również wpływ na wysokość ceny mieszkań. Byłyby one znacznie wyższe - wyjaśnia Patryk Kozierkiewicz, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jak to wygląda w praktyce najlepiej widać na liczbach.  - W 2024 r. wydano 73 pozytywne uchwały, przy czym ich liczba od czasu wprowadzenia wskaźnika miejsc postojowych w maju 2023 r. sukcesywnie spada. Początkowo, tempo spadku nie było widoczne tak wyraźnie, gdyż wydawano uchwały w oparciu o poprzednie regulacje, na co zezwalały przepisy przejściowe. Natomiast dziś te spadki widoczne są coraz bardziej W drugim półroczu 2024 roku wydano tylko 28 pozytywnych uchwał, względem 45 w pierwszych 6 miesiącach roku -  tłumaczy Patryk Kozierkiewicz.

Czytaj w LEX: Ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na terenie, który w przeszłości był wykorzystywane jako teren kolejowy, wojskowy, produkcyjny lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tym terenie realizowane – glosa krytyczna do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 lipca 2023 r. (II OSK 500/23) > >

 

Nowość
Polityka mieszkaniowa państwa ebook
-10%

Cena promocyjna: 152.09 zł

|

Cena regularna: 169 zł

|

Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 169 zł


Stare rozwiązanie zdecydowanie lepsze

Od dawna Polski Związek Firm Deweloperskich zabiega o usunięcie wskaźnika z ustawy. Zdaniem PZFD wystarczy przywrócić do starych zapisów w lex deweloper obowiązujących przed 12 maja 2023 r. Podobnego zdania są eksperci. 

- Apelujemy, aby kompetencje ustalania zapotrzebowania na parkingi wróciła do gmin, bo są one w stanie dopasować wymogi do zapotrzebowania. A już na pewno lepiej i precyzyjniej niż odgórny wymóg wprowadzony bezrefleksyjnie dla całej Polski - postuluje Patryk Kozierkiewicz. 

Podobny postulat mają również prawnicy. 

- W czasach zielonego ładu, zarzutów o betonowaniu miast, zanieczyszczeniu powietrza generowanego przez samochody, stawianie wyśrubowanych wymogów dotyczących minimalnej liczby miejsc parkingowych i to w drodze ustawy, jest dla mnie zupełnie niezrozumiałe. Wskaźnik ten powinien być ustalany przez gminę, adekwatnie do konkretnych okoliczności, a nie w zupełnym oderwaniu od tego, gdzie ma być lokalizowana inwestycja mieszkaniowa - mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, wspólniczka w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.

I podkreśla, że brak możliwości zróżnicowania tego wskaźnika na poziomie konkretnej gminy i konieczność stosowania minimalnego ustawowego wskaźnika jest wręcz szkodliwe z punktu widzenia polityki mieszkaniowej i wskazywanej od lat potrzeby zwiększenia na rynku liczby mieszkań.  Wprowadzony w 2023 roku współczynnik 1,5 miejsca na jedno mieszkanie skutecznie temu wzrostowi zapobiega, eliminując możliwość realizacji wielu inwestycji z powodu braku możliwości spełnienia wymaganej ustawą minimalnej liczby miejsc postojowych. 

Wtóruje jej Joanna Maj, radczyni prawna, SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni. - Wskaźnik parkingowy, jako wymóg zwiększający liczbę miejsc postojowych, de facto promuje korzystanie z samochodów osobowych, co stoi w opozycji do trendów urbanistycznych, które kładą nacisk na rozwój transportu publicznego, budowę infrastruktury rowerowej czy ograniczenie ruchu samochodowego w centrach miast - uważa Joanna Maj. 

Według niej budowa garaży podziemnych czy miejsc postojowych to ogromne nakłady finansowe, które nie zawsze odpowiadają realnemu zapotrzebowaniu. I wreszcie, ustawowe wymogi dotyczące liczby miejsc parkingowych prowadzą do nadmiernego wykorzystywania terenu pod parkingi, co zmniejsza powierzchnię dostępną na zieleń, place zabaw czy inne funkcje faktycznie podnoszące jakość życia mieszkańców.

Zobacz również w LEX: Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (lex deweloper) a możliwość dokonania geodezyjnego podziału nieruchomości gruntowej w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami > >