Rząd nie porzucił pomysłu wprowadzenia zmian w ładzie przestrzennym. Do prekonsultacji trafi projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów nie ma jeszcze informacji na jego temat.
Projekt jest kompilacją pomysłów, które pojawiały się już wcześniej. Samorządy, inwestorzy i prawnicy nie są zachwyceni. Dla nich najważniejsza jest stabilizacja prawa, boją się chaosu, w tym wydłużenia się czasu załatwiania formalności. Deweloperzy ostrzegają też przed podwyżką cen mieszkań.
Czytaj też: Miejscowe plany pełne błędów. Brakuje pieniędzy na fachowców>>
Reforma planowania, czyli co chce zmienić rząd
Proponowane rozwiązania przewidują dwa typy planów.
- Proponujemy zastąpić studium planem ogólnym, który obejmie całą gminę i będzie miał charakter prawa miejscowego. Na jego podstawie będzie można uchwalać miejscowe plany oraz wydawać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Wspomniany plan ogólny ma być dużo prostszym dokumentem aniżeli obecne studium. Nie będzie w nim treści o charakterze informacyjnym, które nie wpływają bezpośrednio na politykę przestrzenną gminy. Samorządy będą miały czas na przygotowanie tych dokumentów do 2026 roku. Natomiast miejscowe plany pozostaną, a te już obowiązujące zachowają swoją moc - wyjaśnia Piotr Uściński, wiceminister Rozwoju i Technologii .
Czytaj w LEX: Cyfryzacja dokumentów planistycznych - obowiązki JST >
Ministerstwo nie chce też zrezygnować z wydawania warunków zabudowy, ani ich ograniczać do zabudowy plombowej.
- Zostawiamy warunki zabudowy nie dlatego, że nie widzimy ich wad, ale dlatego, że w wielu miejscach planów miejscowych nadal zwyczajnie jeszcze nie ma. A budować trzeba. Proszę pamiętać, że wydawane warunki będą musiały być zgodne z ogólnym planem, a skoro tak, gmina będzie miała wpływ na to, gdzie i jak się buduje - podkreśla Piotr Uściński.
Ale warunki zabudowy wydane przed wejściem w życie zmian nie będą obowiązywać wiecznie. - Nie chcemy nikogo zaskakiwać. Planujemy dać czas inwestorom na podjęcie decyzji – czy zrealizują inwestycję na ich podstawie. Na tę chwilę nie wiemy jeszcze, czy będzie to trzy czy może pięć lat. Ale na pewno nie chcemy, by na przykład za 15 lat inwestor wyciągnął z szuflady stare warunki i zaczął ubiegać się na ich podstawie o pozwolenie na budowę - mówi wiceminister.
Natomiast o wydanie warunków zabudowy nadal będzie mógł starać się każdy, nie tylko właściciel czy użytkownik wieczysty. W tym przypadku więc nic się nie zmieni. W przeciwieństwie do obecnych warunków będą one wydawane na czas określony. Wstępnie ministerstwo proponuje, by było to trzy lata.
Zobacz w LEX: Nowak Maciej Jacek, Decyzja o warunkach zabudowy w praktyce – najczęściej spotykane problemy >
Trudne czasu, a tu zmiana, bez sensu
Sceptyczni są inwestorzy. Nie chcą zmian w pandemii. Ich zdaniem lepiej jest poczekać na lepsze czasy.- Reforma planistyczna w czasie pandemii jest mocno ryzykowna. W tej chwili rośnie popyt na nowe mieszkania, a maleje ich podaż. Duże zmiany mogą bardzo negatywnie wpłynąć na podaż. Istnieje ryzyko, że mogą zablokować inwestycje. Przede wszystkim mam na myśli zmiany dotyczące planów i warunków zabudowy. Mogą one przełożyć się na podwyżkę ceny mieszkań – uważa Przemysław Dziąg, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich
Przypomina, że z budową na podstawie warunków zawsze wiąże się ryzyko, nigdy nie wiadomo na jaki finalnie kształt inwestycji pozwolą warunki zabudowy i czy w ogóle pozwolą. W wypadku planów nie ma takich wątpliwości. - Może warto rozwijać i wprowadzić instrumenty podobne do tych istniejących w lex deweloper. Zgodnie z tymi przepisami rada gminy (miasta) podejmuje uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji – twierdzi Przemysław Dziąg.
Zobacz w LEX: Praktyczne problemy związane z interpretacją miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego - szkolenie on-line >
PZFD uważa też, że wygaszanie starych warunków jest ryzykowne. Ministerstwo powinno się nad tym mocno zastanowić. Inwestycje są różne, niektóre realizuje się latami, szybkie wygaszenie warunków może mocno namieszkać na rynku.
Zobacz procedurę w LEX: Zawieszenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy w związku ze sporządzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >
Samorządy: A skąd mamy brać pieniądze na plany i odszkodowania
Samorządy są przyzwyczajone, że rząd ciągle zapowiada reformy planistyczne a potem wcześniej czy później z nich rezygnuje. Z reguły tak się dzieje, gdy zmienia się wiceminister w Ministerstwie Rozwoju i Technologii odpowiedzialny za planowanie. Mają jednak obawy, że w końcu nie skończy się nas zapowiedziach. Nowa propozycja nie wzbudza zachwytu. Bo co zrobić ze studiami, nad którymi obecnie toczą się prace? Boją się też, że zostaną przygniecione ogromnymi roszczeniami odszkodowawczymi właścicieli, których nieruchomości stracą na wartości na skutek uchwalenia ogólnych planów.
Czytaj też: Zmiany klimatu wymuszą odbetonowanie miast>>
- Obowiązująca ustawa nie jest doskonała, ale obrosła już orzecznictwem. Dzięki temu nie mamy większych problemów z jej stosowaniem. Jestem pełen obaw, czy nowe przepisy nie spowodują zamętu. Co zresztą już się dzieje - twierdzi Łukasz Machałowski, zastępca burmistrza Przasnysza.
Przasnysz pracuje nad nowym studium. - Nie wiemy, co robić, czy kontynuować prace nad nim, czy je przerwać i poczekać na nowelizację. Wdrożenie nowego aktu prawnego wymaga zakupu nowych komputerów, oprogramowanie oraz szkolenia pracowników - tłumaczy.
Czytaj też: Drzewiecki: "Uproszczone" budowy domów raczej się nie przyjmą>>
Wtóruje mu Krzysztof Lewandowski, wiceprezydent Zabrza. Uważa on, że nikt tak naprawdę nie wie, jakie skutki wywołają nowe przepisy. Jak zawsze najważniejsza jest praktyka, a obecnie nie jest z nią aż tak źle. - Zmiany zawsze wywołują chaos. Zanim urzędy się do nich dostosują musi minąć sporo czasu. Cierpią na tym inwestorzy, bo dłużej się czeka na załatwienie formalności - podkreśla.
Obawia się też propozycji dotyczącej planów ogólnych. - Przecież ich uchwalenie będzie rodzić ogromne skutki odszkodowawcze, żadna gmina nie będzie w stanie im sprostać. W tej chwili pracujemy nad nowym studium, nie przerwiemy nad nim pracy. Mam jednak nadzieję, że będzie możliwość przekształcenia studium w ogólny plan, by nasza praca i pieniądze nie poszły na marne - dodaje.
Czytaj w LEX: Nowak Maciej Jacek, Uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i jego konsekwencje >
Reforma jest potrzebna, ale nie na siłę
Co ciekawe mimo obaw nikt nie neguje całkowicie tego, że zmiany są potrzebne. - Nie ulega wątpliwości, że planowanie przestrzenne wymaga reformy. Dziś proces inwestycyjny porównać można do toru przeszkód, gdzie główną przeszkodą jest stan prawny nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę. Problemy prawne rodzi zarówno fakt braku ustaleń miejscowego planu dla danego terenu jak i obowiązywanie planu, którego ustalenia obarczone są błędami, uniemożliwiającymi uzyskanie pozwolenia na budowę - wyjaśnia Rafał Dębowski, adwokat.
Według niego dzisiejszy model procesu planistycznego, w którym plan musi pozostawać w zgodności z postanowieniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nie sprawdza się w dużych aglomeracjach, gdyż plany uchwalane są tak by spełnić warunki studium, które zdezaktualizowały się na skutek upływu czasu. A zmiana studium dla całej dużej aglomeracji to proces trwający lata. Dlatego niestety, dosyć często uchwalane są plany, które nijak się mają rzeczywistego rozwoju urbanistycznego danego terenu. Nie mówiąc już błędach planistycznych popełnianych przez podmioty zajmujące się opracowaniem planu.
Czytaj w LEX: Możliwość ingerencji w obowiązujący mpzp >
Mec. Przemysław Dziąg również jest za zmianami. - Oczywiście zmiany są potrzebne, ale po pandemii. Niezbędne są na pewno uproszczenia w procedurach planistycznych. Przeszło połowa inwestycji powstaje na podstawie warunków zabudowy, bo brakuje miejscowych planów. Uchwala się ich rocznie kilka procent, jest to zdecydowanie za mało. Inwestorzy wolą budować na podstawie planów – mówi.
Zobacz procedurę w LEX: Moraczewski Marcin, Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby >
Obu prawnikom wtóruje Maciej Obrębski, adwokat, partner w Kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie. - Ogólne założenia do nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydają się słusznym kierunkiem. Niemniej, końcowa ocena zależna będzie od konkretnych regulacji, w tym od przepisów przejściowych. Rodzi się tutaj wiele pytań-tłumaczy.
Czytaj też: Blok na skażonym gruncie to tykająca bomba ekologiczna, a prawo nie zawsze działa>>
Ma on jednak mnóstwo pytań . Po pierwsze, przez jaki okres będą obowiązywać wydane przed wejściem w życie nowelizacji decyzje o warunkach zabudowy? Co będzie w przypadku realizacji pozwolenia na budowę w oparciu o stare warunki zabudowy, gdy upłynie ich termin ważności w trakcie realizacji inwestycji? Przecież niejednokrotnie inwestycja budowlana na etapie realizacji pozwolenia na budowę potrafi trwać wiele lat, a z pewnością tak długi nie będzie okres obowiązywania warunków zabudowy. Po trzecie, co będzie w przypadku gdy gmina mimo wyznaczonego jej w ustawie terminu nie uchwali ogólnego planu? Skoro instytucja warunków zabudowy ma pozostać, rodzi się pytanie co będzie z postępowaniami w sprawie ich wydania w czasie uchwalania ogólnych planów? Gdyby przyjąć podobne założenie jak przy miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czyli zawieszenie postępowania na okres dziewięciu miesięcy, oznaczałoby to że przez pewien okres w ogóle nie będą wydawane warunki zabudowy.
We wtorek na Prawo.pl zostanie opublikowany wywiad z wiceministrem Piotrem Uścińskim.
