Bloki mieszkalne buduje się również na terenach, na których stały zakłady przemysłowe. To tykające bomby ekologiczne, o czym kupujący mieszkania dowiadują się dopiero po przeprowadzce, gdy mieszkańcy bloku zaczynają mieć niepokojące objawy. Okazuje się, że inwestor "zapomniał" i nie przeprowadził remediacji przed wybudowaniem bloków. Dzieje się tak dlatego, że brakuje precyzyjnych uregulowań w tym zakresie. Nie wszyscy też inwestorzy zgłaszają skażone grunty do specjalnego rejestru historycznych zanieczyszczeń ziemi.
Czytaj w LEX: Remediacja historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi – procedury >
- Szacuje się, że w Polsce co najmniej 5 proc. powierzchni kraju stanowią tereny skażone. Zaliczają się do nich przede wszystkim tereny poprzemysłowe, które są wciąż dostępne. W związku z tym na nich wciąż powstają kolejne przedsięwzięcia deweloperskie o charakterze mieszkalnym, często skorelowane z budową obiektów o przeznaczeniu biurowym czy komercyjnym. Tego typu inwestycje liczy się corocznie na terenie kraju co najmniej w dziesiątkach przypadków, a podobne osiedla powstają w licznych lokalizacjach szeregu polskich miast - twierdzi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Czytaj też: Na rozpoczęcie inwestycji czeka się dłużej - pandemia spowolniła formalności budowlane>>
Brakuje przepisów powalających budować tylko na "zdrowych" gruntach
Remediacja, to obowiązek podmiotu władającego gruntem poddania gleby, ziemi i wód gruntowych działaniom mającym na celu usunięcie lub zmniejszenie ilości substancji, powodujących ryzyko, ich kontrolowanie oraz ograniczenie rozprzestrzeniania się, tak aby teren zanieczyszczony przestał stwarzać zagrożenie dla ludzi lub stanu środowiska (art. 3 pkt 31b prawa o ochronie środowiska).
Zobacz procedurę w LEX: Zgłoszenie historycznego zanieczyszczenia powierzchni ziemi >
- Każdy, władający tego typu gruntem musi zgłosić konieczność przeprowadzenia remediacji do Regionalnego Inspektora Ochrony Środowiska. Prawo nie przewiduje jednak obowiązku wykonania specjalistycznych badań pod kątem zanieczyszczeń chemicznych. W praktyce nie robi tego wielu inwestorów, bo remediacja jest długotrwała i dużo kosztuje - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat.
Sprawdź w LEX: Czy deweloper powinien przeprowadzić remediację? >
Według niego koszty oczyszczania działki mogą nierzadko przekraczać koszty inwestycyjne i sprawiają, że staje się nieatrakcyjna. - Remediacja powinna zostać przeprowadzana jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych. Najczęściej niestety nie weryfikuje się okoliczności zanieczyszczenia gleby, wskutek czego nieruchomości powstają na terenach skażonych, np. metalami ciężkimi lub innymi substancami kancerogennymi. Problemem jest bowiem brak przepisów warunkujących możliwość rozpoczęcia budowy od uprzedniego zweryfikowania stanu gruntu pod kątem zanieczyszczeń, a w razie istnienia takiej potrzeby – od przeprowadzenia remediacji - wyjaśnia mec. Obrębski.
Podobnego zdania jest Jarosław Jędrzyński. - Można mówić o dość niejednoznacznych przepisach. Swoisty paradoks polega na tym, że de facto nie istnieje obowiązek wykonania takich badań, natomiast obowiązkowa jest remediacja gruntów przez ich właściciela, o których wiadomo, że są zanieczyszczone, jeśli mają zostać przeznaczone pod inwestycje. Istnieje więc ewentualność, że pewien bliżej nieokreślony odsetek parceli poprzemysłowych wykorzystywanych przez deweloperów pod osiedla mieszkaniowe oraz inne inwestycje, może nie być badany pod kątem zanieczyszczeń, a następnie nie jest poddawany koniecznej remediacji - podkreśla.
Czytaj też: Od poniedziałku tylko nowe zasady w pozwoleniach na budowę, a urzędy niegotowe>>
Skażona ziemia pod lupą NIK-u
Problem skażonych gruntów zauważyła Najwyższa Izba Kontroli (NIK). Kilka lat temu sprawdziła, jak władze samorządowe radzą sobie z nim. Pod lupę NIK trafiło 18 samorządów, m.in. w Płocku, Bydgoszczy, Katowicach, Bytomiu, Dąbrowie Górniczej, Warszawie oraz trzech stołecznych dzielnicach: Białołęce, Woli i Bielanach. Wyniki kontroli niebyły najlepsze. Okazuje się, że w latach 2014–2018 w 28,6 proc. badanych starostw oraz urzędów miast w ogóle nie zidentyfikowano potencjalnych historycznych zanieczyszczeń. Natomiast w 50 proc. urzędów, gdzie wiedziano o skażeniu, podjęto nawet działania, ale były one nierzetelne.
Według NIK na skażonych terenach lokalizowano inwestycje mieszkaniowe oraz użyteczności publicznej. A prowadzone prace budowlane powodowały zagrożenie dla zdrowia ludzi. Do takiej sytuacji doszło m.in. w Warszawie. NIK stwierdziła dwa przypadki prowadzenia inwestycji na terenach zanieczyszczonych, chociaż w urzędach wiedziano o skażeniu, ale nie przeprowadzono wcześniej remediacji.
NIK nie zostawiła też suchej nitki na wykazie generalnego dyrektora ochrony środowiska. Chodzi o rejestr historycznych zanieczyszczeń ziemi utworzony w 2016 r.. 5 września 2018 r. było w nim 398 wpisów obejmujących łącznie 3 857,2198 ha. Stanowiło to zaledwie 0,012 proc. całkowitej powierzchni kraju.
Jest rejestr historycznych zanieczyszczeń , ale ...
Obecnie rejestr historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi liczy obecnie 1182 zanieczyszczenia, o łącznej powierzchni wynoszącej 55677,6825 ha (stan na dzień 29 września 2021 r.) . – Przy tym zaznaczyć należy, że opcje raportowania rejestru umożliwiają jedynie wygenerowanie liczby zanieczyszczeń, a nie pozycji w tym rejestrze. Według danych zawartych w rejestrze, najwięcej zanieczyszczeń występuje na terenie województwa mazowieckiego (296) oraz na terenie województwa pomorskiego (206) – nie ma raportowania z podziałem na miejsce, na którym wystąpiło zanieczyszczenie. Najbardziej niebezpiecznymi zanieczyszczeniami są zanieczyszczenia zlokalizowane przy dużych skupiskach ludzi (osiedla, place zabaw itp.) oraz ujęciach wody pitnej – do tych zanieczyszczeń należą m. in. metale ciężkie, węglowodory aromatyczne, trichloroeten i tetrachloroeten (szczególnie niebezpieczne dla ujęć wody pitnej) - wyjaśnia Piotr Otrębski z biuro dyrektora generalnego Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska
Zobacz procedurę w LEX: Prowadzenie rejestru historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi >
Niska sankcja za budowę na skażonych gruntach
W przepisach brakuje też straszaka z prawdziwego zdarzenia. Sankcja za brak remediacji jest niska. Art. 335c prawa o ochronie środowiska przewiduje odpowiedzialność karną dla osoby, która będąc do tego obowiązana, nie przeprowadza remediacji. Jest to wykroczenie, za które przewidziano karę grzywny w wysokości do 5 tys. zł.
Sprawdź w LEX: Jakie kroki może podjąć organ, jeśli po remediacji gruntu badania nadal wskazują na przekroczenia? >
Łatwo też się "wykręcić" od zapłacenia 5 tys. zł. - Wystarczy, że władający powierzchnią ziemi wykaże, że historyczne zanieczyszczenie powierzchni ziemi dokonane po dniu objęcia przez niego władania spowodował inny wskazany podmiot, obowiązek przeprowadzenia remediacji spoczywa na tym innym sprawcy. Poza tym odpowiedzialność za wykroczenia może ponosić tylko osoba fizyczna - mówi Maciej Obrębski.
Teoretycznie budowa osiedla mieszkaniowego znajduje się pod pieczą powiatowego nadzoru budowlanego. Kontroluje on zgodność wykonywania robót budowlanych z warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projektem budowlanym przepisami prawa budowlanego (art. 84 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 84a ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 2 prawa budowlanego). W przypadku stwierdzenia, że budynek może zagrażać m.in. życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. PINB może zakazać też użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie (tak art. 66 ust. 1 pkt 1 i 2 w zw. z ust. 2 prawo budowlane).
Czytaj w LEX: Umowa deweloperska - według starej i nowej ustawy >
Tego nie widać
Tak wygląda teoria, ale w praktyce skażenia nie są widoczne gołym okiem, a fakt ich występowania ujawnia się zazwyczaj po latach użytkowania nieruchomości. Wówczas poszkodowani mieszkańcy boku stają przed koniecznością udowodnienia na swój koszt, że występujące u nich objawy chorobowe powstały wskutek tych zanieczyszczeń, że te zanieczyszczenia istniały już w chwili nabycia nieruchomości przez dewelopera. Upływ lat sprawia, że wykazanie tych okoliczności jest trudniejsze, a co najgorsze, to koszty ich udowodnienia spoczywają na poszkodowanych.
Michał Fatek, radca prawny w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni podkreśla, że w przypadku zabudowania skażonej nieruchomości, np. wybudowania na niej osiedla mieszkaniowego, przepisy nie wyłączają obowiązku przeprowadzenia remediacji w przypadku stwierdzenia skażenia. - W takich przypadkach można wnioskować o to, aby dokonać remediacji w sposób inny, niż usunięcie zanieczyszczenia, co w przypadku nieruchomości zabudowanych często byłoby niemożliwe - uważa mec. Fatek.
Michał Fatek ma również propozycję. - Na etapie przygotowywania projektu architektoniczno-budowlanego warto ustalić na potrzeby wydania pozwolenia na budowę stopień zanieczyszczenia podłoża gruntowego, czego wymaga par. 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych. Pozwoli to na ustalenie, czy należy – jeszcze przed realizacją inwestycji – przeprowadzić remediację gruntów - uważa mec. Fatek.
Zobacz procedurę w LEX: Przeprowadzenie badań zanieczyszczenia gleby, ziemi i wód gruntowych i sporządzenie raportu końcowego >
