Renata Krupa-Dąbrowska: Prawo budowlane jest ciągle nowelizowane. Tak jest już od wielu lat. Większość zmian wprowadza się pod hasłem uproszczeń. Najbardziej popularne jest zastępowanie pozwoleń na budowę zgłoszeniami. Pana zdaniem słusznie?
Zbigniew Drzewiecki: Kierunek zmian jest dobry, ale przy spełnieniu pewnych warunków.
Jakich?
Wymieniłbym trzy warunki. Pierwszy to przestrzeganie zasad ładu przestrzennego, drugi – dbałość o dobre sąsiedztwo i trzeci – dochowanie warunków architektoniczno – budowlanych.
To brzmi pięknie, ale czy w ogóle się ich przestrzega? Mam wrażenie, że wspomniane przez pana warunki ładnie wyglądają jedynie na papierze. A skoro tak, to może eliminowanie pozwoleń z prawa jest jednak mocno ryzykowne?
Zgadzam się z panią. Z realizacją tych warunków w praktyce bywa różnie. Ale przecież i pozwolenia na budowę nie dają stuprocentowej pewności, że wspomniane trzy warunki będą przestrzegane, prawda? Ale w tym, co pani mówi jest też sporo prawdy. Wydanie decyzji administracyjnej wymaga jednak zachowania określonych procedur, a przy zgłoszeniu już niekoniecznie. Procedury ograniczone są do minimum. Dowolność może być dużo większa, szczególnie w wypadku ładu przestrzennego i dobrego sąsiedztwa.
Czytaj też: Cyfryzacja po polsku - pozwolenie na budowę szybciej na papierze>>
Czyli nie jest pan jednak zwolennikiem zgłoszeń?
To zależy. Najlepiej omówić to na konkretnych przykładach.
Zobacz w LEX: Projekty rozporządzeń z zakresu prawa budowlanego i mieszkaniowego >
Zobacz w LEX: Projekty ustaw z zakresu prawa budowlanego i mieszkaniowego >
Proponuję posłużyć się przykładem domów 70 mkw., o których ostatnio głośno. W ich przypadku uproszczenia idą bardzo daleko, a przecież nie są to proste budynki gospodarcze na narzędzia ogrodowe, tylko domy mieszkalne. Czy ustawodawca nie przesadził? Czy budowa takich domów może być traktowana na równi z budową budynku gospodarczego. A może takie prawo jest już niebezpieczne dla zdrowia i życia ludzi?
Przykład jest ciekawy i wcale nie jednoznaczny. Przypomnijmy, że od 3 stycznia przyszłego roku domy jednorodzinne do 70 mkw będzie można budować bez pozwolenia na budowę i bez nadzoru kierownika budowy oraz bez dziennika budowy. Moim zdaniem pełnej dowolności jednak nie będzie. Przepisy zawierają pewne „bezpieczniki”. Budowa będzie musiała być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania terenu a tam, gdzie go nie ma z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wprowadza się także maksymalny obszar, podlegający analizie urbanistycznej. Wyniesie on 200 metrów. Tymczasem w wypadku innych budynków określa się jedynie minimalny obszar. Jest to trzykrotna szerokość frontu terenu i nie mniej niż 50 metrów. Poza tym do wniosku zgłaszającego budowę trzeba będzie dołączyć dokumenty, czyli: projekt budowlany oraz projekt zagospodarowania działki. Inwestor weźmie również na siebie odpowiedzialność za budowę, jeżeli nie będzie prowadził jej kierownik budowy. Niezbędne będzie również oświadczenie, że buduje się dla własnych potrzeb.
Czytaj w LEX: Procedury budowlane w formie elektronicznej - co trzeba wiedzieć >
Bezpieczniki? Przepisy pozbawiają starostów prawa sprzeciwu. Nawet jeżeli będą widzieli, że inwestycja narusza przepisy, nic nie będą mogli zrobić. Będzie można stawiać domy, które nie spełnią standardów bezpieczeństwa, bo urzędnikom prawo zwiąże ręce.
Tak. Ma pani rację. Wprowadza się obowiązki, ale nie ma uregulowań dotyczących ich egzekucji. W tych przepisach brakuje konsekwencji. Pojawia się oczywiście pytanie. Co na ten temat będą mówiły przepisy wykonawcze. Być może one przynajmniej częściowo uratują sytuację.
Czytaj też: Jest ustawa, ale budowa domu do 70 mkw. bez formalności może być ryzykowna>>
Myśli pan, że znajdą się odważni inwestorzy, którzy będą chcieli tego typu domy budować? Przecież od wielu lat obowiązują podobne przepisy dotyczące domów jednorodzinnych. Nie cieszą się one wcale popularnością. Inwestorzy wolą budować na podstawie pozwoleń na budowę, bo łatwiej zaciągnąć kredyt, a i bezpieczeństwo większe. W razie, gdyby pojawiły się zarzuty samowoli, zawsze mogą pokazać pozwolenie.
Powierzchnia 70 mkw. dla domu jednorodzinnego to niedużo. Budynki takie z reguły buduje się większe. Zastanawiam się, czy to nie jest za mało. I czy znajdą się inwestorzy, którzy się na nie zdecydują, szczególnie biorąc pod uwagę wszystkie koszty związane z budową.
Ale z drugiej strony obecnie na rynku nieruchomości mamy istne szaleństwo. Ceny mieszkań poszybowały w górę i wiele osób nie stać nawet na małą kawalerkę. Ustawodawca chciał pomóc prawdopodobnie tym ludziom. Dać szansę wybudowania czegoś niewielkiego za małe pieniądze na podstawie gotowego taniego projektu budowlanego. Ale czy te założenia są realne? Czy ktoś się skusi? Wątpię. Bo przecież działki gruntu pod te domy nadal będą musiały być uzbrojone oraz posiadać dostęp do drogi publicznej. A to przecież kosztuje. Myślę, że życie i ekonomia bardzo szybko zweryfikują te przepisy. Podobnie było w przypadku budowy mieszkań na wynajem w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus. Politycy mówili o 100 tys. Miały być budowane bardzo szybko i tanio. Nic z tego nie wyszło. W tym przypadku może być podobnie. Taka jest bolesna prawda.
A może wprowadzanie kolejnych uproszczeń w przepisach to błąd? Z powodu ciągłych zmian są one niespójne ze sobą i nieczytelne. Może warto napisać nowe prawo budowlane oraz nową ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przecież były takie plany. Kolejne rządy pracowały nad różnymi wersjami kodeksu urbanistyczno- budowlanym. Powstał nawet jego projekt. Myśli pan, że miałby on rację bytu?
Patrząc na to idealistycznie myślę, że tak.
Czytaj w LEX: Fiktus Paweł, Nowe zasady budowy domów do 70 m2 >
Dlaczego tylko idealistycznie?
Dla adwokata kodeks to zbiór podstawowych przepisów, które nie ulegają zmianie a jeżeli już zmiany są wprowadzane, to rzadko i nie dotyczą one spraw kluczowych. Jeżeli kodeks urbanistyczno - budowlany spełniałby te zasady, jestem za tym, by takie przepisy powstały. Oczywiście zaraz rodzą się pytania, ile czasu by to zajęło i jak duże jest ryzyko, że w trakcie prac legislacyjnych zostanie on wywrócony do góry nogami i ile do tego kodeksu zostanie wprowadzonych zmian natury czysto politycznej? Na te pytania nie znam odpowiedzi.
Stan obecny to ciągłe nowelizacje prawa budowlanego. Niektóre z tych zmian są istotne i mają sens. Ale są i takie, które trudno zaakceptować.
Czytaj też: Mikroapartament - oficjalnie lokal użytkowy, a w rzeczywistości mieszkanie>>
Bardzo ciekawa jestem, które ze zmian zalicza pan do dobrych? Niestety przywykłam, że jest to raczej rzadkość.
Pochwalę nowelizację prawa budowlanego obowiązującą od jesieni ubiegłego roku. Wprowadziła ona prostą legalizację samowoli budowlanych popełnionych przed 20 laty. Przepis ma za zadanie zmotywowanie do zgłoszeń starych samowoli budowlanych. Na nieskomplikowanych zasadach, bez konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej, inwestor może wyprostować sytuację prawną swojego budynku. Bardzo dobre rozwiązanie.
Inny przykład, to zgody na odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych. Wcześniej były one możliwe wyłącznie przed wydaniem pozwolenia na budowę a teraz wolno je wydać także w wypadku zmiany pozwolenia na budowę. Niby zmiana mała, ale dla inwestorów bardzo istotna.
Do zmian ciężkiego kalibru zaliczyłbym również ograniczenie możliwości podważania ważności decyzji budowlanych do okresu pięciu lat od uprawomocnienia się decyzji. Pięć lat to wystarczający okres, by stwierdzić czy dana decyzja jest dotknięta nieważnością czy nie. Im dłuższy byłby ten termin tym mniejsza pewność obrotu gospodarczego dotyczącego nieruchomości.
Czytaj w LEX: Jak ePUAP może ułatwić pracę projektanta? >
Zbigniew Drzewiecki, adwokat, jeden z założycieli kancelarii prawnej Drzewiecki, Tomaszek oraz jej partner zarządzający od 1992 r. Specjalizuje się w postępowaniach sądowych i arbitrażowych, prawie nieruchomości, M&A oraz prawie IT. Kancelaria DT połączyła się niedawno z warszawską kancelarią Gujski Zdebiak.
