Najmniejsze mieszkania mają zaledwie... 8 mkw., ale są i takie o powierzchni 10, 15, czy 18 mkw. W każdym dużym mieście oferta mikroapartamentów jest bardzo bogata. Ceny zaczynają się od 90 tys. złotych, a takie lokale sprzedają się niczym świeże bułeczki. I choć służą do mieszkania, oficjalnie mieszkaniami nie są. Deweloperzy stosują różne sztuczki prawne, by je wybudować. Można więc kupić lokal użytkowy albo udział we współwłasności budynku. A dzięki temu, że oficjalnie mieszkaniami nie są, mogą powstawać także tam, gdzie miejscowe plan zakazuje budowy mieszkań.
To nie PRL, dziś nie wolno budować zbyt małych mieszkań
W czasach PRL-u lilipucie mieszkania nie były niczym szczególnym. Ówczesne przepisy na nie pozwalały. Choćby dlatego, że wciąż brakowało mieszkań. Ale od tego czasu wiele się zmieniło. Od 2018 r. nowe mieszkanie musi mieć minimum 25 mkw. Mówi o tym par. 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie. Dlaczego akurat 25 mkw. a nie 20 czy 30? Tomasz Żuchowski, ówczesny wiceminister ds. budownictwa tłumaczył, że 25 mkw. to standard unijny, tyle mają przeciętne kawalerki w innych państwach UE, a poza tym mieszkania powinny posiadać odpowiednią przestrzeń do życia. A erę klitek Polacy mają już za sobą.
Czytaj w LEX: Szczególne wymagania dotyczące mieszkań w budynkach wielorodzinnych >
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) uważa, że ograniczenia dotyczące minimalnej powierzchni mieszkania są absurdalne. Postuluje, by je znieść i dać wolną rękę Polakom. Niech kupują co chcą i na co ich stać. - Nie istnieje żadne logiczne uzasadnienie dla narzucania minimalnej powierzchni mieszkania. Skoro ludzie chcą mieszkać w małych mieszkaniach, dlaczego nie mogą? Przecież wiedzą co kupują. To świetne rozwiązanie dla singli, studentów oraz seniorów. Koszty nabycia takiego lokalu oraz jego utrzymania są dużo niższe - tłumaczy Przemysław Dziąg z PZFD.
Czytaj w LEX: Warunki techniczne a najczęściej spotykane problemy w praktyce >
Maciej Górski adwokat uważa, że powodów dla których „usługowe” mikrokroapartamenty są tak popularne jest więcej. - Inwestycje w nieruchomości wobec wysokiej inflacji stały się jedną z najpopularniejszych form lokaty kapitału, a dzięki ich małym metrażom są one dostępne szerokiemu gronu inwestorów. Pomimo zawirowań na rynku najmu cały czas znajdują się też na nie najemcy. A skoro klientów nie brakuje to i są deweloperzy, które takie lokale budują. Ci ostatni poszukują również innego sposobu na dostarczenie na rynek produktu o powierzchni mniejszej niż 25 mkw. oraz sposobu na wykorzystanie nieruchomości przewidzianych w miejscowych planach pod usługi, szczególnie z uwagi na niepewną sytuację na rynku hotelarskim – twierdzi Maciej Górski.
Czytaj w LEX: Standardy energooszczędności w budownictwie w 2021 r. - szanse i kontrowersje >
Mikroapartament to samowola?
Kupujący nie mają jednak pojęcia, że kupując mikroapartament narażają się na spore ryzyko prawne. - Wykorzystywanie mikroapartamentów na cele mieszkalne jest nielegalne, choć w takim lokalu można zameldować się – mówi Maciej Obrębski, adwokat.
Zmiana przeznaczenia pomieszczenia bez odpowiedniego zgłoszenia w urzędzie, to naruszenie przepisów prawa budowlanego (art. 71 prawa budowlanego). Nie ma znaczenia, że jego wnętrze, można bez problemu przekształcić w mieszkanie. Na legalizacje samowoli nie ma szans, ponieważ najmniejsze mieszkanie może mieć dziś 25 mkw.
Czytaj w LEX: Stanowiska postojowe dla samochodów w świetle nowych przepisów >
- W przypadku jednak, gdy nadzór budowlany stwierdzi, że doszło do bezprawnej zmiany charakteru wykorzystania lokalu ma prawo wstrzymać użytkowanie lokalu, a na właściciela nałożyć grzywnę – dodaje mec. Obrębski.
Obecnie nie ma również legalnej definicji mikroapartamentu oraz podstaw prawnych, które pozwalałyby na podjęcie działań zakazujących używania tego rodzaju określenia, mimo że sugeruje ono mieszkalny charakter takiego lokalu.
Czytaj w LEX: Upadłość dewelopera a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny >
Nabywca powinien wiedzieć, że to nielegalne
Zdaniem Przemysława Dziąga, inwestorzy powinni informować kupujących, że ich lokal ma charakter użytkowy. Przypomina, że za rok wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska, która nakłada obowiązek na budujących informowania klientów, jaki typ lokalu kupują.
Czytaj w LEX: Klauzule niedozwolone stosowane w umowach deweloperskich >
Prawnicy uważają, że warto uregulować budowę mikroapartamentów prawnie. - Warte rozważenia jest objęcie działalności deweloperskiej w tym zakresie nadzorem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, co łączyłoby się z wprowadzeniem obowiązku informowanie nabywców o niemożności wykorzystywania mikroapartamentów, zgodnie z prawem, do celów mieszkalnych, mimo iż faktyczna funkcjonalność tychże nieruchomości to umożliwia – twierdzi Maciej Obrębski.
Czytaj w LEX: Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn >
Wyższy VAT od takiego lokalu
Paradoksalnie podatkowe nabycie takiego lokalu nie zawsze się opłaca. Miniapartament poniżej 25 mkw. ma status lokalu użytkowego. Jest więc objęty przy sprzedaży wyższą stawką podatku VAT, tj. 23 proc. nie jak w przypadku mieszkań - 8 proc. Wpływa to na wyższe ceny mikroapartamentów w przeliczeniu na 1 mkw, ale to ma znaczenie tylko dla osób nabywających takie lokale na własne cele mieszkaniowe. Ci bowiem, co nabywają je w celu wynajmu, będą mogli odliczyć VAT, nawet gdy nie czynią tego w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach najmu prywatnego.
Niemieszkalny charakter mikroapartamentu przekłada się także na podatek od nieruchomości. W przypadku takiej nieruchomości powinna bowiem obowiązywać stawka dla lokali użytkowych, a więc w 2021 roku maksymalnie 24,84 zł/mkw, a dla lokali mieszkalnych 0,85 zł/mkw.
Mikroapartamenty mogą jednak stanowić rozwiązanie na wyłączenie możliwości amortyzacji lokali mieszkalnych, co zakłada Nowy Ład od 2022 roku. Skoro są to lokale użytkowe, amortyzacja powinna być nadal możliwa.
Czytaj w LEX: Polski Ład - zmiany w podatkach >
Kupuje się udział a nie lokal
Na rynku pojawiają się oferty nabycia lokali mniejszych jako udziałów w budynkach zamieszkania zbiorowego np. hoteli, domów studenckich. Często takie budynki powstają tam, gdzie miejscowe plany zabraniają zabudowy mieszkaniowej. Obrót takimi udziałami to jest już majstersztyk prawny.
Czytaj też:
Nowa umowa rezerwacyjna ma lepiej chronić nabywców mieszkań>>
Nowa ustawa - spekulanci zarobią na istotnych wadach mieszkań?
- Kupujący często nie zdają sobie sprawy, że nabywają lokal użytkowy albo udziały w budynku zamieszkania zbiorowego. W przypadku tych ostatnich nie wyodrębnia się samodzielnego lokalu, dla którego można założyć oddzielną księgę wieczystą, a udział nabywcy jest wpisywany w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej. Nie można zatem np. zaciągnąć kredytu zabezpieczonego hipoteką wpisaną w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu. W takim wypadku wszyscy współwłaściciele zawierają najczęściej umowę o podział nieruchomości do korzystania, która określa w jakim zakresie każdy z nich może korzystać z przypisanego mu lokalu oraz powierzchni wspólnych - mówi Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy
Sprawdź w LEX: Jak amortyzować lokal mieszkalny przekształcony na użytkowy? >
