Domy do 70 mkw. są oczkiem w głowie rządzących polityków. Nowe przepisy mają pomóc osobom o niezbyt zasobnych portfelach na szybkie i tanie wybudowanie wymarzonego domu. Ale w przepisach kryją się rafy, o których się już głośno nie mówi, a dzięki którym inwestor może trafić nawet na pięć lat do więzienia, a dom  okazać się samowolą. Za  jego legalizację trzeba zapłacić 50 tys. zł, a w najgorszym scenariuszu nawet rozebrać.

W nowych przepisach nie ma też mowy o tym, na jakich zasadach w przyszłości będzie można rozbudowywać taki dom. 

Czytaj też: Ustawa pozwalająca na budowę domu do 70 m kw. bez formalności podpisana>>
 

Proste zasady budowy, czyli jakie 

To już przesądzone, od kiedy będzie można ruszać z budową małych domów na uproszczonych zasadach.  Nowela prawa budowlanego z 17 września  oraz ustawy o  planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została opublikowana w Dzienniku Ustaw (Dz.U z 2 listopada, poz. 1986). Nowe przepisy wchodzą więc w życie od 3 stycznia.

Po Nowym Roku będzie wolno na zgłoszenie stawiać wolnostojące budynki o 70 mkw. , posiadające  maksymalnie dwie kondygnacje, ich obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane.

Czytaj też: Deweloperzy krytycznie o budowach do 70 mkw - zamiast małych domów powstaną wille>>

Ustawa wyłącza możliwość zgłoszenia przez starostwo sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia takiej budowy. Do budowy będzie można przystąpić od razu po doręczeniu takiego zgłoszenia.

Inwestor będzie obowiązany dołączyć do zgłoszenia oświadczenia o tym, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy, a dołączona dokumentacja jest kompletna.

Budowa domu będzie wymagała zawiadomienia organów nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja o warunkach zabudowy dla domów do 70 m kw. wydawana ma być w ciągu 21 dni.

Zobacz w LEX: Projekty ustaw z zakresu prawa budowlanego i mieszkaniowego >

 

Duże ryzyko kryje się w przepisach 

Uproszczenia mogą się jednak okazać pułapką dla tych, którzy myślą, że jak Bob Budowniczy sami wybudują swój dom oraz tych, którzy będą chcieli pójść na skróty i budować z naruszeniem prawa. A pokusa będzie wielka, ponieważ nowe przepisy zwiążą ręce starostom. Nie będą mogli wnieść sprzeciwu. 

Tymczasem nowe przepisy przenoszą z urzędnika na inwestora odpowiedzialność za legalność budowy.  - Fakt odformalizowania procesu zgłoszenia budowy nie oznacza więc, że budowa może być niezgodna z przepisami prawa regulującymi możliwość samej zabudowy czy warunki techniczne obiektów budowlanych. Inwestor, który choćby nieświadomie naruszy te przepisy, może odpowiadać za samowolę budowlaną - ostrzega Jacek Kosiński, radca prawny w kancelarii prawnej Jacek Kosiński, Adwokaci i Radcowie Prawni ostrzega przed tego typu myśleniem. - Wydaje się, że mamy kolejne odformalizowanie procesu budowlanego.

Według Konrada Młynkiewicza, radcy prawnego po zakończeniu prac budowlanych inwestor będzie musiał zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy a ten będzie już uprawniony do zgłoszenia sprzeciwu. -I nie jest wykluczone, że zgłosi sprzeciw jeżeli uzna, że obiekt przykładowo został zrealizowany niezgodnie z postanowieniami planu miejscowego. Przepisy te wprowadzają zatem bardzo duże ryzyko dla inwestora, nie wprowadzając w istocie istotnych ułatwień. Brak kierownika budowy, a co za tym idzie brak obowiązku prowadzenia dziennika budowy, nie są w mojej ocenie na tyle daleko idącymi ułatwieniami, aby przemawiały za skorzystaniem z tej regulacji - zauważa. 

Podobnie uważa  Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu. - Każdy inwestor, który zdecyduje się na budowę domu 70 mkw. według nowych uproszczonych zasad, naraża się na ogromne ryzyko. Chodzi o formalności końcowe. Nowelizacja prawa budowlanego nie wymaga od inwestora  sporządzania projektu technicznego, ani też zatrudniania kierownika budowy. Wszystko od początku do końca może wybudować samemu. Dzięki temu teoretycznie sporo można zaoszczędzić pieniędzy. Ale bardzo łatwo jest też popełnić błąd. Pojawi się też pokusa, by pod płaszczykiem domu 70 mkw. wybudować zupełnie co innego albo nagiąć prawo -  tłumaczy. 

Jego zdaniem nowe przepisy nie dają staroście możliwości złożenia sprzeciwu w toku załatwiania formalności przed rozpoczęciem budowy. Zgłoszenie ma więc charakter czysto informacyjny.  - Ale powiatowy  inspektor nadzoru budowlanego ma prawo przeprowadzenia kontroli w toku budowy oraz po zgłoszeniu zakończenia budowy. Nie musi też tego robić od razu, ale np. za rok. i wtedy dopiero sprawdzić, czy dom nie narusza przepisów technicznych, czy stoi w odpowiedniej odległości od działki sąsiada etc. Jeżeli okaże się, że  dom narusza prawo, wówczas  nakaże przywrócenie stanu zgodne z przepisami czyli np. zobowiąże do przesunięcia domu o dwa metry -twierdzi. 

Zobacz w LEX: Projekty rozporządzeń z zakresu prawa budowlanego i mieszkaniowego >

Przepisy przewidują wprawdzie legalizację samowoli, ale nie w każdym wypadku. Poza tym nic za darmo. Legalizacja domu wymaga wniesienia opłaty w wysokości 50 tys. zł. Jeżeli  inwestycja  będzie sprzeczna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie ma w ogóle szansy na wyprostowanie sytuacji prawnej domu. Wtedy nadzór może wydać nakaz rozbiórki.  

- Inwestor, który choćby nieświadomie naruszy przepisy, może odpowiadać za samowolę budowlaną. W takiej sytuacji opłata legalizacyjna może być najmniejszym wymiarem kary. Należy pamiętać, że w ramach procesu legalizacji budowy organy mogą przykładowo wymagać dostosowania obiektu budowlanego do przepisów technicznych – czyli przebudowy zrealizowanej już inwestycji, a nawet jej rozbiórki. Wystarczy, że zapomnimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy albo błędnie zinterpretujemy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a skończyć się to może rozbiórką naszego domu. Co więcej, inwestor może nawet sam przejąć odpowiedzialność kierownika budowy. A to już oznacza ponoszenie odpowiedzialności za ewentualne wady budynku i oczywiście za katastrofę budowlaną - wyjaśnia mec. Kosiński.

Czytaj w LEX: Procedury budowlane w formie elektronicznej - co trzeba wiedzieć >

Za fałszywe oświadczenie można pójść na 5 lat do więzienia

To nie jedyna rafa, na jaką nowe przepisy mogą wsadzić inwestora i potencjalnych kupców takiego domu. 

- Z uproszczonych zasad mogą skorzystać ci, którzy budują na własny użytek. W tym celu składa się oświadczenie, ale życie jest życiem i może się okazać, że inwestor nie może dokończyć budowy i sprzeda ten dom. W ten sposób narazi się na odpowiedzialność karną za poświadczenie nieprawdy, a za to grozi mu nawet pięć  lat więzienia.  W niezbyt dobrej sytuacji będzie także ten, kto kupił taki dom. Jak się okaże, że to samowola, to nie ma zmiłuj się. Obowiązek jej legalizacji spoczywa na nim jako aktualnym właścicielu domu. Może się też okazać, że będzie musiał rozebrać to co kupił. Jedyne co może wtedy zrobić, to na drodze cywilnej żądać od dawnego właściciela odszkodowania, a to długi i kosztowny proces - mówi Bogdan Dąbrowski. 

Brakuje procedur dotyczących rozbudowy 

Z czasem pojawi się problem dotyczący ewentualnej rozbudowy takich domów w przyszłości. W prawie budowanym nie ma bowiem nic na ten temat. - Nie wiadomo w jaki trybie będzie można to zrobić. Moim zdaniem prawdopodobnie niezbędne będzie pozwolenie na budowę - uważa Bogdan Dąbrowski. 

Czytaj w LEX: Jak prawidłowo przygotować projekt budowlany po zmianach? >