W czwartek wieczorem Sejmu uchwalił nowelizację kilku ustaw, m.in. o: gospodarce nieruchomościami rolnymi SP, kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako: ukur) oraz kodeksu cywilnego. Prace nad tym przepisami toczą się w błyskawicznym tempie. Jest więc duża szansa, że parlament zakończy nad nimi prace przed upływem swojej kadencji.
Rewolucji jednak nie będzie. W opinii ekspertów zmiany idą w dobrym kierunku, ale nie są wystarczające. Do uwolnienia prywatnego obrotu ziemią wciąż daleko.
Czytaj też: Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa zablokuje na 2 miesiące transakcje M&A
Ciut łatwiejszy obrót ziemią
Obecnie ukur-u nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Nowelizacja doprecyzowuje, że ta ustawa nie będzie dotyczyła nieruchomości rolnych, w których użytki rolne mają mniej niż 0,3 ha. Na pierwszy rzut oka zmiana wygląda na kosmetyczną. Tymczasem jest ona bardzo ważna.
- Z całą pewnością zmiana ułatwi obrót ziemią rolną. Obecnie dominuje bowiem orzecznictwo, że nawet niewielki kawałek użytku rolnego „zaraża” resztę nieruchomości, nawet gdy ta reszta nie stanowi użytku rolnego. Nowelizacja sprawi, że więcej nieruchomości będzie mogło stanowić przedmiot obrotu bez rygorów wynikających z ukur-u. Rozstrzygająca będzie treść wypisu z rejestru gruntów - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Pozytywnie zmianę ocenia również Michał Siembab, radca prawny GKR Legal. Według niego otwarte pozostaje jednak pytanie, czy ten limit tak czy inaczej nie powinien zostać zwiększony.
Czytaj w LEX: Obrót nieruchomościami rolnymi w praktyce notarialnej i wieczystoksięgowej >
Bez zgody KOWR
Nowela przewiduje ułatwienia dla spółdzielni produkcji rolnej. Nie będą potrzebowały one zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości rolnej. Łatwiej będzie im więc nabyć grunt rolny. - To absurd, że spółdzielnie muszą uzyskiwać zgodę dyrektora Generalnego KOWR-u na nabycie gruntów. Co więcej, tylko w specyficznych przypadkach dyrektor ma podstawy prawne do nieudzielenia takiej zgody. A przecież często wszyscy członkowie spółdzielni to rolnicy indywidualni - mówi mec. Maciej Obrębski.
Sprawdź w LEX: Czy grunt orny można przenieś do majątku jednego wspólnika likwidowanej spółki bez zgody KOWR? >
Łatwiej z dziedziczeniem i zasiedzeniem
Będą też zmiany w przepisach kodeksu cywilnego dotyczących zasiedzenia. Obecnie są wątpliwości co do osób, które mogą nabyć nieruchomość rolną w wyniku zasiedzenia. Nowelizacja zakłada uchylenie par. 3 w art. 172 kodeksu cywilnego. Dzięki temu mają one zniknąć.
Nowe przepisy rozszerzają katalog osób bliskich o ojczyma i macochę. Dziś te osoby są traktowane jak każda osoba trzecia, a przecież w wielu rodzinach zajmują one analogiczną pozycję jak ojciec, czy matka. - Rozszerzenie katalogu oceniam pozytywnie. Zmiana umożliwi szersze przekazywanie gruntów w ramach rodziny. Jak najbardziej osoby te również powinny być traktowane jako bliskie - ocenia Michał Siembab.
Zdaniem prawników wspomniany katalog warto jednak rozszerzyć o kolejne osoby np. o rodzeństwo małżonka.
Ponadto projekt uchyla par. 3 w art. 172 kodeksu cywilnego, przewidujący, że nabyć nieruchomość rolną mógł jedynie rolnik indywidualny, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha.
- Uchylenie tego przepisu jest uzasadnione. Powodował on bowiem, że pomimo spełnienia ogólnych przesłanek zasiedzenia (posiadanie samoistne przez określony okres czasu) nie można było uzyskać postanowienia sądu potwierdzającego nabycie własności, a więc utrwalał się stan, w którym posiadacz samoistny nie był właścicielem - podkreśla mec. Siembab.
Nowa przesłanka: cena nieruchomości
Rządowe propozycje wprowadzają również kolejną przesłankę, którą trzeba spełnić, aby otrzymać zgodę dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej. Obecnie przepisy wymagają, aby:
- zbywca wykazał, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego,
- nabywca zobowiązał się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
- nie doszło do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Po zmianie przepisów pojawi się czwarta przesłanka dotyczącą ceny sprzedaży nieruchomości rolnej. Mianowicie cena nie może być niższa niż 95 proc. ceny zawartej w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej.
Rząd tłumaczy, że zmianę wprowadza w interesie rolników indywidualnych. W przypadku bowiem znacznego obniżenia ceny nieruchomości, mogliby być oni zainteresowani jej nabyciem. Wprowadzenie tej przesłanki ma zapobiec temu, aby cena podawana w ogłoszeniu była np. kilkukrotnie wyższa niż realna cena, za którą kupować będzie „nierolnik”.
Sztywne, nieżyciowe przepisy zostają
Eksperci nie mają wątpliwości, jakkolwiek kierunek większości zmian jest słuszny, to jednak w niewielki sposób ułatwią one obrót ziemią rolną, a w dalszym ciągu większość tej ziemi będzie poddana istotnym ograniczeniom co do jej sprzedaży.
- Wydaje się, że to jednak konsekwencja przyjętej przez ustawodawcę filozofii i raczej ciężko było spodziewać się szerszego uwolnienia obrotu ziemią rolną. O ile utrzymywanie tych ograniczeń w odniesieniu do wartościowych użytków wykorzystywanych w produkcji rolnej ma jakiś sens, to wydaje się, że w sytuacji braku gruntów pod zabudowę na terenach miast ustawodawca mógłby pokusić się o szersze uwolnienie obrotu działkami rolnymi na terenach miast niż to zostało uczynione nowelizacją z 2019 r. - uważa mec. Michał Siembab.
Czytaj w LEX: Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej lub leśnej >
Podobnego zdania jest Rafał Dębowski, adwokat, wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp.k. - Chyba nikt nie ma wątpliwości, że budownictwo mieszkaniowe jest potężnym kołem zamachowym polskiej gospodarki. Popyt na mieszkania jest ogromny. Popytu nie redukuje fakt, że Polaków, a także Ukraińców przebywających z Polsce, nie stać na własne mieszkanie. Popyt na mieszkania wzmacnia rynek najmu długoterminowego oraz poluzowanie warunków przyznawania kredytów mieszkaniowych, w szczególności słynny już kredyt „2 proc” - wyjaśnia.
W jego opinii faktem jest, że nowych mieszkań na rynku jest coraz mniej, coraz mniej jest też inwestycji mieszkaniowych. Jednym z powodów jest brak dostępności terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Bo, jak nawet są jakieś niezagospodarowane tereny, otoczone infrastrukturą mieszkaniową, to zazwyczaj mają status rolny.
Czytaj w LEX: Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną? >
- Jeśli rząd rzeczywiście chce spowodować spadek cen mieszkań, jak to deklaruje przy okazji licznych projektów legislacyjnych dotyczących budownictwa mieszkalnego, powinien uwolnić tereny przeznaczone jedynie formalnie pod funkcję rolną, a faktycznie doskonale nadające się na cele mieszkaniowe. Zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi w granicach administracyjnych miast wcale nie spowoduje, że rolnik będzie musiał zaprzestać rolniczego wykorzystania terenów. Bo nikt go nie zmusi do sprzedaży nieruchomości i zaprzestania produkcji rolnej, czego najlepszym dowodem jest część terenów pól na Błoniach Wilanowskich w Warszawie. Choć wszyscy wiedzą, że mieszkaniówka wkroczy na te tereny, to część z nich ze względu na ograniczenia w obrocie leży odłogiem, a na części produkcja rolna jest kontynuowana przez tych właścicieli-rolników, którym się to jeszcze opłaci - podkreśla.
Czytaj w LEX: Zasady obrotu ziemią rolną >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
