Rząd chce bardziej poluzować obrót ziemią rolną
Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi planuje "poluzować" przepisy ograniczające obrót ziemią rolną. Pracuje więc nad kolejną dużą zmianą obowiązujących od 2016 r. przepisów, które już dwukrotnie zmieniano. Nie będzie jednak wywracania do góry nogami obecnych zasad. Podstawowe ograniczenia w obrocie prywatnymi gruntami pozostaną takie same, chyba że w trakcie prac nad nowelą resort zmieni zdanie. A tak już nie raz było.
Szykuje się kolejna duża zmiana przepisów dotycząca nieruchomości rolnych. Obrót prywatnymi nieruchomościami rolnymi został bardzo ograniczony w 2016. Od tego czasu dwukrotnie zmieniano uregulowania. Teraz będzie kolejna nowela. Do konsultacji publicznych trafił projekt w tej sprawie. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi chce wprowadzić większą elastyczność w obrocie prywatnymi gruntami rolnymi oraz usprawnić gospodarowanie gruntami Skarbu Państwa, zarządzanymi przez Krajowy Ośrodek Wspierania Rolnictwa. Nie zanosi się jednak na trzęsienie ziemi w przepisach. Całkowitego uwolnienia obrotu gruntami rolnymi raczej nie będzie. Ewidentnie widać jednak, że stopniowo zmienia się polityka państwa w stosunku do gruntów rolnych. Jest ona coraz mniej rygorystyczna.
Czytaj też: Ograniczenia w obrocie ziemią rolną da się ominąć>>
Mała, ale istotna zmiana w obrocie ziemią
Zmiany będą dotyczyć konkretnie trzech ustaw o: kształtowaniu ustroju rolnego oraz gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz kodeksu cywilnego.
Ministerstwo planuje wyłączyć stosowanie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w stosunku do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, zamiast jak obecnie do nieruchomości rolnych o powierzchni do 0,3 ha (bez względu na powierzchnię użytków rolnych).
Czytaj też: Opłata za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji >
Wbrew pozorom jest to istotna różnica. - Aktualnie przepisy tej ustawy mają zastosowanie także do nieruchomości tzw. „mieszanych”, gdzie tylko część (często nieprzekraczająca 0,3 ha) stanowi użytki rolne – mimo że takie nieruchomości nie mają praktycznego znaczenia dla poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych. Zgodnie z dominującym poglądem orzecznictwa nawet skrawek użytku rolnego "zaraża" rolnym charakterem całą nieruchomość - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie. Według niego warto też w tej ustawie wprowadzić definicję użytku rolnego. Dzięki temu uniknie się w przyszłości tego typu niespodzianek.
Sprzedaż nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu - WZÓR DOKUMENTU >
Mniej rygorów przy zbywaniu i dzierżawie
Projekt ma likwidować ograniczenia co do zbywania ziemi rolnej nabytej w postępowaniu egzekucyjnym i układowym. Obecnie, zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości musi prowadzić gospodarstwo rolne przez okres 5 lat od dnia nabycia i w tym okresie obowiązuje zakaz jej zbywania i oddawania w posiadanie innych podmiotów. Obowiązek ten dotyczy także gruntów nabytych w postępowaniu egzekucyjnym i układowym. Ministerstwo chce zrezygnować ze stosowania ust. 1 i 2 w odniesieniu do tych dwóch przypadków.
Czytaj też: Najem, dzierżawa, leasing – formy prawne korzystania z nieruchomości >
Szykują się też zmiany dotyczące dzierżawy. Obowiązek prowadzenia gospodarstwa na nabytej nieruchomości od pierwszego dnia nie będzie mieć zastosowania do gruntów objętych w chwili nabycia umowami dzierżawy, które zostały zawarte przed 30 kwietnia 2016 roku, czyli przed wejściem dużej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego .
Dla Macieja Obrębskiego niezrozumiałe jest jednak, dlaczego to ograniczenie będzie stosowane tylko w tym przypadku. - Bardzo duży problem w obrocie gruntami rolnymi stanowi niemożność nabycia tych objętych dzierżawami, co wynika z faktu, że nabywca w takim przypadku nie może prowadzić gospodarstwa od pierwszego dnia po nabyciu. Z jednej strony dąży się, aby grunty nie leżały odłogiem, a z drugiej obciążenie nieruchomości umową dzierżawy automatycznie powoduje niemożność trwałego rozporządzenia nią przez właściciela. W mojej ocenie obowiązek prowadzenia gospodarstwa nie powinien dotyczyć wszystkich nieruchomości objętych dzierżawami, niezależnie od tego kiedy zostały zawarte - twierdzi.
Luzowanie w przetargach
Ministerstwo chce umożliwić byłym bezumownym użytkownikom, po upływie 5 lat od opuszczenia nieruchomości Krajowego Ośrodka Rozwoju Rolnictwa uczestnictwo w przetargach organizowanych przez Krajowy Ośrodek. - Oceniam, że pomysł ten wynika z braku chętnych na dzierżawy. Problem bezumownego korzystania jest zbyt powszechny, aby liberalizować przepisy - uważa Maciej Obrębski.
Obecnie byli bezumowni użytkownicy, nawet po upływie wielu lat od opuszczenia nieruchomości KOWR nie mogą uczestniczyć w przetargach organizowanych przez KOWR, nawet jeżeli na danym obszarze będą jedynymi zainteresowanymi gospodarowaniem daną nieruchomością. Dziś obowiązująca sankcja uniemożliwiająca udział takim osobom w przetargach ma charakter dożywotni i nie pozwala ona takim osobom w przyszłości na dalsze rozwijanie gospodarstwa rolnego. Założenia do projektu zakładają umożliwienie byłym bezumownym użytkownikom, po upływie 5 lat od opuszczenia nieruchomości Zasobu, uczestnictwa w przetargach organizowanych przez Krajowy Ośrodek.
Sprawdź też: Czy KOWR należy się odszkodowanie za przejęcie działki pod drogę? >
Łatwiej z dziedziczeniem i zasiedzeniem
Będą też zmiany w przepisach kodeksu cywilnego dotyczących zasiedzenia. Obecnie są wątpliwości co do osób, które mogą nabyć nieruchomość rolną w wyniku zasiedzenia. Nowelizacja zakłada uchylenie par. 3 w art. 172 kodeksu cywilnego. Dzięki temu mają zniknąć wątpliwości w odniesieniu do osób, które mogą nabyć nieruchomość rolną w wyniku zasiedzenia.
Nowe przepisy będą też rozszerzać katalog osób bliskich o ojczyma i macochę. Dziś te osoby są traktowane jak każda osoba trzecia, a przecież w wielu rodzinach zajmują one analogiczną pozycję jak ojciec, czy matka. Zdaniem prawników wspomniany katalog warto rozszerzyć o kolejne osoby np. o rodzeństwo małżonka.
Czytaj więcej: Przesłanki nabycia nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia a ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej >
Niech rząd się nie boi i da jeszcze więcej swobody
Prawnicy nie mają wątpliwości, że przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi należy poluzować. Projekt idzie w dobrym kierunku, ale propozycje są nie wystarczające.
Czytaj też: NIK: Restrykcyjna ustawa zahamowała obrót ziemią>>
- W tej chwili przepisy są po prostu bardzo restrykcyjne. Co więcej, nawet jeżeli nabędziemy nieruchomość rolną to przepisy nakładają obowiązek prowadzenia przez 5 lat na niej działalności rolniczej. W tym czasie co do zasady nie można jej nikomu udostępnić i sprzedać. Co prawda w wyjątkowych sytuacjach można wystąpić o stosowaną zgodę. W praktyce jest ona odmawiana nawet w wypadku niskiej jakości użytków rolnych, które nie przydają się w gospodarce rolnej - mówi Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.
W jego opinii, z opisu proponowanych zmian ustawowych nie wynika aby rząd zdecydował się na większe zmiany. Projekt ustawy ma dotyczyć raczej porządkowych kwestii. Jedynie w niektórych drobnych sprawach dokonuje poluzowania, które jednak nie dotyczy istoty zakazu obrotu takimi gruntami.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
