Obecnie grunty rolne mogą nabyć, co do zasady, tylko osoby posiadające status rolnika indywidualnego. Do 25 czerwca br. swobodny obrót dotyczył wyłącznie działek o powierzchni do 0,3 ha. W środę 26 czerwca weszła w życie nowelizacja, która zwiększa swobodę obrotu ziemią, ale jedynie do 1 ha. Oznacza to, że większe działki rolne w miastach będą wciąż niedostępne dla deweloperów.

Czytaj w LEX: Nowe zasady obrotu ziemią rolną >

 


Co się zmieni w handlu działkami do 1 hektara

Zgodnie z uchwaloną przez Sejm 25 kwietnia nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnegoswobodnie będzie można sprzedawać i nabywać działki rolne o powierzchni do 1 ha. Tyle, że nabywca, niezależnie od wielkości działki, nie będzie mógł jej sprzedać przez 5 lat.

Zobacz w LEX: Czy utwardzenie działki rolnej stanowi naruszenie Prawa budowlanego? >

Nie masz dostępu do odpowiedzi? Sprawdź, jak go uzyskać >

- Obecnie to 10 lat, więc nowelizacja skraca ten okres - podkreśla Rafał Romanowski, wiceminister rolnictwa.  W przypadku deweloperów oznacza to jednak, że przez 5 lat nie będą mogli na takiej działce rozpocząć inwestycji, bo powinni ją uprawiać. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany bowiem prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a jeśli jest osobą fizyczną musi to robić osobiście. W efekcie grunty o większej powierzchni, także położone na terenie miast, wciąż nie będą mogły być swobodnie nabyte przez spółki, deweloperów czy osoby fizyczne nie będące rolnikami. Pierwotny projekt rządowy przewidywał taką możliwość, ale w trakcie prac legislacyjnych odstąpiono od niej. Tymczasem na terenie miast znajduje się przeszło 800 tys. ha ziemi.

W przypadku ziemi rolnej położonej w mieście nie będzie żadnych ograniczeń, co do liczby kupowanych działek. Na wsi zaś, gdy powierzchnia zakupionych działek przekroczy hektar koniecznym stanie się prowadzenie działalności rolniczej.

Sprawdź w LEX: Czy można wyłączyć spod produkcji rolniczej grunty kl. III, jeżeli wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej, a teraz wystąpił z wnioskiem o wyłączenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną? >

 


Nowelizacja wyłącza stosowanie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyłącznie w odniesieniu do gruntów pod stawami rybnymi, które stanowią co najmniej 70 proc. powierzchni nieruchomości, i nabytych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa – tzw. ogródków przydomowych. Dlaczego w trakcie prac legislacyjnych zmieniono zdanie? Zdaniem ustawodawcy, miasta powinny zrobić plany zagospodarowania przestrzennego. - Jeśli w planie będzie zapisane, że teren jest pod budownictwo, to nie będzie żadnego problemu. Jednak miasta dalej ociągają się z tworzeniem planów, a to by im wszystko znacznie ułatwiło – tłumaczył Jerzy Chróścikowski.  

Zobacz: Mieszane przeznaczenia terenów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego >

To nie jest rewolucja dla deweloperów

Jacek Kosiński, adwokat, partner zarządzający w kancelarii JK, uważa, że niestety, pod wieloma względami wejście w życie noweli nie oznacza – wyczekiwanej przez rynek – rewolucji. Dlaczego? - Wiele podmiejskich wsi już dawno straciło swój rolniczy charakter, stając się „sypialniami” miast – a tym samym interesującym terenem z punktu widzenia inwestycji mieszkaniowych. Niestety zmiany społeczne często nie idą w parze ze statusem gruntów, co z kolei – nawet pod rządami znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – powoduje ogromne trudności w realizacji dużych przedsięwzięć budowlanych, dla których 1 ha gruntu to za mało. Poza tym, na gruncie nowych przepisów istnieje niebezpieczeństwo związania się przez dewelopera, który już posiada jakieś grunty rolne i dokupił obszar dużo mniejszy niż hektar, obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego i ograniczeniem w zbyciu nieruchomości. To zaś może oznaczać dalszą stagnację w obrocie ziemią rolną - tłumaczy Jacek Kosiński. Z drugiej strony trudno zaprzeczyć, że jednak doszło do pewnej liberalizacji w obrocie ziemią rolną. 

Sprzedaż ma być łatwiejsza

Nowelizacja ma jednak ułatwić sprzedaż nabytej działki rolnej. - Zgoda na zbycie lub oddanie w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia będzie wyrażana przez dyrektora generalnego KOWR w drodze decyzji administracyjnej, a nie przez sąd. Organem wyższego stopnia będzie minister rolnictwa. To też jest ułatwienie – tłumaczył senator sprawozdawca Jerzy Chróścikowski.
Czytaj również: Łatwiej o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej >>

Obowiązek publikowania ogłoszeń dopiero za rok

Działki o powierzchni ponad 1 ha będzie można sprzedać nierolnikowi, dopiero, gdy nie znajdzie się chętnego rolnika i  pod warunkiem, że wyrazi na to zgodę w formie decyzji administracyjnej dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Za sprawą nowelizacji o taką zgodę będą mogły też wystąpić uczelnie pod warunkiem, że działka jest niezbędna do realizacji celów dydaktycznych, prac naukowych i rozwojowych. Nowelizacja wprowadzi jednak obowiązek publikowania ogłoszenia o sprzedaży na portalu prowadzonym przez KOWR. - Myślę, że to jest jedno z rozwiązań, których do tej pory nie było, a które jest bardzo istotne – podkreślał senator sprawozdawca Jerzy Chróścikowski. Przepisy o obowiązku zamieszczania ogłoszenia zaczną jednak obowiązywać dopiero po roku , bo KOWR musi mieć czas na stworzenie portalu.

Zobacz w LEX: Nieruchomości rolne w praktyce notarialnej w świetle nowelizacji z 2019 r. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego >

Prawo do pierwokupu

Ponadto, gdy działka nie jest sprzedawana rolnikowi, prawo pierwokupu będzie miał dyrektor generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Nowela wyłącza prawo pierwokupu jedynie do akcji i udziałów w spółkach kapitałowych, które posiadają nieruchomości rolne o łącznej powierzchni mniejszej niż 5 ha. W innych przypadkach, jeżeli ma nastąpić sprzedaż nieruchomości rolnej, strony transakcji najpierw zawierają u notariusza warunkową umowę sprzedaży. Jeżeli w ciągu miesiąca dyrektor KOWR nie złoży notarialnego oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, oznacza to, że rezygnuje z prawa pierwokupu.

 


Zobacz omówienie orzeczenia: Strasburg: blankietowy zakaz sprzedaży ziemi rolnej narusza prawo do poszanowania mienia. Zelenchuk i Tsytsyura przeciwko Ukrainie - wyrok ETPC z dnia 22 maja 2018 r., skargi nr 846/16 i 1075/16 >

Z danych resortu rolnictwa wynika, że od 1 września 2017 r. (wówczas formalnie KOWR zastąpił Agencję Nieruchomości Rolnych) do 31 grudnia 2018 r. do KOWR wpłynęło 1 707 warunkowych umów sprzedaży, dotyczących nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 8 290 ha. Ośrodek złożył oświadczenia tylko do 31 umów dotyczących łącznie 756,8349 ha.  Nowela wprowadzi jeszcze jedno ułatwienie - dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego będzie pisemne oświadczenie. Nie będzie musiał poświadczać go wójt, burmistrz czy też prezydenta miasta. Większość znowelizowanych przepisów ma obowiązywać po 14 dniach od publikacji.

O wszystkich zmianach w prawie budowlanym przeczytasz w LEX Budownictwo, a bogata baza edytowalnych dokumentów usprawni przygotowywanie dokumentacji >