1. Wprowadzenie

Wyszczególnienia różnych rodzajów hipotek dokonać można według rozmaitych kryteriów. Najczęściej stosowane podziały to:
1) podział według sposobu utworzenia – na hipoteki umowne i przymusowe,
2) podział według zakresu zabezpieczenia – na hipoteki zwykłe i kaucyjne.
Szczególnym typem hipoteki jest hipoteka łączna, utworzona na kilku nieruchomościach.
Ustawa z dnia 18 września 2001 r. - Kodeks morski (Dz. U. Nr 138, poz. 1545 z późn. zm.) - dalej k.m., wyróżnia kolejny rodzaj hipoteki – hipotekę morską, która de facto jest zastawem na statku, wpisanym do rejestru okrętowego, zatem różni się od pozostałych rodzajów hipotek przedmiotem, który jest obciążony.

2. Hipoteka umowna i przymusowa


Pierwszym stosowanym podziałem jest podział hipotek na umowne i przymusowe. Podstawowym kryterium podziału jest to, czy hipoteka powstaje z woli właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, czy wbrew jego woli.
Cechą wspólną obu rodzajów hipotek jest konieczność ich wpisania do księgi wieczystej. Bez tego wpisu nie powstanie ani hipoteka umowna, ani hipoteka przymusowa. Inna jest natomiast podstawa powstania obu rodzajów zabezpieczeń.
Hipoteka umowna powstaje na podstawie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a wierzycielem. Szczególny przypadek ustanowienia hipoteki umownej przewiduje art. 7 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach, (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1300) - dalej u.o. W tym przypadku hipoteka na zabezpieczenie roszczeń obligatariuszy powstaje na podstawie jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości. Nie jest to zatem stricte hipoteka umowna, ponieważ strony nie zawierają umowy o ustanowienie hipoteki, niemniej jednak i w tym przypadku ustanowienie hipoteki zależy od woli właściciela nieruchomości.
Zgodnie z art. 7 ust. 1a u.o., przed rozpoczęciem emisji obligacji emitent jest zobowiązany zawrzeć w formie pisemnej pod rygorem nieważności umowę z administratorem hipoteki, który wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy, których wierzytelności z tytułu obligacji zostały zabezpieczone hipoteką. Takim administratorem może być także bank pełniący funkcję banku-reprezentanta w rozumieniu art. 30 u.o.

Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody dłużnika, na podstawie odpowiedniego dokumentu (tytułu wykonawczego bądź innego orzeczenia).
Dokument, na podstawie którego powstaje hipoteka przymusowa to:
– tytuł wykonawczy, określony w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym (art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) - u.k.w.h.,
– postanowienie sądu o udzielenie zabezpieczenia – art. 110 u.k.w.h.),
– postanowienie prokuratora,
– decyzja administracyjna, chociażby nieostateczna na mocy przepisów szczególnych,
– zarządzenie zabezpieczenia (art. 164 § 1 ust. 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 z późn. zm.) - dalej u.p.e.a.
Tytułem wykonawczym, stanowiącym podstawę wpisu hipoteki przymusowej, są tytuły egzekucyjne, którym nadana została klauzula wykonalności. Zgodnie z art. 777 - Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 46, poz. 93) są nimi:
1) orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu (wyrok, nakaz zapłaty, wyrok zaoczny, postanowienie),
2) ugoda zawarta przed sądem (w toku postępowania rozpoznawczego lub w wyniku zawezwania do próby ugody),
3) orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu (nakaz zapłaty),
4) wyrok sądu polubownego lub ugoda zawarta przed takim sądem,
5) ugoda zawarta przed mediatorem,
6) inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej,
7) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej, gdy termin zapłaty jest w akcie wskazany,
8) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności,
9) akt notarialny, w którym właściciel nieruchomości albo wierzyciel wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędący dłużnikiem osobistym, poddał się egzekucji z obciążonej nieruchomości albo wierzytelności, w celu zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, jeżeli wysokość wierzytelności podlegającej zaspokojeniu jest w akcie określona wprost albo oznaczona za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, i gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia egzekucji o część lub całość roszczenia, jak również wskazany jest termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności,
Hipoteka przymusowa powstaje wbrew woli dłużnika. Jednak dla jej ustanowienia konieczne jest istnienie podstawy prawnej (causa) jej ustanowienia. Jeżeli hipoteka przymusowa ustanawiana jest na nieruchomości stanowiącej własność dłużnika, to podstawą prawną jest czynność prawna (np. umowa), z której wynika wierzytelność wierzyciela przeciwko dłużnikowi. Najczęściej zatem hipoteki przymusowe ustanawiane będą na nieruchomościach stanowiących własność dłużników. Rzadziej będzie możliwość ustanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomości osoby trzeciej. Hipoteka umowna może być ustanowiona na nieruchomości osoby trzeciej nawet bez żadnego uzasadnienia, bowiem to właściciel nieruchomości składa oświadczenie woli o jej ustanowieniu, a na podstawie art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. przysługuje mu uprawnienie do decydowania o statusie swojej nieruchomości, mieszczące się w granicach prawa własności. Właściciel może zatem nieruchomość zbyć (odpłatnie i nieodpłatnie), może ją również obciążyć (służebnością, użytkowaniem, jak również i hipoteką). Natomiast aby przymusowo obciążyć nieruchomość osoby trzeciej hipoteką, musi istnieć podstawa prawna, bowiem bez tej podstawy nie można ograniczyć niczyjego prawa własności. Taką podstawą może być np. poręczenie, udzielone przez właściciela nieruchomości.
Hipoteki przymusowe i umowne korzystają z pierwszeństwa według kolejności wpisu do księgi wieczystej. Dla zabezpieczenia interesów wierzycieli nie ma zatem znaczenia sposób powstania hipoteki, lecz kolejność jej wpisania do księgi wieczystej. Wyjątkiem jest hipoteka przymusowa ustanawiana na zabezpieczenie podatków i innych należności o charakterze publicznoprawnym, bowiem korzysta ona z pierwszeństwa przed innymi hipotekami, nawet jeżeli zostanie wpisana później.
Należy odróżnić hipotekę przymusową od przymuszenia właściciela nieruchomości do ustanowienia hipoteki. Hipoteka przymusowa wpisywana jest na podstawie dokumentu stwierdzającego istnienie długu. Natomiast w praktyce może zdarzyć się przypadek, gdy sąd wyda w trybie art. 64 k.c. wyrok zastępujący oświadczenie woli właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki. Wówczas hipoteka wpisana na podstawie takiego wyroku będzie nadal hipoteką umowną, a nie przymusową.
(...)

Ewa Habryn