Na prospektach informacyjnych budowane osiedla wyglądają na krainy szczęśliwości, pełne zieleni, dzieci bawiących się w piaskownicach, spacerowiczów.  A po zakupie nieruchomości okazuje się, że deweloper co innego proponował, a co innego sprzedał. Tam gdzie miało być cicho, jest lub może być głośno. To jednak się zmieni.

Co prawda, jak informuje Malwina Buszko z biura prasowego Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w ubiegłym roku do UOKiK wpłynęły tylko dwie skargi dotyczące prospektów, ale rząd i tak chce doprecyzować przepisy mówiące o tym, co ma on zawierać. Prace nad projektem. tzw. ustawy deweloperskiej mają się zakończyć we wrześniu. Po zmianach ma być mniej takich sytuacji jak na osiedlu Srebrna Ostoja w Konstantynowie Łódzkim. Tam developer pominął milczeniem, że blisko osiedla przewidziana jest budowa magazynów i hal produkcyjnych. Dopiero w trakcie sprzedaży spółka uzupełniła rubrykę dotyczącą inwestycji przewidzianych w promieniu 1 km o informacje o planowanej fabryce. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów jesienią ubiegłego roku ukarał dewelopera karą w wysokości 54 tys. zł. . 

 


 

Prospekt informacyjny nie na żądanie, a z urzędu

W projekcie nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (UD358), który obecnie jest przedmiotem prac rządu, prezes UOKiK chce nałożyć na developerów nowe wymagania informacyjne. Przede wszystkim deweloper będzie miał obowiązek przekazania prospektu informacyjnego osobie kupującej mieszkanie. Dziś prospekt jest wydawany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Przewidywane są też zmiany w zakresie informacji zawartych w prospekcie. Mają się w nim znaleźć takie informacje:

  • data uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku albo zakończenia budowy domu jednorodzinnego,
  • treść informacji o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w sytuacji upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  • powierzchnia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • cena lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • data wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego,
  • data ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

 

Deweloper musi szczegółowiej poinformować o otoczeniu

Dodatkowo projekt zakłada doprecyzowanie przekazywanych w prospekcie informacji dotyczących gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu poprzez wskazanie konkretnych informacji dotyczących nie tylko działki z przedsięwzięciem deweloperskim, ale także działek sąsiednich.

Projektowany jest również dodatkowy załącznik do prospektu w postaci „szkicu koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z przepisów odrębnych oraz z istniejącego i planowanego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości)”.  Proponowane rozwiązanie, jak twierdzi prezes UOKiK, zapewni nabywcy uzyskanie dodatkowych informacji niezbędnych do podjęcia trafnej decyzji o zakupie. Ponadto projekt, w porównaniu z obecnie obowiązującą ustawą, przewiduje rozszerzenie zakresu dokumentów, z którymi osoba zainteresowana zawarciem umowy z deweloperem będzie mogła zapoznać się w lokalu dewelopera.

- Jest to związane z możliwością zawarcia umowy z deweloperem na różnych etapach realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Dlatego też dodano wymóg przedstawienia osobie zainteresowanej np. pozwolenia na użytkowanie, zaświadczenia o samodzielności lokalu czy aktu ustanowienia odrębnej własności lokalu – wyjaśnia Artur Soboń, wiceminister inwestycji i rozwoju.

 

Warunki techniczne budynków i procedury budowlane. Poradnik dla praktyków ebook

Michał Bursztynowicz

Sprawdź  


 

Rząd nie będzie regulował treści ulotek

Wiceminister zastrzega, że nie ma planów aby regulować, jakie informacje mają znajdować się na materiałach reklamowych inwestorów. - Poprawność tych działań należy oceniać poprzez pryzmat przepisów ustawy z 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym – zaznacza Artur Soboń.  Rząd nad projektem zmian ustawy ma pochylić się w trzecim kwartale tego roku.

Jak jest obecnie

Obecnie informacje, jakie powinny znaleźć się w prospekcie informacyjnym regulują przepisy tzw. ustawy deweloperskiej (ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku). Zgodnie z nią prospekt składa się z dwóch części: ogólnej i indywidualnej.

Sprawdź w LEX: Czy umowa deweloperska jest konieczna do podpisania w przypadku sprzedaży mieszkania na rynku pierwotnym przez dewelopera, jeżeli budynek ma już wydane pozwolenie na użytkowanie? >

Część ogólna zawiera następujące informacje:

  • dane identyfikacyjne dewelopera, jego doświadczenie,
  • informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego (w tym m.in.: adres i nr działki ewidencyjnej, nr księgi wieczystej, informacje o istniejących obciążeniach hipotecznych nieruchomości, planie zagospodarowania przestrzennego dla działek sąsiednich, informacje o planowanych w promieniu 1 km inwestycjach typu cmentarze, oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska, drogi, linie szynowe, korytarze powietrzne),
  • informacje o pozwoleniu na budowę,
  • planowanym terminie rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
  • terminie przeniesienia własności na nabywcę,
  • źródłach finansowania,
  • stosowanych środkach ochrony wpłat nabywców,
  • harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego ze wskazaniem poszczególnych etapów,
  • dopuszczalności waloryzacji ceny,
  • liczbie budynków, ich rozmieszczeniu na nieruchomości ze wskazaniem minimalnego odstępu pomiędzy nimi,
  • sposobie pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

W części ogólnej prospektu zawarta jest też obowiązkowo informacja o możliwości zapoznania się przez nabywcę z dokumentami w lokalu dewelopera, w tym m.in. z projektem architektoniczno-budowlanym.

Czytaj w LEX: Czy deweloper może przenieść własność mieszkania przed uzyskaniem odbioru budynku? >

Błędna informacja stwarza możliwość odstąpienia od umowy

W części indywidualnej prospektu informacyjnego deweloper ma obowiązek podać:

  • cenę m2 powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • położenie oraz istotne cechy domu jednorodzinnego lub budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny (liczba kondygnacji, technologia wykonania, standard prac wykończeniowych części wspólnych budynku i terenu wokół tego budynku, liczba lokali w budynku, liczba miejsc garażowych i postojowych, dostępne media, dostęp do drogi publicznej),
  • usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchnię i układ pomieszczeń,
  • wskazać zakres prac wykończeniowych, do których wykonania się zobowiązuje.


Załącznikiem do prospektu informacyjnego jest rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego i wzór umowy deweloperskiej. UOKiK podkreśla, że zaniedbanie przez dewelopera obowiązków ustawowych w zakresie prospektu informacyjnego (także doręczenia i aktualizacji) daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy. Dodatkowo, za podanie w prospekcie informacyjnym nieprawdziwych informacji lub zatajenie informacji prawdziwych przewidziano dla dewelopera sankcję karną.

Czytaj w LEX: Umowa deweloperska >

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.