Od 30 czerwca kolejna grupa nieruchomości jest objęta obowiązkową instalacją czujek dymu i tlenku węgla. Chodzi o obiekty noclegowe, również te oferujące najem krótkoterminowy, a także lokale użytkowe. Inaczej można mieć kłopoty z kontrolami, strażą pożarną i ubezpieczycielami. Oferujący najem krótkoterminowy muszą się też przygotować na nadchodzącą rejestrację swoich obiektów w ogólnopolskiej bazie danych.
Od wtorku trzeba mieć zainstalowane czujki w przypadku pomieszczeń mieszkalnych oraz jednostek mieszkalnych, w których są świadczone usługi hotelarskie, które były użytkowane jako takie pomieszczenia lub jednostki w dniu 23 grudnia 2024 r. Skąd akurat te dwie daty graniczne? Obowiązek właścicieli nieruchomości od 30 czerwca wynika z przepisów przejściowych rozporządzenia z 21 listopada 2024 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. z 2024 r. poz. 1716), które weszło w życie właśnie 23 grudnia 2024 r.
W tym samym rozporządzeniu określony został obowiązek stosowania autonomicznych czujek dymu dla normalnych mieszkań. Co do zasady, stanie się to obowiązkowe od 1 stycznia 2030 r. - w przypadku lokali mieszkalnych, które były użytkowane jako takie w dniu 23 grudnia 2024 r. Zgodnie z rozporządzeniem, chodzi konkretnie o pomieszczenia, w których odbywa się proces spalania paliwa stałego, ciekłego lub gazowego, wchodzących w skład lokali mieszkalnych, użytkowanych jako takie pomieszczenia w dniu 23 grudnia 2024 r.
Co istotne, jeżeli wskazane pomieszczenia, jednostki lub mieszkania w dniu wejścia w życie nowelizacji rozporządzenia (czyli 23 grudnia 2024 r.) nie były użytkowane, np. trwała jeszcze ich budowa, to w momencie rozpoczęcia ich eksploatacji powinny być wyposażone w co najmniej jedną autonomiczną czujkę dymu lub autonomiczną czujkę tlenku węgla.
Przypomnijmy, że zgodnie z tymi samymi przepisami, właściciele największych obiektów handlowych, produkcyjnych i magazynowych już od stycznia br. muszą na wysokości 2,5 metra od powierzchni gruntu umieścić specjalne oznaczenia, dzięki którym strażacy będą mogli się zorientować, gdzie znajdują się ściany oddzielenie przeciwpożarowego.
Zarówno strażacy, jak i eksperci od nieruchomości przypominają, że sama instalacja czujek dymy i tlenku węgla, to za mało. Ryzyko powstania pożarów zwiększają wady albo niewłaściwa eksploatacja urządzeń grzewczych, elektrycznych i gazowych. Tlenek węgla to zaś tzw. cichy zabójca - jest niewidoczny oraz nie ma smaku, ani zapachu. Art. 62 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. Nr 524) zobowiązuje właścicieli i zarządców bloków mieszkalnych i domów jednorodzinnych do okresowej kontroli - co najmniej raz w roku - stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Zgodnie z przepisami w obiektach, w których odbywa się proces spalania paliwa stałego, ciekłego lub gazowego, powinno się usuwać zanieczyszczenia z przewodów dymowych i spalinowych nawet cztery razy w roku w domach opalanych paliwem stałym (np. węglem, drewnem). Dwa razy w roku trzeba to robić w domach opalanych paliwem ciekłym i gazowym, a co najmniej raz w miesiącu, (jeżeli przepisy miejscowe nie stanowią inaczej) w paleniskach zakładów zbiorowego żywienia i usług gastronomicznych. Wreszcie, co najmniej raz w roku usuwamy zanieczyszczenia z przewodów wentylacyjnych.
W hotelu czy apartamencie na wynajem czas reakcji w warunkach zagrożenia jest skrajnie krótki. Zdezorientowany gość, w przeciwieństwie do pracownika biura, nie zna topografii budynku ani procedur ewakuacyjnych. Detekcja musi więc zadziałać natychmiast i bezbłędnie. Z perspektywy zarządcy nieruchomości samo przykręcenie czujek pożarowych do sufitu to jednak dopiero początek drogi, a nie odhaczenie obowiązku. Istnieje ryzyko tzw. pozornej zgodności. Urządzenia są zamontowane, ale nie ma pewności, czy pozostają sprawne i czy są regularnie kontrolowane. Od ich niezawodności zależy realny poziom bezpieczeństwa użytkowników. W praktyce oznacza to konieczność stałego nadzoru nad systemami, szczególnie w obiektach o rozproszonej strukturze i bez centralnego zarządzania technicznego. Doświadczenia operacyjne pokazują, że większość nieprawidłowości nie wynika z braku technologii, lecz z braku spójności pomiędzy dokumentacją, rzeczywistym stanem instalacji oraz wiedzą użytkowników obiektu - podkreśla Magdalena Zbroja, Head of Business Internal Services w Sodexo Polska, firmie zajmującej się obsługą rynku nieruchomości.
Zbroja podkreśla, że bieżąca weryfikacja zabezpieczeń w trakcie użytkowania budynku ma bezpośrednie przełożenie na bezpieczeństwo zarządcy oraz warunki ubezpieczenia obiektu. Ochrona przeciwpożarowa wpisuje się w szerszy trend rynkowy – profesjonalne procedury i stały nadzór inżynieryjny przestają być domeną wyłącznie wielkich centrów logistycznych. Dzisiaj to standard wymagany również w mniejszych obiektach komercyjnych i lokalach na wynajem. Dotyczy to również najmu krótkoterminowego.
Tomasz Grelak, starszy brygadier, zastępca wielkopolskiego komendanta wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej (PSP), zwraca z kolei uwagę, że upalna pogoda oznacza większą liczbę interwencji nie tylko na otwartej przestrzeni, ale również w mieszkaniach, w tym tych na wynajem. Wysokie temperatury mogą osłabiać ciąg kominowy, dlatego osoby korzystające z piecyków i kuchenek gazowych powinny regularnie wietrzyć mieszkania. W przypadku złego samopoczucia, bólu głowy, zawrotów czy nudności należy natychmiast opuścić pomieszczenie i wezwać pomoc. Stąd nie powinny nikogo dziwić m.in. alarmy czadowe przesyłane w upały przez Rządowe Centrum Bezpieczeństwa (RCB). Z powodu upalnego czerwca wielkopolska PSP miała trzykrotnie więcej zgłoszeń związanych z czujkami niż rok temu, kiedy było chłodniej. Natomiast na Górnym Śląsku w trzy dni największych upałów (26-28 czerwca) strażacy odnotowali około 600 interwencji związanych z podejrzeniem obecności tlenku węgla.
Czujki się ewidentnie kojarzą z sezonem grzewczym, natomiast my odnotowujemy w sezonie letnim bardzo dużą liczbę interwencji związanych z powstaniem zagrożenie w postaci tlenku węgla w mieszkaniach. To jest dobry okres, żeby zainstalować taką czujkę, a po drugie, dokonać przeglądu instalacji wentylacyjnych, co jest szczególnie istotne w budynkach, które dysponują wentylacją grawitacyjną. Czujka ratuje życie, na co mamy kilkadziesiąt dowodów rocznie i niestety kilka tragedii, których nie udało się uniknąć – podkreśla Grelak.
Dlatego PSP prowadzi też akcję „Czujka na straży Twojego bezpieczeństwa!”. To ogólnopolska kampania edukacyjno-informacyjna na temat zagrożeń związanych z możliwością powstania pożarów w mieszkaniach lub domach jednorodzinnych oraz zatruciem tlenkiem węgla.
Przepisy przeciwpożarowe to nie jedyne zmartwienie wynajmujących krótkoterminowo. Dziś rząd ma się też po raz kolejny zająć projektem nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (UC135). Przygotowany w Ministerstwie Sportu i Turystyki projekt zakłada wprowadzenie definicji najmu krótkoterminowego jako usługi hotelarskiej świadczonej przez okres krótszy niż 30 dni. Ma to przeciwdziałać nielegalnej działalności na rynku noclegowym, traktowanej jako nieuczciwa konkurencja dla hoteli i pensjonatów.
Projekt zakłada powstanie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), czyli ogólnopolskiego rejestru apartamentów, mieszkań i domów wynajmowanych turystom. Każdy obiekt ma otrzymać indywidualny numer identyfikacyjny – trzeba go będzie podawać m.in. w internetowych ofertach najmu. Za działanie bez wpisu groziłaby administracyjna kara pieniężna (do 50 tysięcy złotych). Analogiczną karą zagrożone byłoby pomijanie numeru identyfikacyjnego w internetowych ofertach.
Projekt przewiduje również, że od 2029 r. samorządy (miasta i gminy) mogłyby wyznaczać strefy, w których wynajem mieszkań turystom będzie zakazane. Ma to ograniczyć najem krótkoterminowy tam, gdzie jest on uznawany za szczególnie uciążliwy. Mieszkańcy i wspólnoty mieszkaniowe mogliby też wnioskować o kontrolę mieszkań wynajmowanych turystom. Jeżeli kontrola wykaże niespełnianie ustawowych wymogów, obiekt będzie mógł zostać wykreślony z ewidencji. Odmowa przeprowadzenia kontroli będzie skutkowała zawieszeniem wpisu.
Rejestr nie jest typowo polskim pomysłem, ale jego stworzenie wymusza Unia Europejska. Od 20 maja w UE obowiązuje rozporządzenie 2024/1028/UE w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych (tzw. rozporządzenie STR). To ono przewiduje wprowadzenia obowiązku numerów identyfikacyjnych dla obiektów najmu turystycznego. Polska jest w ponadmiesięcznej zwłoce we wprowadzeniu tych przepisów, z tym że uporządkowanie lokalnych rejestrów i ich przesłanie do CWTON miałoby się odbyć w ciągu kilku najbliższych miesięcy. Aktualnie obowiązuje wymóg zgłoszenia lokali oferowanych na krótki najem do gminnych rejestrów prowadzonych na podstawie ustawy o usługach hotelarskich. Obowiązek ten często nie był respektowany czy egzekwowany w praktyce. Po wpisie do CWTON to się może radykalnie zmienić.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
