Co do zasady od 26 czerwca ustawa z 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw wprowadziła pewne zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi w Polsce. Doprecyzowała też tryb postępowania oraz przesłanki warunkujące wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych przez podmiot niespełniający definicji rolnika indywidualnego i niebędący osobą bliską zbywcy ani innym podmiotem określonym enumeratywnie w art. 2a ust. 3 ustawy kształtowaniu ustroju rolnego. To zmiany idące w dobrym kierunku.
Czytaj również: Swoboda obrotu ziemią rolną będzie nieco większa >>
Kiedy zgoda KOWR?
Rolnik planujący sprzedać nieruchomość podmiotowi niespełniającemu definicji rolnika indywidualnego musi wystąpić do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) , aby uzyskać zgodę w drodze decyzji administracyjnej na nabycie gruntów rolnych. Przed nowelizacją, aby uzyskać taką zgodę, należało wykazać, że nie ma możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty uprawnione (rolników indywidualnych) i że nabywca spełnia rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, a także udowodnić, że nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych w wyniku nabycia tych gruntów przez nabywcę.
Czytaj w LEX: Nieruchomości rolne w praktyce notarialnej w świetle nowelizacji z 2019 r. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego >
Obecnie nabywca nie musi już wykazywać rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej. Wystarczy, że zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości (skrócono ten okres do 5 lat). Tak jak dotychczas trzeba też wykazać brak możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikom indywidualnym i udowodnić, że nabycie nieruchomości przez nabywcę nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
W nowelizacji wyraźnie wskazano, że stronami postępowania o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej są zbywca i nabywca tej nieruchomości. Wniosek o wyrażenie zgody na zbycie gruntu rolnego należy złożyć w terminie sześciu miesięcy, licząc od dnia zamieszczenia ogłoszenia w systemie teleinformatycznym prowadzonym przez KOWR. W przeciwnym razie należy liczyć się tym, że KOWR odmówi wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej.
Zobacz w LEX: Czy można wyłączyć spod produkcji rolniczej grunty kl. III, jeżeli wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej, a teraz wystąpił z wnioskiem o wyłączenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną? >
Nie masz dostępu do odpowiedzi? Sprawdź, jak go uzyskać >
Co znaczy „niemożność sprzedaży rolnikowi indywidualnemu”?
Nowelizacja określa, jakie przesłanki świadczą o braku możliwości sprzedaży gruntów rolnych rolnikowi indywidualnemu. Uznaje się, że taka niemożność zachodzi, jeżeli nikt nie złożył odpowiedzi na ogłoszenie zbywcy o sprzedaży, a podana w ogłoszeniu cena sprzedaży nieruchomości niezabudowanej lub bez nasadzeń nie przewyższa o 50 proc. lub więcej średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie, chyba że zbywca dysponuje operatem szacunkowym wskazującym na wyższą cenę. Poza tym odpowiedź udzielona na ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości rolnej uważana jest za niezłożoną, jeżeli proponowana cena jest niższa o ponad 5 proc. niż ta określona w ogłoszeniu i nie została zaakceptowana przez zbywcę lub odpowiedź została złożona po upływie terminu wskazanego w ogłoszeniu (przy czym termin publikacji ogłoszenia nie może być krótszy niż 30 dni).
Kiedy przymusowy wykup?
Ponadto zmieniły się warunki tzw. przymusowego wykupu gruntów rolnych przez KOWR w przypadku niewyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnych. We wcześniejszym stanie prawnym KOWR, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, był obowiązany (niezależnie od przesłanek wydania decyzji odmownej) do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez KOWR. Aktualnie KOWR nie będzie zobowiązany do wykupu nieruchomości rolnej, jeżeli:
- nie wykazano niemożliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu,
- ustalono, że w wyniku nabycia nieruchomości rolnej dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych u nabywcy,
- wniosek o wyrażenie zgody został złożony przez podmiot niebędący zbywcą (np. uczelnię).
Powstanie system teleinformatyczny
Jak już wspomniano, do do zasady j nowelizacja weszła w życie po 14 dniach od jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, czyli 26 czerwca 2019 r. Wyjątkiem są przepisy dotyczące utworzenia i rozwoju systemu teleinformatycznego prowadzonego przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, których vacatio legis wynosi rok. Przepisy te zaczną obowiązywać dopiero 12 czerwca 2020 r. - do tego czasu zatem obowiązują dotychczasowe zasady dotyczące publikacji ogłoszeń o sprzedaży gruntów rolnych. Nowelizacja nakłada jednak na KOWR obowiązek utrzymania i rozwoju systemu teleinformatycznego służącego do publikacji ogłoszeń o sprzedaży gruntów rolnych. Dotychczas KOWR wymagał umieszczenia ogłoszeń m.in. w urzędach gminy, starostwach, izbach rolniczych, powiatowych ośrodkach doradztwa rolniczego oraz na stronach internetowych (np. Internetowej Giełdzie Rolnej i Towarowej). Czasami zdarzało się, że urzędy odmawiały publikacji ogłoszeń z uwagi na ich prywatny charakter lub powołując się na brak ustawowych podstaw do ich wywieszenia.
Wprowadzenie scentralizowanego systemu teleinformatycznego i doprecyzowanie wymogów ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości rolnej wydaje się dobrym rozwiązaniem. System teleinformatyczny, który ma być utrzymywany i rozwijany przez KOWR, ma umożliwiać nieodpłatne zamieszczanie przez rolników ogłoszeń o planowanej sprzedaży gruntów rolnych oraz odpowiedzi na takie ogłoszenia. Dopiero praktyka pokaże jednak, czy ta platforma spełni zakładane cele.
Sylwia Moreu-Żak jest radcą prawnym, a Agnieszka Saganowska praktykantką w praktyce projektów nieruchomościowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
