Chodzi o planowane zmiany w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2024 r. poz. 558). Rząd zatwierdził projekt na wtorkowym posiedzeniu. Trafi on teraz do Sejmu, miałby wejść w życie przed nowym sezonem „wyborczym” w spółdzielniach mieszkaniowych, który z reguły ma miejsce późna wiosną, najpóźniej do końca pierwszej połowy roku, w którym to terminie muszą się odbyć walne zgromadzenia.
Proces decyzyjny po nowemu
To właśnie spółdzielczych wyborów dotyczą najważniejsze zmiany. Obecny art. 8(3) ust. 1(1) ustawy wskazuje, że członek spółdzielni może brać udział w walnym zgromadzeniu osobiście, ale może też skorzystać z pełnomocnika. Niemniej jednak taki pełnomocnik może zastępować tylko jednego członka, a nie wolno gromadzić masowo pełnomocnictw od np. dziesięciu albo stu osób. Nie było jednak ograniczeń co do np. wymogu członkostwa pełnomocnika w tej samej spółdzielni albo pokrewieństwa/powinowactwa z udzielającym pełnomocnictwa. Teraz ma to się zmienić.
Pełnomocnikiem członka na walne zgromadzenie - poza innym członkiem tej samej spółdzielni mieszkaniowej, adwokatem lub radcą prawnym - będzie mogła być wyłącznie osoba bliska dla członka, tj. zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu. -Niejednokrotnie w walnych zgromadzeniach spółdzielni mieszkaniowych w charakterze pełnomocnika członka uczestniczą osoby, które uzyskały pełnomocnictwa od członka w wyniku błędu lub podstępu. Takie działanie ma na ogół na celu uzyskanie jak największej liczby pełnomocnictw od członków mniej świadomych i starszych, aby umożliwić przegłosowanie uchwał zgodnie z intencją określonych grup. Możliwość udzielania pełnomocnictwa na walne zgromadzenie wyłącznie innym członkom tej samej spółdzielni mieszkaniowej, osobom bliskim oraz profesjonalnym pełnomocnikom wyklucza możliwość masowego pozyskiwania pełnomocnictw – czytamy w uzasadnieniu do nowelizacji. Do pełnomocnictwa wystawionego bliskiemu trzeba będzie dołączyć oświadczenie – składane pod rygorem odpowiedzialności karnej – że pełnomocnik spełnia ustawowe wymogi. To może mieć kluczowe znaczenie np. przy związkach nieformalnych, partnerskich bądź konkubinatach, w których trudniej jest zweryfikować wzajemne powiązania na podstawie danych z dokumentów urzędowych. Pełnomocnictwo udzielone osobie bliskiej członka złożone bez oświadczenia pełnomocnika będzie nieważne. To jednak nie wszystko – dokument pełnomocnictwa (wraz z oświadczeniem pełnomocnika) trzeba będzie doręczyć spółdzielni mieszkaniowej w terminie nie krótszym niż trzy dni przed „walnym” (lub jego pierwszą częścią). Jednak w sprawach personalnych – czyli w wyborach do rady nadzorczej albo do zarządu – głosowanie przez pełnomocnika nie będzie możliwe. Tutaj prawo głosu mają mieć tylko członkowie spółdzielni.
Nowela likwiduje też rozwiązania covidowe w spółdzielniach mieszkaniowych zawarte w ustawie z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2025 r. poz. 764). Chodzi o likwidację zdalnego trybu organizacji posiedzeń walnych zgromadzeń. To samo dotyczy pisemnego głosowania. -Pomimo zniesienia stanu epidemii oraz zagrożenia epidemicznego obecnie niektóre spółdzielnie mieszkaniowe organizują głosowania na piśmie nad uchwałami walnego zgromadzenia w trybie art. 15zzzr specustawy zamiast zwołać walne zgromadzenie w formie tradycyjnej (stacjonarnej) – czytamy w uzasadnieniu. Zgodnie z nowelizacją nie będzie to już możliwe. Projekt nie odbiera zaś możliwości prowadzenia zdalnych posiedzeń przez radę nadzorczą albo zarząd spółdzielni.
Ułatwienia w uwłaszczeniu, ale nie dla wszystkich
Projekt ma też przyspieszyć i ułatwić przekształcenie własnościowego bądź lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność. Umożliwia bowiem uprawnionym do przekształcenia wnioskodawcom dochodzenie tego roszczenia przed sądem w razie gdyby do stwierdzenia samodzielności lokalu mogło dojść dopiero po wykonaniu prac adaptacyjnych. Obecnie art. 49(1) ustawy w praktyce uniemożliwia zainteresowanemu przekształcenie, gdy spółdzielnia zachowuje się biernie i nie podejmuje żadnych czynności niezbędnych do technicznego wyodrębnienia lokalu.
Sąd będzie mógł zastosować mechanizm analogiczny do tego zawartego w art. 11 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), czyli upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do wykonania niezbędnych prac adaptacyjnych – tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd mógłby wydać stosowne nakazy lub zakazy. Wtedy też taka sprawa nie toczyłaby się – tak jak to jest obecnie – w procesie, ale w postępowaniu nieprocesowym.
Zainteresowany mógłby wystąpić do sądu zarówno wówczas, gdy już określono przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali w danej nieruchomości, ale także wtedy, gdy spółdzielnia jeszcze tego nie uczyniła (czyli brakuje uchwały zarządu podjętej na podstawie art. 42 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Nowela ma wejść w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia i dotyczyć - w zakresie zakazu obrad zdalnych - wszystkich „walnych” przeprowadzanych po dacie jej wejścia w życie, nawet gdy wcześniej pojawiłyby się ogłoszenia spółdzielni o przeprowadzaniu posiedzenia niestacjonarnie. Rząd nie zdecydował się jednak na uregulowanie kwestii własności gruntów, na których stoją budynki spółdzielcze, przez co zablokowane są przekształcenia zwłaszcza w spółdzielniach powstających w latach 70-tych i 80-tych. Jedynie ułatwienie ma dotyczyć możliwości wykupu niezbędnych fragmentów sąsiednich działek, jeśli teren, na którym stoi budynek spółdzielczy nie spełnia prawnych i faktycznych wymogów przewidzianych dla działki budowlanej.
Cena promocyjna: 199 zł
|Cena regularna: 199 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 139.29 zł
