W czasach kryzysu i szalejącej inflacji dodatkowym zastrzykiem gotówki dla seniora może być renta dożywotnia (jej popularniejsza nazwa to renta z odwróconą hipoteką). Na rynku działa wiele firm, które oferują starszym osobom wypłatę co miesiąc określonej kwoty w zamian za przeniesienie własności swojego mieszkania lub domu. Z danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych wynika, że średnia renta dożywotnia w Polsce to ok. 1000 zł miesięcznie. Ale są i takie osoby, które otrzymują ponad 6 tys. zł.
Problem w tym, że brakuje przepisów, które chroniłyby seniorów przed nieuczciwymi praktykami. Chodzi o regulacje prawne zabezpieczające konsumentów - zbywców nieruchomości w transakcjach z podmiotami profesjonalnymi. Wprawdzie od lat podejmowane są próby uregulowania rynku, powstało nawet klika projektów ustaw, ale wszystkie trafiły do kosza.
Teraz Ministerstwo Sprawiedliwości rozpoczęło prace nad kolejnymi przepisami. Jak poinformowało Prawo.pl będzie to nowela kodeksu cywilnego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Resort chce ograniczyć w k.c. krąg osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania, a w ustawie spółdzielczej zagwarantować ochronę spółdzielcom przekazującym nieruchomość. To, co proponuje MS, zdaniem ekspertów i funduszy hipotecznych oferujących rentę seniorom w zamian za przekazanie mieszkania, to nie jest dobre rozwiązanie. Nie rozwiązuje bowiem problemu braku mechanizmów ochronnych w prawie.
Czytaj w LEX: Instytucje dożywocia oraz odwróconego kredytu hipotecznego w świetle ich funkcji alimentacyjnej >>>
Czytaj w LEX: Renta (art. 903-907 k.c.) w praktyce sądowej >>>
Renta dla seniora - jakie zasady
Obecnie renta dożywotnia opiera się na instytucji dożywocia (art. 908-916 kodeksu cywilnego) lub umowie renty (art. 903-907 k.c.). Senior otrzymuje świadczenia do końca życia, umowa może trwać nawet kilkadziesiąt lat, a niektóre firmy pokrywają również koszty podwyżek czynszu oraz podatku od nieruchomości, jak również podwyżki opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Świadczenia są waloryzowane o wskaźnik inflacji.
Czytaj w LEX: Umowa o dożywocie w praktyce notarialnej >>>
Czytaj w LEX: Opodatkowanie zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie - omówienie orzecznictwa >>>
Dzięki służebności osobistej mieszkania senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu. Służebność osobista mieszkania jest ustanawiana przez notariusza, a odpowiednie zapisy mogą znaleźć się w księdze wieczystej nieruchomości. Nie jest to prawo zbywalne. Nie można jej zbyć (sprzedać) ani przenieść na inną osobę. Niemożliwe jest również przeniesienie uprawnień do jej wykonywania. W zamian za przeniesienie własności do nieruchomości senior otrzymuje świadczenia pieniężne wypłacane co miesiąc. W niektórych przypadkach może liczyć również na świadczenie jednorazowe np. kilka czy kilkanaście tysięcy złotych.
- Zdarzają się świadczenia w wysokości nawet 3000 czy 5000 zł. W Funduszu Hipotecznym DOM najwyższe świadczenie miesięczne to 6 tysięcy złotych. W niektórych przypadkach można również otrzymać dodatkowe świadczenie jednorazowe, które – w wielu przypadkach – pozwalają seniorom spłacić zadłużenie lub inne zobowiązania finansowe - wyjaśnia Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.
WZORY dokumentów w LEX:
- Umowa o dożywocie z ustanowieniem służebności mieszkania >
- Umowa dożywocia >
- Umowa przeniesienia własności nieruchomości za dożywocie >
- Umowa renty w formie aktu notarialnego >
- Umowa renty odpłatnej >
Renta dożywotnia jest wyliczana na podstawie wartości nieruchomości, wieku oraz płci . Wartość nieruchomości jest każdorazowo oszacowywana przez rzeczoznawcę majątkowego. Przykładowo seniorka w wieku 70 lat w Warszawie może liczyć miesięcznie na świadczenie od 1300-2000 zł a w Radomiu na ok. 700-1000 zł miesięcznie.
Oferta skierowana jest do emerytów, choć próbują z niej skorzystać młodsze osoby. - Ostatnio coraz częściej dzwonią do nas coraz młodsze osoby. Zdarzają się nawet 40 albo 50 letnie, które chciały by korzystając z nieruchomości uzyskać dodatkowe świadczenia - mówi Katarzyna Brzeska-Miksa, prezes Zarządu Fundusz Hipoteczny Familia SA.
Czytaj w LEX: Podatkowe skutki zawarcia umowy dożywocia >>>
Potrzebny parasol ochronny nad seniorem
W polskim prawie nie ma jednak przepisów, które regulowałoby ten rodzaj rynku. Powoduje to, że usługi finansowe związane z rentą świadczy wiele podmiotów nie będących licencjonowanymi bankami. - Nie podlegają one weryfikacji ze strony Komisji Nadzoru Finansowego. Instytucje te stosują niejednokrotnie w nazwie swojej firmy określenie „fundusz hipoteczny”. Taka forma prawna jednak nie istnieje, a nazwa ma w szczególności podnieść w sensie marketingowym rangę podmiotu świadczącego usługi finansowe - uważa Maciej Obrębski, adwokat.
Według niego rodzi to spore ryzyko. - W przypadku renty przeniesienie własności następuje co do zasady wraz z podpisaniem umowy. Oznacza to, że dotychczasowy właściciel, po podpisaniu umowy traci prawo własności nieruchomości i zachowuje jedynie uprawnienie do żądania zapłaty renty. Gdyby doszło do upadłości podmiotu zobowiązanego do zapłaty świadczeń rentowych, ma to bardzo daleko idące skutki. Uprawniony traci bowiem nie tylko nieruchomość, ale także realną szansę na dalsze otrzymywanie świadczeń - ostrzega mec. Obrębski.
Podobnie myśli Rafał Dębowski adwokat, który zwraca też uwagę, że wspomniane przepisy kodeksu cywilnego przygotowano dla potrzeb zwykłych, międzyludzkich i rodzinnych sytuacji, w której osoba młodsza w zamian za nabycie nieruchomości opiekuje się dożywotnio osobą starszą. - Autorzy k.c. z pewnością nie przewidzieli, że powstaną wyspecjalizowane przedsiębiorstwa, które w zamian za z góry ustalone miesięczne świadczenie pieniężne będą nabywały nieruchomości zazwyczaj od osób starszych, słabo radzących sobie życiowo, potrzebujących wsparcia finansowego, których pozycja negocjacyjna jest znacznie słabsza niż takich przedsiębiorstw. Taka sytuacja rodzi określone ryzyka prawne i finansowe oczywiście po stronie zbywcy nieruchomości, w szczególności w czasach kryzysu inflacyjnego i energetycznego. - ostrzega mec. Dębowski.
Czytaj w LEX: Umowa o odwrócony kredyt hipoteczny - komentarz praktyczny >>>
Czytaj w LEX: Rozliczenie umowy o odwrócony kredyt hipoteczny >>>
Jego zdaniem warto wprowadzić regulacje prawne zabezpieczające konsumentów - zbywców nieruchomości w transakcjach z podmiotami profesjonalnymi, tak aby transakcje potocznie zwane „odwróconą hipoteką” zabezpieczały przed ewentualnym wykorzystywanie pozycji uprzywilejowanej. Także same firmy prowadzące tego typu działalność widzą sporo zagrożeń.
Natomiast firmy od lat oferujące seniorom tego rodzaju usługi uważają, że brak odpowiednich regulacji prawnych oraz nadzoru nad rynkiem hamuje jego rozwój. - Liczba wyłudzeń oraz oszustw stale rośnie, a podmioty, które działają w sposób nieuczciwy, wciąż psują renomę profesjonalnych usługodawców oraz dotykają seniorów. Tymczasem w ostatnich latach zauważalny jest wzrost liczby gospodarstw domowych, w których emeryci żyją poniżej skrajnego ubóstwa. Ta tendencja może się utrzymywać, biorąc pod uwagę coraz szybsze starzenie się polskiego społeczeństwa i zwiększającą się niewydolność obecnego systemu emerytalnego w Polsce - twierdzi Robert Majkowski.
Brakuje przepisów i to od lat
Jak dowiedziało się Prawo.pl, w Ministerstwie Sprawiedliwości trwają prace analityczne dotyczące zmiany art. 908 kodeksu cywilnego. Zmiana ma ograniczyć krąg osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Zdaniem tego resortu instytucja umowy dożywocia nie powinna stanowić podstawy prawnej do wykonywania działalności gospodarczej. Uregulowanie to powinno bowiem służyć przede wszystkim przekazywaniu nieruchomości na rzecz osób najbliższych.
W MS prowadzone są również prace nad zmianą przepisów ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Celem tych zmian będzie zagwarantowanie uprawnień osoby przekazującej nieruchomość. Chodzi o uprawnienia wynikające z zawartej umowy o dożywocie, mocą której doszło do zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, również na wypadek wygaśnięcia tego prawa.
Choć propozycje są na wstępnym to budzą już kontrowersje. - Próba zawężenia stosowania umów renty dożywotniej jedynie do kręgu osób najbliższych będzie formą dyskryminacji osób, które nie mają w kręgu osób najbliższych osób gotowych do płacenia świadczenia renty dożywotniej. Każdy z seniorów powinien mieć możliwość podpisania umowy z profesjonalnym podmiotem, który gwarantuje zarówno wypłatę renty i dożywotnie użytkowanie lokalu - uważa Katarzyna Brzeska-Miksa.
Natomiast zdaniem ekspertów punktowe zmiany to za mało. Potrzebna jest ustawa.
- Przepisy powinny przewidywać obligatoryjne przesunięcie w czasie przeniesienia własności, tak aby zapewnić uprawnionemu możliwość odstąpienia od zawartej umowy, np. w terminie 30 dni od dnia jej podpisania. Takie regulacje są przewidziane przy umowach kredytu hipotecznego, czy odwróconego kredytu hipotecznego, a ich zasadność wynika z daleko idących konsekwencji zawartych umów i konieczności zapewnienia klientowi możliwości ostatecznego przemyślenia podjętej decyzji - wyjaśnia mec. Obrębski.
Według niego trzeba też zagwarantować spadkobiercom uprawnionego do renty możliwość spłacenia renty (za określonym w umowie wynagrodzeniem, nie naruszającym zakazu lichwy) i żądania zwrotnego przeniesienia własności., pod warunkiem, że w chwili śmierci zobowiązany do wypłaty renty nadal pozostawał jej właścicielem.
Chcesz zapisać ten artykuł i wrócić do niego w przyszłości? Skorzystaj z nowych możliwości na Moje Prawo.pl
Czy będzie powtórka z historii?
Prace toczące się w MS nie są niczym nowym. Od lat trwają przymiarki, by stworzyć uregulowania chroniące seniorów przed nieuczciwymi praktykami. Do tej pory wszystkie próby były nieudane. Uchwalono jedynie ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Dzięki niej banki miały seniorom wypłacać w ratach świadczenie lub raz jednorazowo a w zamian po ich śmierci mieszkanie lub dom przechodziłby na własność banku. Problem w tym, że żaden bank takich kredytów nie udziela. Odwrócony kredyt hipoteczny istnieje tylko na papierze.
O uchwalenie przepisów dopominają się również od lat profesjonalne fundusze hipoteczne zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych. W 2012 roku branża stworzyła Zasady Dobrych Praktyk wyznaczające standardy etyczne, brała udział w pracach nad kolejnymi ustawami.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.