Formalności wieczystoksięgowe dziś to nie lada problem. Jeszcze cztery, pięć lat temu na wpis czy wykreślenie hipoteki czekało się maksymalnie 3 tygodnie. Obecnie to już daleka przeszłość. Prawnicy i deweloperzy są zgodni. Z roku na rok jest coraz gorzej. Ministerstwo Sprawiedliwości uspokaja, że to tylko okresowe problemy. Napływ spraw związanych z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego we własność będzie sukcesywnie malał, co pomoże ustabilizować sytuację wydziałów ksiąg wieczystych.
Czytaj też: Zatory w księgach wieczystych blokują kredyty i inwestycje>>
Wpis do księgi: Trzeba uzbroić się w dużą cierpliwość
- Kupiłem mieszkanie od dewelopera. Czekam na wpis do ksiąg wieczystych od marca tego roku. Dzwoniłem ostatnio do sądu i mi powiedzieli, że w Warszawie czeka się teraz około 11 miesięcy i mój wpis będzie pewnie w lutym 2022 - mówi czytelnik.
11 miesięcy w stolicy nikogo już nie dziwi. Coraz częściej jest to już 13 miesięcy i dłużej. - Spotkałem się już z dłuższymi okresami oczekiwania. Jeszcze półtora roku temu moi klienci decydowali się na zawarcie umowy przedwstępnej, następnie czekali na wpis do księgi wieczystej i dopiero wtedy zawierali umowę przenoszącą własność. To się jednak zmieniło. Wiele osób nie chce już zawierać umów przedwstępnych i czekać ponad rok na wpis - mówi Mirosław Kupis, notariusz.
Czytaj w LEX: Rodzaje hipotek >
Joannie Lebiedź, pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, problem doskonale jest znany. – Uczulamy klientów, by wszelkie czynności dotyczące zbywanej nieruchomości dokonywali dopiero na etapie aktu notarialnego, a nie wcześniej. Jeżeli sprzedający zacznie np. wydzielać działki z nieruchomości do odrębnych ksiąg wieczystych, to będzie prawdziwa katastrofa, ponieważ zablokuje obrót nieruchomością na długie miesiące , a tym samym i transakcję - wyjaśnia.
Z obserwacji Mirosława Kupisa wynika, że przybywa osób, które decydują się na obrót nieruchomościami chociaż sprzedający nie jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel. - Zależy im na czasie i świadomie rezygnują z ochrony jaką daje rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - mówi.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Walczyński Ignacy, Kolejność rozpoznania wniosków o wpis w księdze wieczystej >
Czym grozi brak rękojmi
O tym, jak bardzo niebezpiecznym krokiem jest wyłączenie rękojmi mówi Jacek Kosiński radca prawny, partner w kancelarii prawnej Jacek Kosiński i Radcowie Prawni. - Pewność obrotu nieruchomościami jest gwarantowana przez tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Warunkiem skorzystania z tej ochrony jest nabycie nieruchomości od osoby wpisanej do księgi wieczystej - mówi.
Czytaj w LEX: Habryn-Chojnacka Ewa, Hipoteka w księdze wieczystej >
Prawnik wskazuje, że jeżeli kupimy nieruchomość od osoby, która nie jest wpisana do księgi wieczystej ale twierdzi, że jest właścicielem i okazuje np. wypis aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż, to nie będziemy chronieni taką rękojmią. Ryzyko transakcji ewidentnie rośnie. - Jednak nie należy zapominać, że jeżeli zbywca był przy „swojej” transakcji chroniony rękojmią, to daje ona też nam częściową ochronę. Osoby, które mogłyby podnosić roszczenia do nieruchomości zanim została ona nabyta przez sprzedającego, utraciły taką możliwość z uwagi na rękojmia chroniącą sprzedającego. Wobec tego będzie ona także chronić nas - dodaje Jacek Kosiński. I podkreśla, że trzeba pamiętać, że obrót nieruchomościami wymaga aktu notarialnego. Notariusz zaś ma obowiązek złożyć stosowny wniosek o wpis do księgi wieczystej. Wniosek jest przekazywany elektronicznie i jest prawie natychmiast widoczny w elektronicznej księdze wieczystej. - Dlatego faktycznie dokonując naszej transakcji będziemy wiedzieć, czy do księgi wieczystej zostały skierowany wniosek dotyczący nabycia nieruchomości przez sprzedającego oraz czy nie ma innych wniosków. Pozwala to istotnie ograniczyć ryzyka - podkreśla Kosiński.
Zobacz procedury w LEX:
Bełczącki Robert Marek, Wszczęcie postępowania wieczystoksięgowego z urzędu >
Bełczącki Robert Marek, Wszczęcie postępowania wieczystoksięgowego na wniosek >
Problemy z kredytem i nie tylko
Ślimacze tempo formalności wieczystoksięgowych mocno odbija się też na całym rynku nieruchomości. Kupujący mieszkania oraz deweloperzy mają problemy z zaciągnięciem kredytów. Dłużej też czeka się na decyzję banku w tej sprawie.
- Obrót nieruchomością, której nowy właściciel nie jest ujawniony w księdze wieczystej w wypadku pierwotnego rynku, nie wchodzi w grę. Żaden bank nie podejmie takiego ryzyka. Bez wpisu do księgi wieczystej nieruchomości, bank nie chce udzielać kredytów ani nam deweloperom, ani naszym klientom. Uzależnia bowiem wydanie pozytywnej decyzji kredytowej od aktualnego wpisu w księdze wieczystej. Gdy tak nie jest, nie daje kredytu Jeszcze dwa, trzy lata temu nie zdarzało się, by klient wycofywał się z zakupu mieszkania z powodu braku wpisu w księdze wieczystej. Teraz to coraz częstszy przypadek. Wydłużył się również czas oczekiwania na decyzję kredytową banku. Dziś 3-5 miesięcy to standard, wcześniej czekało się do miesiąca - tłumaczy Marek Poddany, deweloper.
Zobacz procedurę w LEX: Wiśniewski Paweł, Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >
Poślizg w formalnościach wieczystoksięgowych uderza też po kieszeni kupującego mieszkanie lub dom. Chodzi o wpis hipoteki. Do czasu aż się go uzyska, płaci się podwyższoną marżę. W zależności od banku, jest ona różna i wynosi od 0,05 do 2,5 proc., zazwyczaj podnoszą one oprocentowanie o 1 proc. Jeżeli na wpis czeka się rok, to przy kredycie na kwotę np. 500 tys. złotych, trzeba dodatkowo zapłacić 5 tys. zł To dużo.
Dlaczego to tyle trwa?
Skąd ten poślizg w formalnościach wieczystoksięgowych? Ministerstwo Sprawiedliwości tłumaczy Prawo.pl, że okres oczekiwania na wpis do księgi wieczystej jest przede wszystkim efektem zwiększonego wpływu spraw do sądów prowadzących księgi wieczyste. Wynika to z wejścia w życie na początku 2019 r. przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Pomimo więc zwiększenia liczby etatów w sądownictwie na potrzeby realizacji przepisów ustawy, ogromny napływ spraw w 2019 r. spowodował zaległości, które trzeba było nadrabiać w 2020 r. Realizacja ustawy rzutuje też na sytuację w 2021 rok.
MS przypomina, że o skali wyzwania świadczą dane. W 2019 r. do sądów prowadzących księgi wieczyste wpłynęło 6 735 355 spraw, natomiast w 2020 r. - 5 074 136. Dla porównania, w 2018 r. wpłynęło tego rodzaju spraw 3 782 419.
Zdaniem tego resortu na czasie załatwiania spraw wieczystoksięgowych odbiła się również epidemia COVID-19, która spowodowała m.in zmiany w organizacji pracy tych wydziałów. W wielu sądach, zwłaszcza w tych, w których zakończył się proces przesyłania zaświadczeń o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, zmniejszono zaległości. W części sądów proces przekształcenia użytkowania wieczystego we własność został już ukończony, w innych zmierza ku zakończeniu. Ale są też i takie, do których jeszcze nie wpłynęły wszystkie związane z ustawą zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność.
Czytaj w LEX: Szmitkowski Piotr, Wymóg zgody małżonka na ustanowienie hipoteki w czasie trwania wspólności majątkowej >
MS pociesza, że napływ spraw związanych z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego we własność będzie sukcesywnie malał, co pomoże ustabilizować sytuację wydziałów ksiąg wieczystych.
Takie tłumaczenie nie przekonuje Marka Poddanego. - Przecież proces przekształcenia prawa użytkowania miał miejsce dwa lata temu. Nawał wniosków w tej sprawie już dawno za nami. Nie da się też zasłaniać pandemią. Sprawy wieczystoksięgowe nie wymagają narad, wyjazdów, konferencji. Wpisów dokonują sędziowie w składzie jednoosobowym - komentuje.
Według Joanny Lebiedź problem narastał latami. - Najpierw księgi zablokowały na długie miesiące wykup mieszkań spółdzielczych za złotówkę. Potem pojawiła się dekomunizacja i zmiana nazw ulic, a następnie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, a na koniec pandemia. Tak przybywało, przybywało. I teraz mam co mamy - mówi.
Sprawdź w LEX: Czy można sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego nie jest prowadzona księga wieczysta? >
