Rozporządzenie określające nowe zasady raportowania cen mieszkań wydano na ostatnią chwilę. Część regulacji jest ponadto nieprecyzyjna – uważa Polski Związek Firm Deweloperskich krytycznie odnosząc się do nowych regulacji. Eksperci wskazują natomiast, że przejrzystość rynku pierwotnego poprawiłby obowiązek publikacji cen transakcyjnych, a nie tylko ofertowych.
Chodzi o rozporządzenie z 10 listopada 2026 r. w sprawie struktury danych zawartych w informacjach dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych (dz. U. z 2026 r. poz. 1489), które obowiązuje od 11 listopada br. Przewiduje ono, że deweloperzy muszą od środy publikować ceny mieszkań na portalu na dane.gov.pl w jednolitym formacie, co ułatwia porównywanie ceny nieruchomości. Rozporządzenie MC określa, że ma to być 48 pól w ośmiu grupach, zawierające m.in. dane dewelopera, informacje o lokalizacji inwestycji ze współrzędnymi GPS, cenach lokalu, pomieszczeniach przynależnych, prawach i innych opłatach. Każdy lokal dostaje stały identyfikator, a każda cena datę i godzinę, od której obowiązuje.
Rozporządzenie określające strukturę danych opublikowano jednak zaledwie dzień wcześniej, a wzorcowe dokumenty elektroniczne dopiero wieczorem. Firmy muszą więc wdrażać nowe rozwiązania bez możliwości wcześniejszego przetestowania systemów. Nadal pozostają też pytania dotyczące praktycznego stosowania przepisów – podkreśla PZFD w swoim komunikacie.
W dodatku Ministerstwo Cyfryzacji (MC) w ostatniej wersji zmieniło wcześniej planowaną strukturę kategorii danych. Związek zwrócił się do resortu o pilne wyjaśnienia w tej kwestii, prace legislacyjne nad projektem rozporządzenia (numer w RCL – 52) trwały bowiem od końca września. Dla deweloperów PZFD przygotował specjalne interpretacje nowych przepisów. Jednak, ze względu na liczbę wątpliwości, Związek wystąpił również do MC o pilne potwierdzenie przyjętych interpretacji i rozstrzygnięcie kwestii wymagających oficjalnego stanowiska.
PZFD podkreśla, że choć obowiązek codziennego raportowania cen mieszkań i domów jednorodzinnych na dane.gov.pl funkcjonował już wcześniej, to od środy zmienił się sposób jego realizacji – dane muszą być przekazywane w strukturze określonej przez ministra cyfryzacji. Tymczasem przepisy opublikowano przed południem dzień wcześniej, a dopiero w godzinach wieczornych we wtorek udostępniono tzw. wzorcowe dokumenty elektroniczne służące do realizacji obowiązków deweloperów mieszkaniowych. Nowy format obejmuje aż osiem kategorii informacji dotyczących przedsiębiorców, inwestycji, oferowanych nieruchomości oraz związanych z nimi świadczeń pieniężnych.
Oznacza to, że komplet podstawowych dokumentów niezbędnych do wdrożenia nowych zasad pojawił się praktycznie w przeddzień ich wejścia w życie, dodatkowo przed dniem ustawowo wolnym od pracy. Tymczasem dane o cenach muszą być wysyłane w cyklu dobowym, 365 dni w roku – przypomina PZFD.
Dla deweloperów oznacza to konieczność odpowiedniego przygotowania informacji, zapewnienia ich spójności oraz dostosowania narzędzi wykorzystywanych do codziennego raportowania. PZFD podkreśla, że w praktyce może to wymagać zmian w systemach informatycznych, integracji danych pochodzących z różnych źródeł i weryfikacji poprawności ich przekazywania. Wprowadzanie i uruchamianie takich zmian w systemie informatycznym wymaga chociaż minimalnego okresu testów, w tym przypadku jest to absolutnie niemożliwe.
Stawianie przedsiębiorców w sytuacji, w której mają zaledwie kilka godzin na dostosowanie systemów informatycznych i procedur do nowych wymagań, rodzi poważne pytania o przewidywalność procesu legislacyjnego i warunki, jakie państwo stwarza do prawidłowego wykonywania nakładanych obowiązków. Zachowanie odpowiedniej vacatio legis to obowiązek prawodawcy względem tego, kogo reguluje. W tym przypadku możemy mówić o naruszeniu tego obowiązku w sposób oczywisty. To, a także brak wydania warunków technicznych budynków już niemal dwa miesiące po upływie terminu, tworzy w budownictwie zupełnie nowy standard tworzenia prawa. Nie jestem jednak pewien, czy o taki standard chodziło w zapowiedziach naprawy państwa – podkreśla Michał Leszczyński, dyrektor strategii i legislacji, główny legislator PZFD.
Leszczyńskiemu chodzi o istniejącą już od prawie dwóch miesięcy prawną prowizorkę, gdyż nie ma rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, którym powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie (pisaliśmy o tym w tekście Brak warunków technicznych to problem dla całej budowlanki).
Deweloperzy mają też dużo wątpliwości dotyczących raportowania o miejscach postojowych, komórkach lokatorskich i innych elementach oferty. Wątpliwości dotyczą też np. kategorii sprzedaży pakietowej – jak raportować cenę mieszkania sprzedawanego wraz z miejscem postojowym lub innymi elementami oferty, aby zachować spójność pomiędzy ceną za metr kwadratowy a ceną całkowitą.
Do nowych regulacji sceptycznie podchodzą też analitycy rynku budowlanego. W ocenie Katarzyny Kuniewicz z serwisu Otodom, nowe przepisy to za mało. Przejrzystość rynku wciąż jest ograniczona przez fakt, że przedsiębiorcy publikują ceny ofertowe, a nie transakcyjne.
Zakres danych i częstotliwość publikacji się nie zmieniają, zmienia się forma - każdy cennik ma teraz tę samą strukturę. Najwięcej pracy czeka mniejsze firmy, które często przygotowują takie pliki ręcznie. Rynek zyskuje za to coś, czego brakowało od lipca 2025 r., kiedy ceny ofertowe stały się jawne. Od teraz mamy dane, które da się porównać między firmami i miastami - zauważa Kuniewicz.
Ekspertka przypomina, że choc od zeszłorocznych wakacji deweloperzy zobowiązani są codziennie publikować ceny, to do tej pory każda firma mogła przygotować plik w dowolnej formie, a wzór udostępniony przez Ministerstwo Cyfryzacji był tylko zaleceniem. Od środy struktura danych musi mieć jednolitą formę, zgodnie z nowelizacją ustawy deweloperskiej.
Kierunek zmian jest dobry. Jawność cen ma sens tylko wtedy, kiedy dane da się ze sobą porównać, a przez ostatnie półtora roku tego brakowało. Portal dane.gov.pl zawiera dziś tysiące plików w różnych układach. Firmy różnie nazywają kolumny, inaczej zapisują daty i z pewnością niejednakowo rozumieją cenę. W praktyce dane są więc jawne głównie na papierze. Żeby porównać ceny dwóch deweloperów z jednej ulicy, trzeba najpierw ręcznie uporządkować ich pliki. Natomiast wspólny format zamienia dużą liczbę plików w bazę, z którą da się pracować. Dane będzie można zbierać automatycznie i porównywać oferty między firmami i miastami. Skorzystają na tym wszyscy - kupujący, porównywarki, analitycy i instytucje publiczne – ocenia Kuniewicz.
Jednak nowy format nie usuwa ograniczeń samych danych. Nadal są to ceny ofertowe, a nie transakcyjne.
Struktura nie przewiduje pola na cenę z aktu notarialnego, na status lokalu ani na akcje promocyjne. Z ujednoliconego cennika kupujący nie dowie się więc, za ile mieszkanie faktycznie zostało sprzedane ani czy jest jeszcze dostępne – podkreśla Kuniewicz.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
