Główny Urząd Nadzoru Budowlanego przesądził, że starostwa prowadzące postępowania dotyczące zmiany pozwolenia na budowę lub jego przeniesienia, powinny weryfikować czy decyzja znajduje się w obrocie prawnym. Natomiast pozwolenie na budowę wygasa z mocy prawa, a wydana decyzja stwierdzająca wygaśnięcie stanowi jedynie potwierdzenie zaistniałego wcześniej stanu. Innymi słowy nie można zmienić ani przenieść uprawnienia, którego już nie ma.

Czytaj też: Przeniesienie decyzji legalizującej samowolę budowlaną niepewne - kontrowersyjna interpretacja>>

Dziś praktyka w niektórych urzędach jest różna. Zdarza się, że akceptuje się zmianę lub przeniesienie pozwolenia mimo, że ono wygasło. Dzięki temu pozostaje ono w obrocie prawnym. Prawnicy chwalą  co do zasady interpretację, choć nie we wszystkim zgadzają się z GUNB. Ich zdaniem warto też doprecyzować przepisy w tym zakresie. Interpretacja jest bowiem tylko interpretacją i nie ma mocy wiążącej. 

 

 

Nie można przenieść decyzji, której nie ma

GUNB udzielił odpowiedzi na pytanie, czy organ administracji architektoniczno-budowlanej, w przypadku wystąpienia inwestora o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę, przeniesienie decyzji, czy wydanie dziennika budowy, ma obowiązek sprawdzenia czy decyzja
o pozwoleniu na budowę znajduje się w obrocie prawnym?

W opinii tego urzędu decyzja o pozwoleniu na budowę może być zmieniona pod warunkiem, że znajduje się w obrocie prawnym i np. nie wystąpiły przesłanki do stwierdzenia jej wygaśnięcia. Organ nie może bowiem zmienić decyzji, której formalnie nie ma. Zacytował wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku  z 27 września 2007 r., (sygn. akt: II SA/Bk 524/07). WSA stwierdził, że „niezbędnym elementem rozpatrzenia wniosku strony o zmianę decyzji ostatecznej jest istnienie tej decyzji w obrocie prawnym”.

Sprawdź PROCEDURĘ w LEX: Uchylenie lub zmiana decyzji ostatecznej, na mocy której strona nabyła prawo >>>

Podobnie jest w przypadku przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ administracji architektoniczno-budowlanej ustala, czy decyzja znajduje się w obrocie prawnym, sprawdza m.in. czy nie wystąpiły przesłanki do stwierdzenia jej wygaśnięcia. Tym samym, decyzja o pozwoleniu na budowę może być przeniesiona pod warunkiem, że jeszcze nie wygasła.

GUNB przypomina też, co mówią na ten temat przepisy. Zgodnie z art. 37 ust. 1 prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Do wygaśnięcia pozwolenia na budowę wystarczy ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w tym.

WZORY DOKUMENTÓW:

 

Trzeba informować inwestora, że pozwolenie wygasło

Zdaniem GUNB wystąpienia przesłanek powodujących wygaśnięcie decyzji o  pozwoleniu na budowę nie można domniemywać oraz muszą być one niewątpliwe (wyrok NSA z 8 marca 2007 r., sygn. akt II OSK 457/06). Ustalenie, czy przesłanki zostały spełnione, następuje w ramach postępowania dowodowego poprzedzającego wydanie decyzji o stwierdzeniu wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę. Z decyzji tej powinno jednoznacznie wynikać data wygaśnięcia pozwolenia. Roboty budowlane prowadzone po tej dacie będą uznane  za samowolę.

GUNB dodaje, że ustalenie tego, czy decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła, jest również w interesie prowadzącego postępowanie organu, ponieważ w przypadku wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, które wygasło albo w przypadku wydania decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę, które wygasło, organ musiałby się liczyć z późniejszymi negatywnymi dla siebie konsekwencjami wydania takiej decyzji, związanymi z ewentualnym stwierdzeniem nieważności takiej decyzji.

Ponadto starostwa mają należycie i wyczerpująco informować strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego (art. 9 kodeksu postępowania administracyjnego).  Urzędnik, który ustalił, że wystąpiły przesłanki z art. 37 prawa budowlanego powinien poinformować inwestora, że jego pozwolenie na budowę wygasło. Chodzi o to, by uniknąć sytuacji, że prowadzona inwestycja  jest samowolą budowlaną. 

Sprawdź komentarz praktyczny: Wygaśnięcie pozwolenia na budowę – zagadnienia materialnoprawne >>>

Natomiast wydanie i ostemplowanie dziennika budowy nie wiąże się z wydaniem decyzji, ani postanowienia, zatem nie mają do tych czynności zastosowania przepisy kodeksu postępowania administracyjnego Natomiast jeśli organ zdecyduje się na wydanie i ostemplowanie dziennika budowy w przypadkach, o których mowa w art. 37 ust. 1 prawa budowlanego, powinien jednocześnie rozważyć poinformowanie inwestora o treści  tego przepisu, aby inwestor miał świadomość, że decyzja, w oparciu o którą chce realizować budowę, wygasła.

 

Kierunek słuszny, ale...

Prawnicy uważają, że co do zasady GUNB myśli prawidłowo, ale nie należy przeceniać roli urzędnika w postępowaniu. 

- Trzeba zgodzić się z oceną GUNB-u, jeśli została już wydana decyzja stwierdzająca wygaśnięcie pozwolenia na budowę to sprawa jest jasna. Ale jeśli organ tylko podejrzewa, że budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub że budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata to sytuacja się komplikuje, zwłaszcza w przypadku wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę - tłumaczy dr Martyna Sługocka, senior associate w kancelarii GWW", autorka Legal Alertu.

Według niej w postępowaniu urzędnik ma bardzo ograniczone możliwości weryfikacji przedłożonych dokumentów oraz podstawy do wzywania inwestora do składania dodatkowych wyjaśnień. Dodatkowo stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia wymaga przeprowadzenia odrębnego postępowania administracyjnego i to w jego ramach powinny zostać przedłożonego dowody na wygaśnięcie lub nie pozwolenia na budowę. Z reguły kwestia ewentualnego wygaśnięcia przenoszonego pozwolenia nie jest w ogóle oceniana przez organ - twierdzi dr.  Sługocka.

LINIA ORZECZNICZA: Konieczność wydania decyzji stwierdzającej wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę >>>

W jej opinii  interpretacja GUNB może być korzystna dla inwestorów - pośrednio wynika z niej domniemanie, że jeśli organ przeniósł decyzję o pozwoleniu na budowę to znaczy, że w dniu wydawania decyzji przenoszącej pozwolenie było w obrocie prawnym.

Urzędnik nie musi zastępować inwestorowi prawnika

Urzędnik nie może też zastąpić prawnika. Poza tym nie można przeceniać roli interpretacji. Nie ma ona charakteru decydującego, dużo ważniejsze są orzeczenia sądów.  

- Interpretacja GUNB jest przekonująca i może zmienić dotychczasową praktykę niektórych organów w tym zakresie. W ślad za wyjaśnieniem przepisów powinna także iść nowelizacja prawa budowlanego, ponieważ  pomimo słusznych argumentów GUNB – w przypadku sądowej kontroli wydawanych przez administrację architektoniczno - budowlaną decyzji, sądy oceniają je pod kątem zgodności z obowiązującymi przepisami, a nie ich niewiążącą wykładnią organów centralnych, nawet jeśli jest racjonalna i prawidłowa - uważa Joanna Maj, radca prawny w Urzędzie Miasta w Sosnowcu. 

I tłumaczy, że wymieniony przez GUNB art. 9 k.p.a. istotnie nakłada na organy administracji państwowej obowiązek informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków oraz udzielania niezbędnych wyjaśnień i wskazówek w toku całego postępowania. Jednakże obowiązki informacyjne nie mogą być utożsamiane z obowiązkiem świadczenia pomocy prawnej, udzielania porad prawnych bądź instruowania stron o wyborze optymalnego sposobu postępowania, co w konsekwencji czyniłoby z organu pełnomocnika strony.

Zdaniem mec. Joanny Maj zasady ogólne, określone w kodeksie postępowania administracyjnego, mają wprawdzie chronić prawa strony w postępowaniu administracyjnym, lecz nie zwalniają strony z dbałości o własne interesy i nie nakładają na organ obowiązku instruowania strony o wyborze sposobu postępowania, czy też udzielania porad prawnych w każdym, możliwym aspekcie (zob. wyrok NSA z 29.09.2017 r., I OSK 2518/16). W tym przypadku należy wyważyć interes strony i rolę organu, który powinien procedować zgodnie z posiadanymi kompetencjami.

Starosta nie zawsze może powiedzieć "nie"

Mec. Joanna Maj wyjaśnia, że urząd nie może odmówić przeniesienia pozwolenia na budowę na nowego inwestora, jeżeli złoży on stosowne oświadczenia oraz – w niektórych przypadkach – zgodę dotychczasowego inwestora.

- Oczywiście w przypadkach rażących, jak np. przenosiny decyzji sprzed kilku, czy kilkunastu lat, zawsze powodują wzmożoną czujność organu i konieczność ustalenia, czy przypadkiem akt nie wygasł. Wówczas organ ustala na podstawie posiadanych rejestrów, archiwów oraz informacji z organów nadzoru budowlanego, konkretną datę ewentualnego wygaśnięcia pozwolenia i prowadzi w tym zakresie postępowanie. Przeniesienie pozwolenia, które wygasło jest niedopuszczalne - dodaje. 

 

Prawo budowlane. Warunki techniczne i inne akty prawne

Sprawdź  

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.