- Nawet przysłowiowa działka gruntu przy Pałacu Kultury i Nauki w Warszawie, z pozoru nawet nie mająca nigdy nic wspólnego z lasem, musi być badana pod kątem tzw. leśności – mówi dr Piotr Marquardt, notariusz, wykładowca na aplikacji radcowskiej i notarialnej. Jak wyjaśnia, chodzi o to, czy spełnia kryteria lasu w rozumieniu ustawy o lasach.
Czytelniczka Hanna Dutkiewicz z Biura Nieruchomości w Suchym Lesie, działająca na poznańskim rynku nieruchomości, zgłosiła propozycję zmiany bardzo problematycznych przepisów w ramach prowadzonej przez nas akcji "Poprawmy prawo". Chodzi o konieczność uciążliwego dokumentowania, że sprzedawana nieruchomość nie podlega pod zalesienie. Jej zdaniem procedura, która wymaga, aby do aktu notarialnego każdej umowy sprzedaży działki lub domu istniała konieczność dostarczenia dokumentu, że działka nie podlega pod zalesienie, jest bardzo absorbująca, a poza tym często absurdalna. – Taki dokument dostarczam, gdy sprzedaję dom w centrum miasta, jak i małą działkę w zwartej zabudowie, otoczoną zabudowaniami – mówi.
Dr Marquardt wyjaśnia, że kryteria lasu w rozumieniu art. 37a ust.1 ustawy o lasach są takie: czy jest to teren oznaczony jako las w ewidencji gruntów i budynków, przeznaczony do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ww. ustawy (decyzja starosty wydana na podstawie inwentaryzacji stanu lasów). Wszystkie te dane ustalane są w oparciu o stosowne dokumenty urzędowe, najczęściej w postaci zaświadczeń – mówi. Ewentualne przeoczenie leśnego charakteru sprzedawanej nieruchomości, skutkuje pominięciem ustawowego prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa-Lasom Państwowym, a tym samym nieważnością umowy sprzedaży. - Stąd waga, jaką notariusze przywiązują do tego zagadnienia - podkreśla.
Zgodnie z ustawą o lasach, w przypadku sprzedaży gruntu, Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu jeżeli np. nieruchomość oznaczona jest jako las w ewidencji gruntów i budynków lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo przeznaczona jest do zalesienia w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Umowa zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu jest umową nieważną, dlatego potrzebne jest udokumentowanie, czy to prawo nie zachodzi. Stąd potrzeba zebrania zaświadczeń.
Czytaj w LEX: Prawo pierwokupu i prawo wykupu gruntów leśnych w świetle praktyki notarialnej >
Wierzchołek góry lodowej
Dr Piotr Marquardt określa jako „wierzchołek góry lodowej” to, że klienci notariuszy stykają się z efektem zmieniających się warunków dotyczących zbywania nieruchomości. Jak mówi, w ostatnich latach wzrosła liczba ustawowych praw pierwokupu, których wystąpienie notariusze muszą badać przy każdej nieruchomości. Jak wyjaśnia, każdej nieruchomości gruntowej, czyli niebędącej lokalem mieszkalnym, potencjalnie mogą dotyczyć przynajmniej trzy prawa pierwokupu - dotyczące leśności terenu, rewitalizacji oraz rolności terenu. Notariusz musi zbadać i wykazać w dokumentach, czy dana nieruchomość im podlega.
- Klienci nie wiedzą, że przyczyną żądania przez nas coraz większej ilości dokumentów jest wzrastająca liczba pierwokupów ustawowych – mówi. I dodaje, że największe zaskoczenie klientów budzi wątek leśny, bo o pierwokup leśny można wystąpić przy nieruchomości o powierzchni dowolnej. Nie ma też ograniczeń co do położenia nieruchomości – na terenie miast, poza terenem miejskim, w większych czy mniejszych miejscowościach.
Elementy kształtujące leśność terenu częściowo są możliwe do odcyfrowania z powszechnie dostępnych danych. W oparciu o zapisy w miejscowym planie można sprawdzić przeznaczenie terenu na cele leśne, w ewidencji gruntów i budynków wskazany jest sposób użytkowania jako las – są to dane dostępne i jawne.
Są też jednak dane, które posiadają tylko starostwa - m.in. objęcie terenu uproszczonym planem urządzenia lasu, planem urządzenia lasu bądź decyzja starosty wydawana w oparciu o art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (chodzi o decyzję „dla lasów rozdrobnionych o powierzchni do 10 ha, niestanowiących własności Skarbu Państwa”). Każdy z tych elementów decyduje o tym, czy nieruchomość podlega prawu pierwokupu przysługującemu Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe. Stąd konieczność przedstawiana zaświadczeń.
Nawał pracy w urzędach
A to także problemy dla urzędników. Aleksandra Witkowska, kierownik Działu ds. Lasów Nadzorowanych i Stanu Posiadania z jednostki budżetowej Urzędu m.st. Warszawy Lasy Miejskie – Warszawa podkreśla, że do urzędu wpływa ogromna liczba wniosków o zaświadczenia o objęciu działek uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją na podstawie art. 19 ust 3 ustawy o lasach. – Aktualnie to nawet kilkadziesiąt wniosków dziennie, jest to więc olbrzymia praca do wykonania polegająca na weryfikacji danych w posiadanej dokumentacji o urządzeniu lasu oraz systemach informatycznych miasta. Od 2016 r. liczba składanych wniosków wzrasta - mówi. Jak dodaje, wiązało się to z koniecznością reorganizacji działu, by umożliwić wywiązanie się z ustawowych terminów, bo na wydanie zaświadczenia urząd ma zaledwie 7 dni.
Waldemar Górczyński, wicestarosta międzychodzki przyznaje, że wydawanie zaświadczeń to dodatkowa czynność w znacznym stopniu absorbująca pracę pracowników, mimo że w jego starostwie skala nie jest tak duża, jak np. w miastach wojewódzkich.
Wiąże się z weryfikacją, czy dokumenty urządzeniowe lasu obejmują działkę. Jeśli nie – zaświadczenie wydawane jest na tym samym druku, na którym składany jest wniosek, co było usprawnieniem pracy. Jednak w związku z utrudnieniami przez pandemię zaświadczenia wydawane są – np. w Warszawie - najczęściej ostatniego, 7. dnia.
Czytaj też: Szykuje się e-licytacja nieruchomości - rząd przyjął projekt>>
Dokumenty mogą uchronić nabywającego przed zaskoczeniem
Powiat międzychodzki leży w sąsiedztwie Puszczy Noteckiej, prawie połowa jego powierzchni jest zalesiona, tereny leśne sięgają więc granic wielu nieruchomości zabudowanych. Wicestarosta wyjaśnia, że zadaniem starostwa jest stwierdzanie, czy w ewidencji gruntów i budynków działka nie jest już wykorzystywana jako las lub czy nie jest wydana decyzja o przeznaczeniu leśnym nieruchomości. – Zdarzają się sytuacje, kiedy właściciel działki wycina znajdujący się na niej las i – pomimo że ma wtedy obowiązek ponownego zalesienia - nie wywiązuje się z niego – mówi.
Zdaniem wicestarosty, obowiązek sprawdzenia w urzędzie gminy czy w starostwie przeznaczenia działki przed nabyciem nieruchomości zabezpiecza nabywców. - W niektórych przypadkach może to uchronić nabywającego przed zaskoczeniem, kiedy chce na zakupionej działce zbudować dom, a będzie musiał ją zalesić lub uzyskać decyzje o wylesieniu, ponosząc stosowne opłaty – zaznacza Waldemar Górczyński.
Czytaj w LEX: Plan urządzenia lasu >
Czy notariusz może sprawdzić sam?
Notariusze wymagają przedłożenia przez sprzedającego takiego zaświadczenia, co zmusza sprzedających do załatwiania wielu formalności w urzędach gmin czy starostwach. – Czy na pewno przedłożenie takich dokumentów jest konieczne przy każdej sprzedaży? – zastanawia się Hanna Dutkiewicz. Jak dodaje, przecież można sprawdzić, znając nazwę ulicy i numer działki, że działka znajduje się w centrum miasta, wśród innych budynków. Poza tym do każdej umowy sprzedający jest zobowiązany dostarczyć zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, a więc jeśli np. działka ma przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe, to przecież nie podlega pod zalesienie. - Przecież przeznaczenie gruntów do zalesienia przesądza zapis planu przestrzennego zagospodarowania – mówi.
Jak dodaje, obowiązkowe przy sprzedaży nieruchomości jest również dostarczenie wypisu z rejestru gruntów, z którego bardzo często wynika, że działka ma przeznaczenie budowlane. - Jeśli działka leży na terenach otwartych, rolniczych czy przy lesie i nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to jest oczywiste, że taki dokument jest wymagany – zauważa.
Aleksandra Witkowska zaznacza, że to notariusze decydują o wykazie dokumentów potrzebnych do zawarcia umów. Jej zdaniem dyskusyjna może być interpretacja przez nich przepisów co do weryfikacji konieczności sporządzenia zaświadczeń, co często zmusza kupujących i sprzedających do przedkładania dokumentów, nawet w sprawach działek, gdzie nie ma, nawet w pobliżu, lasów i nieruchomości leśnych. A takich sytuacji, jak podkreśla, dotyczy ok. 90 proc. spraw. – Zdarzały się sytuacje występowania a zaświadczenie w stosunku do mieszkania w wieżowcu, które ma udział w działce pod budynkiem o powierzchnię np. 1 lub kilku mkw i leży w jednej z nieleśnych dzielnic Warszawy – mówi.
Załatwianie formalności to dla obywateli konieczność dodatkowej podróży do urzędu, czekanie na zaświadczenie przez tydzień i opłaty skarbowe – 17 zł za wydanie zaświadczenia i tyle samo za złożenie dokumentu pełnomocnictwa lub prokury.
Propozycje rozwiązań nadmiernej biurokracji
Rozwiązaniem nadmiernej biurokracji mogłoby być, zdaniem dr Marquardta, wprowadzenie w ustawie o lasach granic obszarowych, powyżej których prawo pierwokupu przysługuje. Podobne do tych, jakie są stosowane np. przy obrocie gruntami rolnymi, gdzie są minimalne normy obszarowe - zgodnie z nimi nieruchomość do 3 tys. mkw powierzchni jest traktowana zupełnie inaczej niż większa. – Przy nieruchomościach leśnych nie ma takiej normy, co powoduje, że metr kwadratowy lasu na tysiącmetrowej działce sprawia, że jest ona w całości traktowana jako nieruchomość leśna pod kątem pierwokupu - wyjaśnia.
Warto jego zdaniem również rozważyć ograniczenie terytorialne – np. nie dotyczyłoby to terenów miast lub rozważenie celowości szeroko zakrojonego prawa pierwokupu.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
