Dochodzi do tego na skutek przeoczenia, że wcześniej istniejące formy posiadania zależnego (najem, dzierżawa) zakończyły się, a dotychczasowi posiadacze zależni nieruchomości stali się ich posiadaczami samoistnymi. Występują też sytuacje zaniedbań w zakresie ewidencjonowania staniu posiadania mienia publicznego, które pozwalają na samoistne, a więc bezumowne, korzystanie z niego przez posiadaczy. Uzasadnia to poświęcenie uwagi prawnym sposobom obrony przed zasiedzeniem nieruchomości stanowiących mienie publiczne.
Obrona przed zasiedzeniem – jakie działania przerywają bieg zasiedzenia?
Podstawowym instrumentem ochrony prawnej jest tu wystąpienie z pozwem przeciwko posiadaczowi o wydanie posiadanej bez tytułu prawnego nieruchomości należącej do Skarbu Państwa lub gminy. Wniesienie takiego powództwa przerywa zasiedzenie biegnące na korzyść posiadacza (art. 175 k.c. w zw. z art. 123 par. 1 pkt 1 k.c.) i może doprowadzić do orzeczenia przez sąd jego eksmisji (analogicznie, przerwanie biegu zasiedzenia może nastąpić także poprzez zawezwanie do próby ugodowej dotyczącej dobrowolnego wydania nieruchomości). Posiadacz może jednak w procesie o eksmisję bronić się zarzutem zasiedzenia nieruchomości lub wystąpić z oddzielnym wnioskiem o zasiedzenie. W obu tych przypadkach aktualna staje się kwestia obrony przez Skarb Państwa (gminę) przed uznaniem nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia przez jej posiadacza.
Generalnie rzecz ujmując, obrona przed zasiedzeniem nieruchomości sprowadza się do kwestionowania spełnienia ustawowych przesłanek prowadzących do nabycia własności w drodze zasiedzenia przez wnioskodawcę ubiegającego się o jego stwierdzenie. Dlatego celowym jest ich skrótowe omówienie i wyjaśnienie.
Jakie są przesłanki zasiedzenia?
Kluczowymi dla instytucji zasiedzenia nieruchomości są trzy pojęcia: a) samoistność posiadania, b) okres posiadania, c) dobra lub zła wiara posiadacza.
Posiadanie samoistne – co to jest?
Zgodnie z art. 336 k.c. posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Stosownie do tego przepisu samoistność posiadania konstytuują dwie przesłanki, które muszą występować jednocześnie.
Pierwszą jest faktyczne władanie rzeczą (corpus) i najczęściej ustalenie jego nie nastręcza większych problemów procesowych. Druga wynika ze stanu świadomości posiadacza, i polega na tym, że wykonuje on posiadanie nieruchomości jak właściciel. Jest więc to ktoś, kto jest jej posiadaczem samodzielnym, czyli niezależnym od właściciela, a sam zachowuje się jakby był właścicielem, a więc podejmuje w stosunku do niej takie czynności jakby robił to jej właściciel (animus). W naszym prawie dopuszczalne jest przekształcenie posiadania zależnego w posiadanie samoistne. Warunkiem koniecznym takiej zmiany jest jednak jej zamanifestowanie na zewnątrz, tzn. żeby była widoczna dla otoczenia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 1971, III CR 516,70, czy postanowienie z dnia 1 czerwca 2017 r., III CSK 587/16).
Obrona przed zasiedzeniem polegać tu będzie na podważaniu samoistności posiadania przez posiadacza. Jeżeli zatem nieruchomość była wcześniej przedmiotem umowy dzierżawy lub najmu, postępowanie dowodowe zaproponowane prze Skarb Państwa (gminę) winno iść w kierunku podważania twierdzeń i dowodów wnioskodawcy, mających wykazać, że posiadacz zmienił dotychczasowy swój animus z posiadacza zależnego na posiadanie samoistne. Trzeba zatem zmierzać do udowodnienia, że poza zaprzestaniem płacenia czynszu, nic się w dotychczasowym stosunku posiadacza do nieruchomości nie zmieniło i takiej zmiany nie zauważyło otoczenie.
Jeżeli dotychczasowe posiadanie było bez tytułu prawnego, kwestionowanie jego samoistności polega na wykazywaniu, że przy podejmowaniu ważniejszych decyzji liczył on się ze zdaniem właściciela oraz, że otoczenie wiedziało kto jest jej prawowitym właścicielem i nie uznawało za takiego jej aktualnego posiadacza.
Czytaj też: WSA: Biznes na kościelnej nieruchomości nie pozbawia zwolnienia z podatku>>
Okres prowadzący do zasiedzenia wynosi 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy posiadaniu w złej wierze. Tu oczywiście obrona może polegać przede wszystkim na kwestionowaniu, że faktyczne okresy posiadania nie odpowiadały tym okresom ustawowym. Przypomnieć jednak wypada, że w okresie PRL obowiązywała zasada jedności własności państwowej, co sprawiało, że niedopuszczalne było w ogóle zasiedzenie należącej do państwa nieruchomości. Z dniem 27 maja 1990 r. mienie państwowe, która było w zarządzie gmin, przeszło, jako mienie komunalne, na własność gminy na mocy ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych, (Dz. U. Nr 32, poz. 181). Od tej daty możliwe stało się więc nabycie nieruchomości komunalnych (gminnych) przez zasiedzenie. Z kolei generalny zakaz zasiadywania nieruchomości państwowych został uchylony z dniem 1 października 1990 r. ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 55, poz. 321). Od 1 października 1990 r. możliwe stało się więc zasiadywanie nieruchomości państwowych.
Jednocześnie art. 10 ustawy zmieniającej wówczas kodeks cywilny pozwalał na skrócenie terminu zasiedzenia o okres posiadania w czasie, kiedy zasiedzenie nieruchomości państwowej było niedopuszczalne. Skrócenie to nie mogło jednak przekraczać lat 10, w wypadku posiadania samoistnego w dobrej wierze, i 15 lat w wypadku posiadania w złej wierze. Oznacza to, że zasiedzenie nieruchomości państwowej może nastąpić najwcześniej w dniu 1 października 2000 r., przy posiadaniu w dobrej wierze, albo w dniu 1 października 2005 r., przy posiadaniu w złej wierze. Z kolei nieruchomości gminnej – odpowiednio 27 maja 2000 i 27 maja 2005 r.
Dobra wiara vs. zła wiara – definicja
W orzecznictwie sądowym ustaliło się na potrzeby zasiedzenia pojmowanie dobrej wiary w rozumieniu klasycznym, zgodnie z którym w dobrej wierze jest tylko ten, kto ma w danych okolicznościach usprawiedliwione, choć błędne przekonanie, że wykonuje prawo, które mu rzeczywiście przysługuje. Przesądziła o tym uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, (OSNCP 1992/4/48). Oznacza to, że możliwość zasiedzenia w dobrej wierze jest stosunkowo rzadka, a regułą jest zasiadywanie w złej wierze. Podkreślić tu trzeba, że o kwalifikacji dobrej czy złej wiary decyduje moment wejścia w posiadanie, w związku z tym późniejsze zmiany w tym zakresie nie mają znaczenia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2002 r., III CKN 206/01, czy z dnia 5 grudnia 2007 r., I CSK 300/07).
Na koniec wspomnieć trzeba o ustawowych ograniczeniach możliwości nabycia przez zasiedzenie nieruchomości rolnej, które odnoszą się również do nieruchomości państwowej. Zgodnie z art. 172 par. 3 k.c. nabyć nieruchomość rolną przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz.U. 2019, poz. 1362), jeżeli powierzchnia nabywanej tą drogą nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami stanowiącymi dotychczas jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Zmiany dotyczą sytuacji, gdy okres zasiedzenia zakończył się po 30 kwietnia 2019 r.
Jan Górski – adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości (m.in. zasiedzeniu nieruchomości), twórca bloga zasiedzenie.net
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
