Organy skarbowe łagodzą swoje stanowisko w podejściu do opodatkowania transakcji sprzedaży działek podatkiem od towarów i usług. Ponieważ w tej kwestii występują wciąż wątpliwości, o interpretację wystąpili małżonkowie, będący właścicielami nieruchomości gruntowej na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej. Postanowili podzielić ją na trzy działki. Jedną z działek sprzedali, a następnie sprzedali udział w kolejnej działce, pełniącej funkcję drogi dojazdowej do innej nieruchomości. Transakcja miała charakter incydentalny, a działka była wykorzystywana wyłącznie na potrzeby gospodarstwa domowego. Na dzień zbycia udziału w działce małżonkowie posiadali status podatników podatku VAT w odniesieniu do zbycia działki.
Co do zbycia udziału w trzeciej działce, która powstała w wyniku podziału pierwszej działki, małżonkowie nie dokonywali żadnych czynności lub nakładów typu uzbrojenie działki, wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia, nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu zbycia tego udziału.
Czytaj także komentarz praktyczny w LEX: Krywan Tomasz, Obrót nieruchomościami a VAT>
Brak znamion działalności gospodarczej
We wniosku o interpretację zapytano organy skarbowe, czy zbycie przez nich udziału w działce trzeciej będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ich zdaniem, transakcja sprzedaży udziału w działce nie będzie podlegała VAT. Zdaniem małżonków i ich pełnomocnika dostawa towarów podlegać będzie VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Z kolei, dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej i nie podlega VAT.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 6 maja 2025 r. (0114-KDIP1-3.4012.286.2025.2.PRM) stwierdził, że stanowisko podatników jest prawidłowe. Potwierdził, że sprzedaż udziału w niezabudowanej nieruchomości gruntowej przez osoby fizyczne nie podlega VAT, jeżeli nie nosi znamion działalności gospodarczej.
Czytaj także komentarz w LEX: Brzeszczyńska Stella, Optymalizacja VAT sposobu nabycia nieruchomości ze względu na osobę zbywcy>
Każda transakcja podlega analizie
- Transakcja miała charakter incydentalny, a działka była wykorzystywana wyłącznie na potrzeby gospodarstwa domowego. Nie podejmowano żadnych działań inwestycyjnych ani marketingowych. Co istotne, wcześniej – na podstawie interpretacji indywidualnych z 28 stycznia 2025 r. (0113-KDIPT1-3.4012.1065.2024.1.AG) oraz z 16 października 2024 r. (0112-KDIL1-3.4012.429.2024.2.KL) – ten sam podatnik oraz jego małżonek uzyskali potwierdzenie, że sprzedaż innej nieruchomości (w tym przypadku przeznaczonej pod inwestycję handlowo-usługową) podlegała opodatkowaniu VAT ze względu na szczególne działania organizacyjne, formalne i inwestycyjne podejmowane przez kupującego, działającego jako pełnomocnik sprzedających – wyjaśnia Michał Cielibała, doradca podatkowy, prezes w BIUREZ sp. z o.o, autor wniosku o interpretację w imieniu małżonków.
Dodaje on, że mimo to, KIS w najnowszej interpretacji zaznaczył, że każda sprzedaż nieruchomości wymaga odrębnej analizy.
- Sama okoliczność wcześniejszego wystąpienia VAT przy innej transakcji nie oznacza automatycznie, że każda kolejna sprzedaż również musi być opodatkowana. Kluczowe jest, czy w konkretnym przypadku sprzedający działa jako podatnik VAT – tj. czy działa w sposób zorganizowany, powtarzalny i zarobkowy, charakterystyczny dla działalności gospodarczej – podkreśla Michał Cielibała.
Wyjaśnia on, że w omawianej interpretacji z 6 maja br. dyrektor KIS podkreślił, że sprzedający nie działali w charakterze podatników VAT – transakcja miała charakter prywatny i nie była związana z jakąkolwiek działalnością zarobkową.
Zobacz procedurę w LEX: Balicka Patrycja, Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości>
- Tym samym, sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Interpretacja ta ma znaczenie praktyczne dla podatników okazjonalnie zbywających składniki majątku prywatnego – pokazuje, że jednorazowa, niekomercyjna sprzedaż gruntu, nawet po wcześniejszej transakcji objętej VAT, nie musi skutkować obowiązkiem podatkowym – stwierdza Michał Cielibała.
Czytaj również artykuł w LEX: Siemieniako Justyna, Nabycie przez małżonka nieruchomości i praw majątkowych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych>
Czy podział działki to działanie profesjonalne
- Kwestia tego, czy dana osoba, sprzedając nieruchomość, działa jako podatnik VAT, od lat budzi wątpliwości i spory. Ujmując rzecz w pewnym uproszczeniu, można przyjąć następującą regułę: jeśli w związku ze sprzedażą podejmowane są czynności o charakterze profesjonalnym, to transakcja podlega VAT. Jeśli zaś zbycie następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, bez oznak przedsiębiorczości, to wówczas VAT nie wchodzi w grę – wyjaśnia Marcin Bodziony, doradca podatkowy, specjalista od kontroli i postępowań podatkowych.
Podkreśla, że tak jest w teorii.
- W praktyce bowiem konia z rzędem temu, kto jednoznacznie i precyzyjnie wyznaczy granicę między działaniem w charakterze podatnika VAT oraz działaniem prywatnym, pozostającym poza VAT. Zwłaszcza w takich stanach faktycznych, w których pojawiają się pewne elementy profesjonalizmu – stwierdza Marcin Bodziony.
Dodaje, że w sprawie, w której wydano omawianą interpretację takim elementem może być choćby dzielenie działki.
- Niejednokrotnie w decyzjach wymiarowych spotykałem się z argumentem organów podatkowych, że podział dużej działki na kilka mniejszych – zwłaszcza, gdy niedługo po podziale dochodziło do sprzedaży – jest objawem działania profesjonalnego. Nie dziwi więc, że podatnicy, próbując uzyskać względną pewność co do opodatkowania albo braku opodatkowania danej sprzedaży, występują o interpretacje indywidualne – ocenia Marcin Bodziony.
Podkreśla jednak, że na gruncie tak zniuansowanych problemów prawnych bardzo ciężko jest opisać stan faktyczny/zdarzenie przyszłe tak, aby osiągnąć jego pełną zgodność z rzeczywistością.
- Interpretacja chroni bowiem wtedy, gdy sytuacja przedstawiona we wniosku jest tożsama z sytuacją, jaka ma rzeczywiście miejsce. O pominięcie jakiejś okoliczności albo niepotrzebne przesądzenie którejś kwestii - nietrudno. Błędy na tym polu dają zaś potem pole do popisu kontrolującym – stwierdza Marcin Bodziony.
Interpretacja daje więc światełko w tunelu na łagodniejsze podejście organów do tej kwestii, ponieważ kolejna transakcja może być bez podatku VAT, mimo, że sprzedaż pierwszej działki odbyła się z VAT. Pamiętać jednak trzeba, że nadal fiskus twierdzi, iż oceniać należy każdą konkretną transakcję.
Czytaj również: VAT od działki sprzedanej przez małżonków - wyrok TSUE
Czytaj także pytanie w LEX: Czy sprzedaż działki należy opodatkować VAT?>
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
