Fiskus łagodzi stanowisko w sprawie VAT od sprzedaży działki przez małżonków

Jednorazowa, niekomercyjna sprzedaż gruntu, nawet po wcześniejszej transakcji objętej VAT, nie musi skutkować obowiązkiem podatkowym. Sama okoliczność wcześniejszego wystąpienia VAT przy innej transakcji nie oznacza automatycznie, że każda kolejna sprzedaż również musi być opodatkowana. Każdorazowo trzeba zbadać czy sprzedający działa jako podatnik VAT - w sposób zorganizowany, powtarzalny i zarobkowy, charakterystyczny dla działalności gospodarczej. Potwierdza to skarbówka i eksperci.

Organy skarbowe łagodzą swoje stanowisko w podejściu do opodatkowania transakcji sprzedaży działek podatkiem od towarów i usług. Ponieważ w tej kwestii występują wciąż wątpliwości, o interpretację wystąpili małżonkowie, będący właścicielami nieruchomości gruntowej na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej. Postanowili podzielić ją na trzy działki. Jedną z działek sprzedali, a następnie sprzedali udział w kolejnej działce, pełniącej funkcję drogi dojazdowej do innej nieruchomości. Transakcja miała charakter incydentalny, a działka była wykorzystywana wyłącznie na potrzeby gospodarstwa domowego. Na dzień zbycia udziału w działce małżonkowie posiadali status podatników podatku VAT w odniesieniu do zbycia działki.

Co do zbycia udziału w trzeciej działce, która powstała w wyniku podziału pierwszej działki, małżonkowie nie dokonywali żadnych czynności lub nakładów typu uzbrojenie działki, wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia, nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu zbycia tego udziału.

Czytaj także komentarz praktyczny w LEX: Krywan Tomasz, Obrót nieruchomościami a VAT>

Brak znamion działalności gospodarczej

We wniosku o interpretację zapytano organy skarbowe, czy zbycie przez nich udziału w działce trzeciej będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ich zdaniem, transakcja sprzedaży udziału w działce nie będzie podlegała VAT. Zdaniem małżonków i ich pełnomocnika dostawa towarów podlegać będzie VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Z kolei, dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej i nie podlega VAT.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 6 maja 2025 r. (0114-KDIP1-3.4012.286.2025.2.PRM) stwierdził, że stanowisko podatników jest prawidłowe. Potwierdził, że sprzedaż udziału w niezabudowanej nieruchomości gruntowej przez osoby fizyczne nie podlega VAT, jeżeli nie nosi znamion działalności gospodarczej.

Czytaj także komentarz w LEX: Brzeszczyńska Stella, Optymalizacja VAT sposobu nabycia nieruchomości ze względu na osobę zbywcy>

Sprawdź również książkę: VAT w gminach >>

Każda transakcja podlega analizie

- Transakcja miała charakter incydentalny, a działka była wykorzystywana wyłącznie na potrzeby gospodarstwa domowego. Nie podejmowano żadnych działań inwestycyjnych ani marketingowych. Co istotne, wcześniej – na podstawie interpretacji indywidualnych z 28 stycznia 2025 r. (0113-KDIPT1-3.4012.1065.2024.1.AG) oraz z 16 października 2024 r. (0112-KDIL1-3.4012.429.2024.2.KL) – ten sam podatnik oraz jego małżonek uzyskali potwierdzenie, że sprzedaż innej nieruchomości (w tym przypadku przeznaczonej pod inwestycję handlowo-usługową) podlegała opodatkowaniu VAT ze względu na szczególne działania organizacyjne, formalne i inwestycyjne podejmowane przez kupującego, działającego jako pełnomocnik sprzedających – wyjaśnia Michał Cielibała, doradca podatkowy, prezes w BIUREZ sp. z o.o, autor wniosku o interpretację w imieniu małżonków.

Dodaje on, że mimo to, KIS w najnowszej interpretacji zaznaczył, że każda sprzedaż nieruchomości wymaga odrębnej analizy.

- Sama okoliczność wcześniejszego wystąpienia VAT przy innej transakcji nie oznacza automatycznie, że każda kolejna sprzedaż również musi być opodatkowana. Kluczowe jest, czy w konkretnym przypadku sprzedający działa jako podatnik VAT – tj. czy działa w sposób zorganizowany, powtarzalny i zarobkowy, charakterystyczny dla działalności gospodarczej – podkreśla Michał Cielibała.

Wyjaśnia on, że w omawianej interpretacji z 6 maja br. dyrektor KIS podkreślił, że sprzedający nie działali w charakterze podatników VAT – transakcja miała charakter prywatny i nie była związana z jakąkolwiek działalnością zarobkową.

Zobacz procedurę w LEX: Balicka Patrycja, Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości>

- Tym samym, sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Interpretacja ta ma znaczenie praktyczne dla podatników okazjonalnie zbywających składniki majątku prywatnego – pokazuje, że jednorazowa, niekomercyjna sprzedaż gruntu, nawet po wcześniejszej transakcji objętej VAT, nie musi skutkować obowiązkiem podatkowym – stwierdza Michał Cielibała.

Czytaj również artykuł w LEX: Siemieniako Justyna, Nabycie przez małżonka nieruchomości i praw majątkowych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych>

Czy podział działki to działanie profesjonalne

- Kwestia tego, czy dana osoba, sprzedając nieruchomość, działa jako podatnik VAT, od lat budzi wątpliwości i spory. Ujmując rzecz w pewnym uproszczeniu, można przyjąć następującą regułę: jeśli w związku ze sprzedażą podejmowane są czynności o charakterze profesjonalnym, to transakcja podlega VAT. Jeśli zaś zbycie następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, bez oznak przedsiębiorczości, to wówczas VAT nie wchodzi w grę – wyjaśnia Marcin Bodziony, doradca podatkowy, specjalista od kontroli i postępowań podatkowych.

Podkreśla, że tak jest w teorii.

- W praktyce bowiem konia z rzędem temu, kto jednoznacznie i precyzyjnie wyznaczy granicę między działaniem w charakterze podatnika VAT oraz działaniem prywatnym, pozostającym poza VAT. Zwłaszcza w takich stanach faktycznych, w których pojawiają się pewne elementy profesjonalizmu – stwierdza Marcin Bodziony.

Dodaje, że w sprawie, w której wydano omawianą interpretację takim elementem może być choćby dzielenie działki.

- Niejednokrotnie w decyzjach wymiarowych spotykałem się z argumentem organów podatkowych, że podział dużej działki na kilka mniejszych – zwłaszcza, gdy niedługo po podziale dochodziło do sprzedaży – jest objawem działania profesjonalnego. Nie dziwi więc, że podatnicy, próbując uzyskać względną pewność co do opodatkowania albo braku opodatkowania danej sprzedaży, występują o interpretacje indywidualne – ocenia Marcin Bodziony.

Podkreśla jednak, że na gruncie tak zniuansowanych problemów prawnych bardzo ciężko jest opisać stan faktyczny/zdarzenie przyszłe tak, aby osiągnąć jego pełną zgodność z rzeczywistością.

- Interpretacja chroni bowiem wtedy, gdy sytuacja przedstawiona we wniosku jest tożsama z sytuacją, jaka ma rzeczywiście miejsce. O pominięcie jakiejś okoliczności albo niepotrzebne przesądzenie którejś kwestii - nietrudno. Błędy na tym polu dają zaś potem pole do popisu kontrolującym – stwierdza Marcin Bodziony.

Interpretacja daje więc światełko w tunelu na łagodniejsze podejście organów do tej kwestii, ponieważ kolejna transakcja może być bez podatku VAT, mimo, że sprzedaż pierwszej działki odbyła się z VAT. Pamiętać jednak trzeba, że nadal fiskus twierdzi, iż oceniać należy każdą konkretną transakcję.

Czytaj również: VAT od działki sprzedanej przez małżonków - wyrok TSUE

Czytaj także pytanie w LEX: Czy sprzedaż działki należy opodatkować VAT?>

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.