Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości zobowiązany jest zapłacić ten, kto osiągnął dochód w związku ze sprzedażą:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (są to prawa majątkowe, lecz na potrzeby niniejszego opracowania będą określane jako „nieruchomości”);
  • prawa wieczystego użytkowania (jest to prawo majątkowe, lecz na potrzeby niniejszego opracowania będzie określane jako „nieruchomość”);

- jeśli sprzedaż ta dotyczy prywatnej nieruchomości (nie nastąpiła w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą) oraz miała miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez sprzedającego. W sytuacji sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia, termin pięciu lat liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkobiercę.

Czytaj w LEX: Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości na przykładach >>

Sprzedaż nieruchomości, gdy spełnione są powyższe okoliczności, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego przez sprzedającego w wysokości 19 proc. Nie ma przy tym znaczenia czy sprzedaż dotyczy domu, mieszkania, czy też działki budowlanej. Wyjątek stanowi jedynie sprzedaż działki rolnej – podatek od sprzedaży takiej nieruchomości należy zapłacić wyłącznie wtedy, gdy w wyniku sprzedaży straci ona swój rolny charakter i zostanie przekształcona, np. w działkę budowlaną.

Na marginesie można wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości powstaje również obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (2 proc.). Podatnikiem w tej sytuacji jest kupujący. Należność ta jest jednak pobierana przez notariusza.

Zobacz również: Po sprzedaży mieszkania można uniknąć zapłaty podatku >>

Czytaj w LEX: Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę - sposoby optymalnego rozliczenia PIT >>

Podstawa opodatkowania PIT

Podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości jest uzyskany dochód. A zatem, podatek płacimy od kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy przychodem (uzyskaną ceną) a poniesionymi kosztami. Wzór na obliczenie dochodu przedstawia się następująco: Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne.

Przychodem będzie tutaj cena za jaką sprzedana została nieruchomość, pomniejszona o koszty związane ze zbyciem, takie jak np. koszty poniesione u notariusza. Ważne jest jednak to, żeby cena nie odbiegała w sposób znaczny od wartości rynkowych, gdyż w takim przypadku to urząd skarbowy jest uprawniony do określenia „rzeczywistego” przychodu, z uwzględnieniem stawek rynkowych. W takim wypadku, do obliczenia wysokości podatku wzięty będzie pod uwagę przychód ustalony przez fiskusa.

Koszty uzyskania przychodów stanowić będą udokumentowane wydatki poniesione na nabycie lub wybudowanie nieruchomości oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości poniesione w czasie ich posiadania – ustawodawca nie wskazuje katalogu wydatków, które można uznać za nakłady zwiększające wartość nieruchomości, mogą to być na przykład udokumentowane koszty poniesionego remontu.

 

Prawo nieruchomości. Zbiór przepisów

Sprawdź  

Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze darowizny lub spadku

Kosztem uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej przez darowiznę będzie także kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w części, w jakiej wartość nieruchomości przedstawiona do opodatkowania odpowiada łącznej wartości przedmiotów wchodzących w skład darowizny i objętych podatkiem od spadków i darowizn.

Z kolei w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej przez spadkobranie, kosztami uzyskania przychodów będą udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę, oraz poniesione przez sprzedającego ciężary spadkowe, w tym również po dokonaniu sprzedaży nieruchomości (np. zaspokojone roszczenie z tytułu zachowku, długi spadkowe, wykonane zapisy zwykłe i polecenia), w części, w jakiej wartość sprzedawanej nieruchomości odpowiada wartości całości rzeczy lub praw nabytych w drodze spadkobrania.

Czytaj w LEX: Nabycie nieruchomości, jej darowizna i zbycie przez obdarowanego >>

Warto również wspomnieć, że od 1 stycznia 2023 r., na mocy regulacji Polskiego Ładu, żaden podatnik nie jest uprawniony do zaliczania do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych.

 

Ulga mieszkaniowa

Część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości może zostać zwolniona z podatku w zakresie, w jakim przychód ze sprzedaży został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Jeśli całość tego przychodu zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, to obowiązek podatkowy w ogóle nie powstanie, natomiast w przypadku częściowego przeznaczenia przychodu na te cele – podatek ulegnie odpowiedniemu zmniejszeniu.

Dochód zwolniony od podatku oblicza się następująco: Dochód Zwolniony = (Dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód

Zatem, podstawa opodatkowania przy częściowym zwolnieniu z podatku wymaga dokonania trzech obliczeń:

  • Dochodu z tytułu odpłatnej sprzedaży nieruchomości (prawa):
    • Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne
  • Dochodu zwolnionego z podatku:
    • Dochód Zwolniony = (Dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód
  • Podstawa Obliczenia Podatku = Dochód – Dochód Zwolniony

Należny podatek będzie wynosił 19 proc. od uzyskanej Podstawy Obliczenia Podatku.

Czytaj w LEX: Obliczanie podatku należnego od odpłatnego zbycia nieruchomości i praw >>

Termin zapłaty podatku i zeznanie podatkowe

Termin zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości upływa 30 kwietnia w kolejnym roku po dacie sprzedaży. Do tego samego dnia, pomiędzy 15 lutego a 30 kwietnia, należy złożyć zeznania podatkowe PIT-39. Zeznanie złożone wcześniej będzie traktowane jak złożone w dniu 15 lutego. Zeznanie można złożyć zarówno w formie papierowej – osobiście we właściwym urzędzie skarbowym lub pocztą, jak również elektronicznie, za pośrednictwem strony e-Deklaracje.

Istotne jest to, że zeznanie PIT-39 należy złożyć niezależnie od tego, czy został osiągnięty dochód z tytułu dokonanej sprzedaży, czy też poniesiono stratę. Oprócz tego w zeznaniu należy wykazać dochody zwolnione z podatku nawet w sytuacji, gdy wydatki na cele mieszkaniowe zostaną poniesione dopiero po złożeniu zeznania podatkowego.

Sprzedaż nieruchomości – niełatwe kwestie podatkowe

Kwestie podatkowe związane ze sprzedażą nieruchomości przez osoby fizyczne mogą rodzić wiele problemów interpretacyjnych. Problematyczne może być już ustalenie w jakich sytuacjach od sprzedanej nieruchomości należy zapłacić podatek.

Po ustaleniu, czy podatek w ogóle będzie należy, sprzedający będzie musiał sam ten podatek obliczyć. A to również może okazać się kłopotliwe – konieczne będzie ustalenie kwot zwolnionych z tego podatku. Trudności może nastręczać określenie jakie wydatki zaliczyć do nakładów na własne cele mieszkaniowe, jak też udokumentowanie tych wydatków.

Michał Rulewicz, radca prawny w Business Law House Lenczewski, Szlawski, Godyń Adwokaci i Radcowie Prawni Spółka Partnerska

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.