Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej — zarówno lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych — rodzi istotne konsekwencje podatkowe po stronie podatku dochodowego od osób fizycznych. Choć na pierwszy rzut oka transakcje te mogą wydawać się zbliżone, to ich kwalifikacja podatkowa na gruncie ustalania przychodu jest różna. W praktyce przedsiębiorcy zobowiązani są rozróżniać sprzedaż lokalu mieszkalnego będącego środkiem trwałym w firmie od zbycia lokalu użytkowego — co wpływa na sposób obliczania dochodu, możliwe ulgi i terminy rozliczeń.
W niniejszym artykule omówimy, jak sprzedaż tych dwóch typów nieruchomości wygląda na gruncie PIT, jakie reguły stosuje się przy ustalaniu przychodu oraz jakie specyficzne konsekwencje podatkowe mogą wynikać z prowadzenia takiej sprzedaży w ramach działalności gospodarczej.
Na gruncie ustawy o PIT sprzedaż lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej podlega szczególnym regulacjom. Co istotne, nawet jeżeli lokal mieszkalny był ujęty w ewidencji środków trwałych przedsiębiorcy jego sprzedaż co do zasady nie jest kwalifikowana jako przychód z działalności gospodarczej.
Sprzedaż lokalu (budynku) mieszkalnego, będącego składnikiem majątku w firmie na gruncie PIT podlega rozliczeniu na szczególnych zasadach.
W art. 14 ust. 2c ustawy o PIT ustawodawca wymienił wprost, które przychody uzyskane przez przedsiębiorcę z odpłatnego zbycia wykorzystywanych przez niego m.in. w działalności gospodarczej składników nie podlegają zaliczeniu do przychodów ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Są to m.in. przychody z odpłatnego zbycia:
Stąd cena uzyskana z tytułu dokonania jednej ze wskazanych transakcji nie stanowi przychodu firmowego.
Zgodnie z przepisami ustawy o PIT, przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Oznacza to, że decydujące znaczenie ma upływ pięcioletniego terminu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie lokalu. Jeżeli sprzedaż następuje po upływie tego okresu, przychód w ogóle nie podlega opodatkowaniu PIT.
W przypadku sprzedaży przed upływem pięciu lat podatnik zobowiązany jest do rozliczenia 19-procentowego podatku dochodowego, przy czym możliwe jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej, o ile środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Co istotne, dochód ustala się jako różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania, przy czym kosztem jest historyczny koszt nabycia, powiększony o nakłady zwiększające wartość nieruchomości.
Również takie stanowisko potwierdzają organy podatkowe, czego przykładem jest pismo dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 września 2019 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.279.2019.4.MM). Potwierdził, on że sprzedaż budynku mieszkalnego wykorzystywanego wcześniej w działalności gospodarczej nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Podatnik w 2007 r. wybudowała budynek mieszkalny w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, który przez około 10 lat służył prowadzeniu ośrodka wypoczynkowego. Budynek był amortyzowany i wprowadzony do ewidencji środków trwałych. W 2017 r. został wycofany z działalności i przekazany na potrzeby własne. Obecnie planowana jest jego sprzedaż.
Organ wskazał, że zgodnie z art. 14 ust. 2c PIT, przychody ze sprzedaży budynków mieszkalnych nie wchodzą do przychodów z działalności gospodarczej, nawet jeśli nieruchomość wcześniej była środkiem trwałym firmy. Ponadto odpłatne zbycie następuje po upływie pięciu lat od wybudowania, co wyłącza powstanie przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.
Stanowisko organu potwierdza, że sprzedaż budynku mieszkalnego wycofanego z działalności gospodarczej korzysta ze zwolnienia przewidzianego w przepisach, a przychód powstaje tylko w przypadku sprzedaży przed upływem pięciu lat od wybudowania lub nabycia.
Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej wiąże się z różnymi konsekwencjami podatkowymi w zależności od rodzaju lokalu. Lokale mieszkalne i niemieszkalne (użytkowe) podlegają odmiennym zasadom opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych. Podczas gdy sprzedaż lokalu mieszkalnego często korzysta ze zwolnień i specjalnych regulacji, sprzedaż lokalu użytkowego w firmie traktowana jest wprost jako przychód z działalności gospodarczej.
Sprzedaż lokalu użytkowego (niemieszkalnego) wykorzystywanego w działalności gospodarczej zawsze stanowi przychód z działalności gospodarczej, niezależnie od czasu posiadania nieruchomości. Nie ma znaczenia, czy sprzedaż następuje kilka miesięcy po nabyciu, czy po wielu latach. W przypadku lokali użytkowych nie stosuje się przepisów przewidujących pięcioletni okres zwolnienia z podatku ani ulgi mieszkaniowej.
Przychodem jest cena sprzedaży wskazana w umowie zawartej z nabywcą. Kosztem uzyskania przychodu jest przede wszystkim niezamortyzowana część wartości początkowej lokalu, czyli ta część, która nie została jeszcze uwzględniona w odpisach amortyzacyjnych. Wysokość dochodu oblicza się jako różnicę między przychodem a kosztami uzyskania przychodu. Dochód z takiej transakcji podlega opodatkowaniu według wybranej przez przedsiębiorcę formy opodatkowania, czyli według skali podatkowej, stawki liniowej 19% lub – jeśli dopuszczalne – ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 10%).
Również konieczność opodatkowania takich nieruchomości potwierdzają organy podatkowe, czego przykładem jest pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 25 marca 2025 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.81.2025.1.WS) wskazał, on że szczególną uwagę należy zwrócić na lokale użytkowe w nieruchomościach wycofanych z działalności gospodarczej. Przychód ze sprzedaży takich lokali podlega opodatkowaniu jako przychód z działalności gospodarczej, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem sześciu lat od momentu ich wycofania z działalności. W przeciwieństwie do lokali mieszkalnych, które mogą być zwolnione z PIT po upływie pięciu lat od nabycia, lokale użytkowe zachowują charakter przychodu z działalności gospodarczej przez sześć lat od wycofania, niezależnie od tego, czy nieruchomość sprzedawana jest jako całość, czy po wyodrębnieniu lokali.
Rozróżnienie pomiędzy lokalem mieszkalnym a użytkowym ma zasadnicze znaczenie nie tylko na etapie sprzedaży, lecz również już w momencie wprowadzania nieruchomości do działalności gospodarczej. Błędna kwalifikacja może prowadzić do nieprawidłowego rozliczenia przychodu, a w konsekwencji do sporów z organami podatkowymi.
W praktyce szczególne wątpliwości pojawiają się w przypadku lokali o mieszanym przeznaczeniu lub sytuacji, gdy lokal mieszkalny był faktycznie wykorzystywany na potrzeby działalności (np. biuro). Organy podatkowe i sądy administracyjne konsekwentnie jednak wskazują, że decydujące znaczenie ma formalny charakter lokalu, a nie sposób jego faktycznego wykorzystania.
Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej wymaga każdorazowo szczegółowej analizy skutków podatkowych na gruncie PIT. Lokal mieszkalny – nawet będący środkiem trwałym w firmie – co do zasady podlega opodatkowaniu na zasadach właściwych dla prywatnego zbycia nieruchomości, z możliwością skorzystania z preferencji podatkowych. Z kolei sprzedaż lokalu użytkowego zawsze generuje przychód z działalności gospodarczej i podlega bieżącemu opodatkowaniu.
Z uwagi na istotne różnice w rozliczeniach oraz potencjalne ryzyka podatkowe, przedsiębiorcy planujący sprzedaż nieruchomości firmowych powinni z wyprzedzeniem zweryfikować status prawny lokalu oraz skutki podatkowe planowanej transakcji.
Autor: Rafał Styczyński, doradca podatkowy
