Całkowicie nowe zasady opodatkowania spółek nieruchomościowych zostały przedstawione w projekcie dużej nowelizacji przepisów dotyczących opodatkowania dochodów. Jeśli wejdą w życie, spółka komandytowa stanie się podatnikiem CIT, firmy będą musiały przedstawiać publicznie strategie podatkowe, a korzystanie z ulgi abolicyjnej zostanie mocno ograniczone. Dużą zmianą będzie także nałożenie na spółkę nieruchomościową obowiązków płatnika podatku dochodowego z tytułu sprzedaży akcji lub udziałów w takiej spółce. Obecnie do rozliczenia podatku z tego tytułu zobowiązany jest podmiot, który zbywa akcje lub udziały. Zdaniem Ministerstwa Finansów, skutkuje to często brakiem rozliczenia podatku przez zbywcę, zwłaszcza jeżeli nie jest on polskim rezydentem podatkowym. Nie wiadomo jednak, dlaczego spółka nieruchomościowa ma być płatnikiem, jeżeli nierezydentem jest którakolwiek ze stron transakcji, a nie tylko zbywca.

 


Nowa definicja spółki nieruchomościowej skomplikuje rozliczenia

- Wątpliwości budzi już sama definicja spółki nieruchomościowej. Ma to być podmiot, w którym co najmniej 50 proc. wartości rynkowej aktywów stanowią nieruchomości położone na terytorium Polski lub prawa do takich nieruchomości. Tymczasem zarówno na gruncie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, jak i art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT, obecnie za spółkę nieruchomościową w potocznym rozumieniu uważa się spółkę, której co najmniej 50 proc. wartości rynkowej aktywów stanowią nieruchomości posiadane przez nią bezpośrednio lub pośrednio – podkreśla dr Grzegorz Keler, adwokat w kancelarii SPCG.

Proponowana przez Ministerstwo konstrukcja zdaje się sugerować, że z zakresu tego zostaną wyłączone podmioty, u których próg ten jest przekroczony z uwagi na posiadanie nieruchomości w sposób pośredni, np. przez spółki zależne. Z uzasadnienia do projektu ustawy wynika z kolei, że obowiązki płatnika będą ciążyć na spółce zagranicznej, której zależny przedstawiciel posiada nieruchomości w Polsce. - Takie rozwiązanie może jednak budzić wątpliwości, zwłaszcza w świetle umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Dlatego wskazane wydaje się doprecyzowanie definicji spółki nieruchomościowej jeszcze przed uchwaleniem nowelizacji – podkreśla dr Grzegorz Keler.

 


Marek Kończak, radca prawny, Associate w Kancelarii Ożóg Tomczykowski wyjaśnia, że zmiana ma na celu rozszerzenie katalogu zdarzeń podlegających opodatkowaniu w Polsce. Ekspert tłumaczy, że nowe brzmienie przepisu jest inspirowane brzmieniem art. 9 ust. 4 Konwencji wielostronnej implementującej środki traktatowego prawa podatkowego mające na celu zapobieganie erozji podstawy opodatkowania i przenoszeniu zysku (tzw. Multilateral Instrument - MLI).  – Nowy projekt ustawy nie przewiduje jednak uchylenia art. 3 ust. 4 ustawy o CIT (i analogicznego w ustawie o PIT) wskazującego moment, na który należy liczyć udział aktywów nieruchomościowych w majątku spółki. Będzie to skutkować wewnętrzną sprzecznością przepisów i licznymi problemami interpretacyjnymi. Należy liczyć, że w ostatecznym projekcie nowelizacji to przeoczenie zostanie dostrzeżone – zauważa Marek Kończak.

Nowe obowiązki dla spółek nieruchomościowych

Zmiany będą istotne również dla samych spółek nieruchomościowych. Z projektu wynika bowiem dla nich szereg nowych obowiązków. Podmioty, które zostaną objęte nową definicją spółki nieruchomościowej będą zobowiązane m.in. :

  • przekazywać po zakończeniu roku Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej informacje o swoich bezpośrednich i pośrednich udziałowcach;
  • pełnić funkcję płatnika w zakresie podatku należnego na zbyciu udziałów tej spółki nieruchomościowej - jeżeli co najmniej jedną ze stron transakcji będzie nierezydent.

- Odnosząc się do ostatniej z powyższych kwestii należy zauważyć, że ustawodawca jest niekonsekwentny. Regulując pełnienie funkcji płatnika, nakazał spółkom nieruchomościowym będącym rezydentami państw Unii Europejskiej lub państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego pełnienie funkcji płatnika podatku CIT, jednocześnie zwalniając je z pełnienia obowiązku płatnika podatku PIT – wskazuje Marek Kończak.

Dr Grzegorz Keler wskazuje zaś dodatkowo, że spółka nieruchomościowa będzie płatnikiem podatku dochodowego również, jeżeli nie będzie polskim rezydentem podatkowym. W takim przypadku będzie obowiązana do ustanowienia w Polsce przedstawiciela podatkowego. Jego zdaniem, przypomina to nieco konstrukcję przedstawiciela podatkowego na gruncie podatku VAT. Niedopełnienie obowiązku ustanowienia przedstawiciela podatkowego może skutkować nałożeniem na spółkę kary pieniężnej w wysokości do 1 mln zł.