Chodzi o obowiązujące od początku 2025 roku nowe definicje budynku i budowli, wprowadzone w nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 19 listopada 2024 r. (Dz.U. 2024 poz. 1757).
Zgodnie z nowymi przepisami, budowlą jest m.in. urządzenie budowlane rozumiane jako przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem z katalogu budowli z załącznika nr 4 do ustawy, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. W praktyce samorządowe organy podatkowe uznają za budowle m.in. węzły cieplne w budynkach oraz transformatory i rozdzielnie.
Niekorzystne interpretacje i wyroki
Z niekorzystnymi dla podatników interpretacjami zgadzają się wojewódzkie sądy administracyjne.
Przykładowo WSA w Lublinie w prawomocnym wyroku z 3 grudnia 2025 r. (sygn. I SA/Lu 470/25) przyznał rację prezydentowi Lublina w sprawie opodatkowania węzłów cieplnych (interpretacja nr PE-OR.310.3.2025). Sprawa dotyczyła spółki, która chciała uzyskać potwierdzenie, że węzły cieplne nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, gdyż stanowią one instalacje zapewniające możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem, o których mowa w art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy. Chodziło o połączone ze sobą urządzenia lub instalacje służące do zmiany rodzaju lub parametrów nośnika ciepła występujące zarówno wewnątrz, jak i poza budynkiem, stanowiąc połączenie pomiędzy zewnętrzną instalacją grzewczą a wewnętrzną infrastrukturą budynku. Spółka uznała, że węzły cieplne tworzą spójny funkcjonalny obiekt, który pozwala spełniać funkcje mieszkalną, przemysłową lub usługową, więc nie są opodatkowane.
Prezydent miasta stwierdził jednak w interpretacji, że stanowisko spółki jest nieprawidłowe. Spółka zaskarżyła interpretację do WSA, który zgodził się z organem podatkowym. Sąd uznał za nieprawidłowe stanowisko spółki, iż węzły cieplne indywidualne oraz węzły cieplne grupowe nie podlegają opodatkowaniu. Według WSA, węzły nie są częścią niezbędnej instalacji zapewniającej możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem.
Również WSA w Olsztynie w prawomocnym wyroku z 9 grudnia 2025 r. (sygn. I SA/Ol 467/25) zajął niekorzystne dla podatników stanowisko, przesądzające o opodatkowaniu węzłów cieplnych podatkiem od nieruchomości.
Z kolei WSA w Opolu w nieprawomocnym wyroku z 3 grudnia 2025 r. (sygn. I SA/Op 497/25) potwierdził niekorzystną dla podatnika interpretację samorządowego organu podatkowego (nr WF.11.3120.51.2025.AD), dotyczącą transformatorów i rozdzielnic, wchodzących w skład zakładowej sieci elektroenergetycznej. Sąd orzekł, że spełniają one wszystkie warunki niezbędne do uznania za urządzenie budowlane.
Sprawa dotyczyła spółki z branży wydobywczej i produkcyjnej, która wykorzystuje w zakładzie transformatory oraz rozdzielnice znajdujące się w stacjach transformatorowych. Wszystkie stacje transformatorowe są budynkami murowanymi, posiadającymi ściany, fundamenty i dach. Spółka uznała, że tego rodzaju transformatory i rozdzielnice - znajdujące się w budynkach - nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, gdyż nie spełniają przesłanek uznania ich za urządzenia budowlane.
Organ podatkowy stwierdził jednak, że transformatory i rozdzielnice stanowiące wraz z przewodami oraz kablami elementy zakładowej sieci elektroenergetycznej podlegają opodatkowaniu jako urządzenia budowlane w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 2 lit. c ustawy. Sąd zgodził się z organem, że są to urządzenia techniczne: - bezpośrednio związane z liniami elektroenergetycznymi, wskazanymi w załączniku nr 4 jako budowle, - niezbędne do użytkowania linii elektroenergetycznej zgodnie jej przeznaczeniem, - wzniesione w wyniku robót budowlanych.
Także WSA w Gdańsku w nieprawomocnym wyroku z 27 stycznia 2026 r. (sygn. I SA/Gd 795/25) potwierdził niekorzystną dla podatnika interpretację prezydenta Gdańska (nr WBMiP-III.3120.593.2025.ZT), zgodnie z którą transformatory i rozdzielnice są bezpośrednio związane z liniami elektroenergetycznymi, ponieważ bez tego nie ma możliwości dostarczania energii do budynków wykorzystywanych przez spółkę.
Sąd przyznał rację fiskusowi, że stacja transformatorowa stanowi urządzenie techniczne, które - wbrew opinii podatnika - jest bezpośrednio związane z linią energetyczną i niezbędne do jej użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Sąd wyjaśnił, że w pkt 13 pkt b) załącznika nr 4 do ustawy wskazano, że ustawodawcy chodzi nie tylko o samodzielne linie elektroenergetyczne, ale też takie linie elektroenergetyczne, które stanowią element sieci.
Konieczne stanowisko ministerstwa
- Stanowiska organów podatkowych i sądów są wadliwe, sprzeczne z odczytywaną całościowo treścią nowelizacji przepisów o podatku od nieruchomości, ale również nie odzwierciedlają celów tej nowelizacji, wielokrotnie podkreślanych przez Ministerstwo Finansów. Przede wszystkim, dokonano w nich zbyt szerokiej wykładni pojęcia urządzenia budowlanego. Błędnie przyjęto, że opodatkowaniu podlega „sieć”, podczas gdy w poz. 13 załącznika nr 4 do ustawy mowa jest o liniach i obiektach liniowych, które wprawdzie mogą stanowić elementy sieci, jednak sieci nie są obecnie budowlami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Jednocześnie, organy podatkowe pomijają w tym zakresie, że urządzenia czy zespoły urządzeń takich jak węzły cieplne i transformatory w budynkach mieszkalnych, czy przemysłowych, nie są związane z siecią czy linią, lecz z maszynami i urządzeniami, np. produkcyjnymi czy przemysłowymi (transformatory) lub też stanowią istotną część infrastruktury (instalacji) odpowiednio cieplnej czy energetycznej budynku - mówi Piotr Kalemba, doradca podatkowy, dyrektor w Thedy&Partners.
Kancelaria Thedy&Partners wystąpiła do Ministerstwa Finansów o "pilną interwencję w zakresie stosowania znowelizowanych przepisów ustawy", analogicznie do interpretacji ogólnej dotyczącej obiektów kontenerowych, aby ujednolicić stosowanie przepisów. Chodzi o interpretację ogólną z 2 stycznia 2026 r. (nr DPL2.8401.6.2025), która precyzuje, kiedy kontener może być uznany za budowlę ze względu na trwałe połączenie z gruntem. Co prawda można liczyć na to, że nieprawomocne orzeczenia zostaną uchylone przez Naczelny Sąd Administracyjny, ale może to nastąpić najwcześniej w 2028 r.
- Przytoczona w interpretacjach wykładnia prowadzi do absurdalnych wniosków, iż potencjalnie każde urządzenie techniczne, w tym komputery, np. sterujące mityczną „siecią”, stanowiłyby budowle opodatkowane podatkiem od nieruchomości. A przecież to, że one nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, nie powinno budzić żadnych wątpliwości. Brak ingerencji ze strony Ministerstwa Finansów może jednak wkrótce doprowadzić do nielogicznych wniosków i przesunięcia granicy zakresu urządzeń budowlanych również na komputery czy inne urządzenia - dodaje Piotr Kalemba.
Zaznacza też, że Ministerstwo Finansów wielokrotnie deklarowało, że jednym z celów nowelizacji jest utrzymanie tzw. status quo co do zakresu opodatkowania podatkiem od nieruchomości. A w stanie prawnym sprzed nowelizacji urządzenia techniczne nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości (z wyjątkiem ich części budowlanych i fundamentów).
