W odpowiedzi na wieloletnie postulaty zwiększenia transparentności rynku nieruchomości, Sejm przyjął 24 kwietnia 2025 r. nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej „ustawa deweloperska”). Celem nowych przepisów jest nałożenie na deweloperów obowiązku publikowania aktualnych informacji o cenach oferowanych mieszkań.
21 maja br. poprawki Senatu zostały przyjęte przez Sejm. Ustawa po jej podpisaniu przez prezydenta i opublikowaniu w Dzienniku Ustaw wejdzie w życie po upływie miesiąca.
Czytaj także: Deweloper będzie musiał rzetelnie informować o cenach mieszkań
Czytaj także komentarz praktyczny w LEX: Zajonskowska Dorota, Nowe obowiązki deweloperów względem nabywców mieszkań>
Nowelizacja z myślą o nabywcach
Dotychczasową, powszechną praktyką było nieujawnianie dokładnych cen mieszkań przez deweloperów, którzy w ogłoszeniach zamieszczali co najwyżej przykładowe wartości cen lub jedynie widełki cenowe. Utrudniało to nabywcom porównywanie ofert poszczególnych deweloperów, a nawet porównanie cen lokali w danej inwestycji. Nowelizacja ustawy, która została zgłoszona z inicjatywy poselskiej, spotkała się z szerokim poparciem, ale także i krytyką, zgłoszoną między innymi przez Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), który popierając ideę jawności wskazał na potrzebę doprecyzowania kluczowych przepisów ustawy.
Główne założenia ustawy
Zgodnie z przyjętą nowelizacją, na deweloperów zostanie nałożony szereg nowych obowiązków. Deweloperzy będą zobowiązani do prowadzenia własnej strony internetowej, na której będą prezentować:
- ceny za metr kwadratowy powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części,
- ceny pomieszczeń przynależnych (tj. piwnic, strychów, komórek, garaży), lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie została uwzględniona w cenie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- informacje o innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność,
a ponadto deweloperzy będą mieli obowiązek zamieścić na tej stronie internetowej także:
- informacje o adresie siedziby dewelopera lub o adresie głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej, w przypadku gdy deweloper jest osobą fizyczną,
- adres lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż,
- sposób kontaktu nabywcy z deweloperem,
- informacje o lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
i będą zobowiązani także
- udostępniać część ogólną prospektu informacyjnego, dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Podawane przez deweloperów ceny będą musiały uwzględniać podatek od towarów i usług (VAT).
Ponadto każda zmiana ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego będzie musiała zostać niezwłocznie zaktualizowana z podaniem daty tej zmiany, a także z zachowaniem dotychczas podanych informacji, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Dzięki temu nabywcy uzyskają dostęp do informacji o poprzednich cenach danego lokalu.
Deweloperzy w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców będą zobowiązani podawać adres strony internetowej zawierającej wskazane informacje.
Nowelizacja przewiduje także obowiązek przekazywania informacji o cenach za metr kwadratowy nieruchomości i cenach nieruchomości oraz pomieszczeń przynależnych raz na dobę ministrowi cyfryzacji, w trybie ustawy z dnia 11 sierpnia 2021 r. o otwartych danych i ponownym wykorzystywaniu informacji sektora publicznego. Nowelizacja stanowi także, że minister cyfryzacji będzie publikował udostępniane mu dane na portalu danych (https://dane.gov.pl).
Ustawa przewiduje także sankcje za naruszenie nie tylko obowiązku publikacji cen i ich aktualizacji, ale także obowiązku przekazywania danych ministrowi cyfryzacji, stanowiąc, że takie naruszenie będzie uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Zatem na straży przestrzegania tych obowiązków będzie stał prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który w razie stwierdzenia takiego naruszenia – choćby nieumyślnego – może, poza decyzją o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania, nałożyć także na dewelopera, karę pieniężną w wysokości do 10 proc. obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.
Czytaj także artykuł w LEX: Czech Tomasz, Płatności dodatkowe w umowach konsumenckich>
Dodatkowo, nowa ustawa stanowi, że w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną na stronie internetowej dewelopera, a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo do żądania zawarcia umowy sprzedaży po cenie dla niego najkorzystniejszej.
Nowelizacja przewiduje także bardzo krótkie, jednomiesięczne vacatio legis. Natomiast w odniesieniu do deweloperów, którzy rozpoczęli już sprzedaż, będą mieli oni obowiązek dostosować się do nowych wymogów, co do nieruchomości, których własność nie została przeniesiona na rzecz nabywców przed dniem wejścia w życie ustawy, w terminie zaledwie dwóch miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy.
Zobacz także szkolenie w LEX: Jarzyński Piotr, Umowa deweloperska w praktyce>
Senat poprawia: większy zakres przejrzystości
Uchwalona ustawa spotkała się krytyką nie tylko branży deweloperskiej, ale także i niektórych prawników, ponieważ redakcja przepisów nowelizacji wskazywała, że nowe przepisy odnoszą się tylko do umów sprzedaży (tj. umów o których mowa w art. 3 pkt 1 i w art. 4 pkt 1 ustawy deweloperskiej), a nie do umów zobowiązujących, to jest np. umów deweloperskich, czy też umów przedwstępnych.
Senat uchwalił poprawki do ustawy, z których najważniejsza dotyczy rozszerzenia obowiązku informacyjnego na wszystkie rodzaje umów zawieranych w toku realizacji inwestycji, dzięki czemu nowe przepisy i ujawniania cen mieszkań obejmą nie tylko umowy przenoszące własność lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, ale także umowy deweloperskie i przedwstępne. Ta ważna zmiana likwiduje wątpliwości interpretacyjne nowych przepisów i zamyka potencjalną lukę, która umożliwiałaby unikanie ujawniania cen mieszkań w odniesieniu do umów deweloperskich.
Deweloper jest zobowiązany do opublikowania cen mieszkań już od momentu rozpoczęcia sprzedaży, którym – zgodnie z ustawą deweloperską jest podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich lub innych typów umów określonych ustawą. Jednakże Senat doprecyzował, że deweloper ma obowiązek opublikowania cen nieruchomości już przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej.
Czytaj także komentarz praktyczny w LEX: Kamińska Anna, Zajonskowska Dorota, Umowa deweloperska - według starej i nowej ustawy>
Branża deweloperska: poparcie z uwagami
Polski Związek Firm Deweloperskich przedstawił kompleksowe stanowisko wobec projektu ustawy i choć co do zasady poparł cel ustawy, to wskazał na istotne niedociągnięcia tej nowej regulacji, a w szczególności:
- brak objęcia nową regulacją umów deweloperskich i przedwstępnych (ta kwestia – jak wskazano powyżej – została uregulowana przez w ramach poprawek senackich),
- brak obowiązku podawania powierzchni użytkowej,
- wymóg, że ceny są podawane na własnej stronie internetowej dewelopera, co może sugerować obowiązek tworzenia oddzielnych stron dla każdej inwestycji, podczas gdy duże podmioty z branży deweloperskiej publikują oferty nieruchomości na stronie internetowej spółki dominującej,
- zbędność prezentowania całej historii zmian cen, podczas gdy zdaniem PZFD wystarczałoby ograniczenie publikowania informacji o cenach do okresu 30 dni przed ostatnią aktualizacją, podobnie jak w dyrektywie Omnibus, a pełna historia zmian cen mogłaby być udostępniania jedynie zainteresowanym nabywcom,
- zbędność odniesienia wprost do przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ponieważ prezes UOKiK już obecnie dysponuje wystarczającymi instrumentami w zakresie zapewniania konsumentom rzetelnych informacji przez przedsiębiorców, a regulacja ta jest sektorowym wyjątkiem kierowanym tylko do deweloperów.
Podsumowanie
Uchwalona nowelizacja w przedmiocie jawności cen lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych budowanych przez deweloperów to ważny krok w kierunku przejrzystości rynku nieruchomości i zwiększenia ochrony konsumentów.
Nowe przepisy – mimo poprawek Senatu – zawierają jednak pewne niedociągnięcia, jak wskazywał w swoim stanowisku PZFD. Zwraca też uwagę bardzo krótki termin dla przedsiębiorców do wdrożenia nowych przepisów, co w szczególności w przypadku niewielkich deweloperów może być istotnym problemem.
Mirosław Bik, radca prawny, partner w Peter Nielsen & Partners Law Office sp.k.
Czytaj także artykuł w LEX: Kolasiński Marek Krzysztof, Zadania notariusza w zakresie ochrony konsumentów w obrocie deweloperskim>
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
