Jeśli podatnik nie ma przychodów z najmu w Polsce, to dochód z najmu na Cyprze nie wpływa na wysokość PIT w Polsce - brak jest przychodów, do których stawka procentowa mogłaby być zastosowana. Nie musi więc deklarować przychodów z wynajmu mieszkania na Cyprze w zeznaniu podatkowym w Polsce. Potwierdza to skarbówka w niedawnej interpretacji. Eksperci zauważają, że takie zagraniczne dochody mogą być czasem także opodatkowane w Polsce lub np. zwiększać podstawę opodatkowania podatkiem krajowy. Każdy przypadek wymaga analizy prawnej.
Polacy coraz częściej inwestują za granicą, szczególną popularnością cieszą się zwłaszcza nieruchomości. Hiszpania, Włochy a nawet Cypr są nadal w centrum zainteresowania. Kupowane są one często z zamiarem ich wynajmowania. Warto wiedzieć, jak przepisy traktują opodatkowanie przychodów z takiego najmu.
Wątpliwości miała podatniczka, która w trakcie 2025 r. kupiła mieszkanie na Cyprze i rozpoczęła jego wynajem krótkoterminowy. Jej zdaniem, zgodnie z umową między Rządem RP a Rządem Republiki Cypru w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, podatek z dochodu z wynajmu będzie opłacany jedynie na Cyprze. W Polsce nie otrzymuje ona dochodów z wynajmu mieszkań, obecne dochody rozlicza z tytułu umowy o pracę na PIT-37 oraz z jednoosobowej działalności gospodarczej (indywidualna praktyka lekarska) na PIT-28 ze względu na wybraną formę opodatkowania ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zapytała ona organy skarbowe, czy wobec braku rozliczania przychodów na zeznaniu PIT-36, gdzie byłaby możliwość dołączenia załącznika PIT/ZG od dochodów zagranicznych, nie ma ona obowiązku wpisywania w zeznaniu podatkowym przychodów z wynajmu mieszkania na Cyprze? A jeśli jednak ma taki obowiązek podania przychodów rozliczanych na Cyprze na PIT-28, to w którym miejscu zeznania podatkowego powinno zostać to umieszczone?
Jej zdaniem rozlicza ona dochody z wynajmu mieszkania zakupionego na Cyprze jedynie na Cyprze i tam opłaca z tego tytułu podatki i nie ma obowiązku deklarowania przychodów z wynajmu mieszkania na Cyprze na zeznaniu podatkowym w Polsce.
W interpretacji z 12 marca br. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyznał rację podatniczce (nr 0115-KDIT1.4011.14.2026.1.MK). Stwierdził, że skoro, zgodnie z art. 6 ust. 1 umowy polsko-cypryjskiej, dochód z najmu nieruchomości może być opodatkowany zarówno za granicą (tj. na Cyprze), jak i w Polsce, to w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania, na podstawie art. 24 umowy polsko-cypryjskiej, stosuje się metodę wyłączenia, która polega na tym, że dochód uzyskany z tytułu najmu nieruchomości położonej za granicą jest zwolniony z opodatkowania w Polsce, jednak dla ustalenia stawki podatku od pozostałych dochodów podatnika podlegających opodatkowaniu w Polsce (o ile takie dochody są osiągane) stosuje się stawkę podatku wyliczoną dla całego dochodu osiągniętego zarówno w Polsce, jak i za granicą (tzw. metoda wyłączenia z progresją).
Dyrektor KIS stwierdził, że podatnik, który uzyskuje za granicą przychody z tytułów wymienionych w art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie (najem), do których ma zastosowanie metoda wyłączenia z progresją, ma obowiązek obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z tych tytułów przy zastosowaniu ustalonej stopy procentowej.
Czytaj też w LEX: Opodatkowanie dochodów zagranicznych >
Mając na uwadze ww. regulacje prawne, uzyskany przez podatniczkę przychód z najmu mieszkania położonego na terytorium Cypru jest w Polsce zwolniony z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Jednocześnie, z uwagi na okoliczność, że w Polsce podatniczka nie uzyskuje przychodów opodatkowanych na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie (najem), dochód uzyskany z tego tytułu na Cyprze nie ma wpływu na stopę procentową podatku w Polsce – z uwagi na brak przychodów, do których stopa procentowa mogłaby być zastosowana. W tej sytuacji nie ma obowiązku deklarowania przychodów z wynajmu mieszkania na Cyprze w zeznaniu podatkowym w Polsce.
Przy czym brak konieczności wykazywania dochodów z najmu za granicą nie wynika z braku rozliczania przychodów na zeznaniu PIT-36, gdzie byłaby możliwość dołączenia załącznika PIT/ZG od dochodów zagranicznych, lecz z wyżej wskazanych uregulowań prawnych.
- Organ podatkowy prawidłowo zinterpretował umowę zawartą między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Republiki Cypru w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. Zgodnie z tą umową w ramach unikania podwójnego opodatkowania obowiązuje zasada wyłączenia z progresją. Podatniczka nie jest obowiązana płacić podatku dochodowego w Polsce z tytułu dochodów z najmu nieruchomości położonej na Cyprze – podkreśla Stefan Kowalski, radca prawny z Kancelarii Radcy Prawnego Stefan Kowalski.
Jak rozliczyć najem prywatny nieruchomości położonej w Hiszpanii? - sprawdź w LEX >
Zwraca jednak uwagę na sytuację odwrotną.
- Załóżmy, że podatnik planuje przeprowadzkę np. do Hiszpanii i od tego momentu będzie posiadać tam centrum interesów życiowych. Po przeprowadzce będzie rezydentem podatkowym Hiszpanii. Swoje mieszkanie w Polsce zamierza on wynająć w ramach najmu prywatnego. To, skoro po przeprowadzce do Hiszpanii będzie on posiadał nieograniczony obowiązek podatkowy w Hiszpanii, a nieruchomość, którą zamierza przeznaczyć na wynajem, znajduje się w Polsce, to przychody z najmu tej nieruchomości będą podlegały opodatkowaniu w Polsce zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – zauważa Stefan Kowalski.
Dodaje, że wówczas, w celu zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu w Hiszpanii z tytułu rozliczenia takich dochodów, podatnik powinien zastosować art. 5 ust. 6 Konwencji MLI, który zastąpił art. 23 ust. 2 Konwencji polsko-hiszpańskiej. Potwierdza to interpretacja z dnia 30 października 2025 r. (0112-KDIL2-2.4011.708.2025.2.KP).
- Jako doradca podatkowy specjalizujący się w obronie podatników w kontrolach i postępowaniach podatkowych często spotykam się z przeświadczeniem inwestorów, zgodnie z którym dochody uzyskiwane za granicą są opodatkowane za granicą i nie powinny interesować polskich organów podatkowych – komentuje Marcin Bodziony, doradca podatkowy, ekspert w zakresie kontroli i postępowań podatkowych. Jest to jednak, jego zdaniem, zazwyczaj błędne podejście.
- Zasadniczo bowiem osoby, które są na stałe związane z Polską i w Polsce mają swoje centrum interesów życiowych, powinny zakładać, że ich zagraniczne dochody mają wpływ na polskie rozliczenie podatkowe. W zależności od konkretnych przepisów mających zastosowanie w sprawie takie zagraniczne dochody mogą być też opodatkowane w Polsce lub np. zwiększać podstawę opodatkowania podatkiem krajowym – podkreśla Marcin Bodziony.
Zauważa on, że z jego doświadczenia wynika też, że podatnicy często przyjmują, że taki zagraniczny przychód nie wyjdzie na jaw.
- Optymistycznie zakładają bowiem, że granica państwa jest również granicą przepływu informacji podatkowych. Nic bardziej mylnego. Administracje podatkowe, zwłaszcza europejskie, dysponują szeregiem narzędzi (w tym działających automatycznie), które z łatwością pozwalają polskiemu organowi podatkowemu ujawnić dochody uzyskiwane przez polskiego podatnika za granicą. Stąd też uważam, że najlepszym wyjściem dla osoby uzyskującej dochody zagraniczne jest skonsultowanie swojej sytuacji podatkowej ze specjalistą. W grę wchodzą bowiem liczne i niełatwe do zastosowania w praktyce przepisy – radzi Marcin Bodziony.
Czytaj też w LEX: Rozliczanie dochodów z pracy za granicą >
