Sprzedaż działki leśnej ma być teoretycznie prostsza. Wszystko dzięki ustawie o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych, w piątek Sejm zakończył nad nią prace. Wprowadza ona liczne zmiany do różnych ustaw, w tym do ustawy o lasach. Nowela przewiduje, że sprzedający nieruchomość leśną pod odpowiedzialnością karną będzie składał tylko oświadczenie, czy jego grunt jest objęty uproszczonym planem urządzania lasu lub tzw. decyzją inwentaryzacyjną. Obecnie trzeba uzyskać w starostwie zaświadczenie.
Prawnicy i samorządowcy są zgodni co do tego, że zmiana jest zbędna. Twierdzą, że zmiana nie uprości obrotu a jedynie niepotrzebnie go skomplikuje. Może też wpędzić niejednego właściciela w kłopoty. Większość z nich nie ma wiedzy na temat planów uproszczonych, wiedzę taką mają w zasadzie tylko starostowie i nadleśniczy. Są też duże trudności ze znalezieniem tej informacji na stronach internetowych starostw lub Lasów Państwowych. Tymczasem jeśli właściciel poświadczy nieprawdę, umowa sprzedaży będzie nieważna.
WZORY DOKUMENTÓW w LEX:
- Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości rolnej (pierwokup Lasów Państwowych i KOWR) >
- Umowa przeniesienia własności nieruchomości rolnej w wykonaniu umowy warunkowej (pierwokup Lasów Państwowych i KOWR) >
- Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej pod warunkiem (pierwokup KOWR) >
- Sprzedaż pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu (przysługującego gminie) >
Uproszczenie, ale tylko na papierze
Chodzi konkretnie o art. 37a ustawy o lasach. Ma w nim pojawić się nowy ustęp 1a następującej treści:
- okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 3, mogą być ustalone na podstawie oświadczenia sprzedającego złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży poucza sprzedającego o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia i zamieszcza o tym wzmiankę w akcie notarialnym.
Obecnie zaświadczenia o objęciu działki uproszczonym planem urządzenia lasu wydają starostowie. Zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego czas na wydanie zaświadczenia wynosi siedem dni i co do zasady w takim terminie wydawane jest zaświadczenie; w bardzo wielu przypadkach odbywa się to prawie "od ręki" - choć to oczywiście zależy od liczby składanych wniosków.
- W swojej praktyce zawodowej, badając stany prawne nieruchomości i dokonując licznych transakcji, nie napotykaliśmy na problemy z uzyskiwaniem zaświadczeń co do tego, czy grunt jest objęty uproszczonym planem urządzania lasu lub tzw. decyzją inwentaryzacyjną. Dlatego propozycja ustawodawcy rodzi pytanie o uzasadnienie proponowanej zmiany - mówi Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Wardyński i Wspólnicy.
Czytaj też: Prawo pierwokupu i prawo wykupu gruntów leśnych w świetle praktyki notarialnej >>>
Czytaj też: Zmiana lasu na użytek rolny >>>
Wtóruje mu Grzegorz P. Kubalski, radca prawny, zastępca dyrektora biura w Związku Powiatów Polskich. - O zaproponowanym rozwiązaniu można powiedzieć bardzo wiele, ale na pewno nie to, że jest dobre, gdyż otwiera pole do ogromnych nadużyć - ostrzega.
Według niego właściciele gruntów leśnych często nie mają pojęcia o statusie ich nieruchomości, włącznie z tym, czy jest to las ochronny i czy jest objęty uproszczonym planem urządzenia lasu. - Właściciel gruntu może w takiej sytuacji złożyć oświadczenie niezgodne ze stanem faktycznym - z bardzo poważnymi skutkami, nie tyle nawet karnymi, co cywilnymi. Odpowiedzialność karna jest oparta na zasadzie winy, więc jeśli ktoś złoży oświadczenie zgodne ze swoją wiedzą, ale niezgodne z prawdą obiektywną, utkwimy na mieliźnie dyskusji, czy niewiedza właściciela gruntu była dopuszczalna, czy też nie. Natomiast z cywilistycznego punktu widzenia umowa sprzedaży oparta na błędnym oświadczeniu może okazać się nieważna - ostrzega radca Kubalski.
Czytaj także: Nabycie nieruchomości rolnej wymaga spełnienia wielu warunków>>
Podobnie uważa Arkadiusz Szkurłat, notariusz. - Ta zmiana nie jest potrzebna, już dziś dopuszcza się odebranie takiego oświadczenia. Całkowicie zbędne jest nadawanie temu rygoru odpowiedzialności karnej. Strona najczęściej nie ma wiedzy na temat planów uproszczonych, wiedzę taką mają w zasadzie tylko starostowie i nadleśniczy (a i to nie zawsze). Są też duże trudności ze znalezieniem tej informacji na stronach internetowych starostw lub Lasów Państwowych - twierdzi.
Jacek Kosiński, adwokat, z Kancelarii Prawnej Adwokaci i Radcowie Prawni uważa wręcz, że ze względu na ryzyko nieważności umowy sprzedaży nieruchomości po wejściu noweli i tak powinno się występować o zaświadczenie do starosty.
Natomiast w opinii Macieja Obrębskiego, adwokata,, partnera w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie, rozwiązanie nie byłoby takie złe, gdyby nie ryzyko nieważności umowy. - Zmiana ta to niewątpliwie ułatwienie, gdyż nie będzie konieczne uzyskiwanie zaświadczeń od starosty. W przypadku gruntów niewątpliwie nierolnych, jest to korzystne rozwiązanie. Jednak nadal obowiązuje art. 37h przewidujący nieważność umowy, gdyby jednak okazało się, że nieruchomość jest objęta planem urządzenia lasu. Tym samym ryzyko, zwłaszcza dla kupującego nadal pozostaje i z jego punktu widzenia bezpieczniejsze będzie mimo wszystko uzyskiwanie zaświadczenia. Co z tego, że sprzedający poniesie odpowiedzialność karną za nieprawdziwe oświadczenie, skoro umowa będzie nieważna - dodaje.
Czytaj więcej: Prawo pierwokupu i prawo wykupu w świetle ustawy o lasach >>>
Mieszkanie to nie las - może warto to przesądzić?
Prawnicy uważają, że w ustawie o lasach warto byłoby usunąć wątpliwości, związane z jej stosowaniem. - W szczególności powinno się jednoznacznie potwierdzić, że prawa pierwokupu nie stosuje się do nieruchomości lokalowych, nawet gdy wraz z ich zbyciem dochodzi do przeniesienia udziałów w okolicznych gruntach leśnych (jako prawami związanymi i podporządkowanymi głównemu przedmiotowi obrotu – lokalom), do sprzedaży gruntu stanowiącego przedmiot użytkowania wieczystego, a także do sprzedaży gruntu w ramach zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części - proponuje mec. Gliński
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.