Nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest nieruchomość rolna o której mowa w art. 46(1) k.c., z wyłączeniem nieruchomości położonych w obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1). Taka definicja oznacza, że musi istnieć możliwość wykorzystania gruntu do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie np. w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej albo ogrodniczej. Nie ma natomiast znaczenia czy taka nieruchomość jest faktycznie w ten sposób wykorzystywana albo czy jest zabudowana.

Sprawdź: Czy działka gruntowa o pow. 0.6200 ha składająca się z gruntów rolnych o powierzchni 0,4400 ha, a pozostała część jako tereny budowlane i droga jest działka rolną? >

Pojemne pojęcie nieruchomości rolnej

Pod przepisy ustawy podlegają nieruchomości zaniedbane (np. nieużytek, ugór), które mogą być wykorzystana rolniczo, jak też nieruchomości aktualnie zagospodarowane w inny sposób i wykorzystywana np. dla celów handlowo-usługowych. Może się zatem zdarzyć, że nieruchomość będzie traktowana jako rolna, choć zbywca oceniał, iż zbywany grunt pozbawiony jest rolniczych możliwości produkcyjnych. Jeżeli dla danego obszaru istnieje plan miejscowy, to on rozstrzyga o przeznaczeniu nieruchomości, która się na nim znajduje. Wystarczy jednak, aby część nieruchomości nie została objęta planem wyznaczającym cel poza rolny (niezależnie od wielkości tej części), a cała nieruchomość zostanie uznana za rolną.

W praktyce poważne trudności sprawia kwalifikowanie nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu tj. gdy tylko część z niej ma przeznaczenie rolne. Według dominującego stanowiska takie nieruchomości należy uznawać w całości za nieruchomości rolne. Brak planu oznacza, że nabywca musi sięgnąć do innych dokumentów, aby wykazać przeznaczenie gruntów np. danych z ewidencji gruntów i budynków, decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. W sytuacji, gdy nieruchomość nie ma charakteru rolnego, zapisu planu miejscowego niczego tutaj nie zmienią i nieruchomość wyłączona będzie spod reżimu działania ustawy.

Niektóre nieruchomości rolne nie podlegają przepisom ustawy. Chodzi tutaj m.in. o grunty o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha; nieruchomości będące drogami wewnętrznymi oraz wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, jak też grunty położone w granicach administracyjnych miast jeżeli w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej albo inwestycji towarzyszącej albo zbycie następuje w celu realizacji takiej inwestycji (art. 1b ustawy).

 

Nabywcą może być wyłącznie rolnik indywidualny

Nabywcą nieruchomości rolnej na podstawie umowie sprzedaży, darowizny, zamiany, dożywocia albo innej umowy rzeczowej przenoszącej prawo na nabywcę może być wyłącznie rolnik indywidualny. Za rolnika indywidualnego ustawa uważa osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze, zamieszkałą co najmniej od 5 lat w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo (art. 6 ust. 1 i 2 ustawy). Nie ma wymogu by rolnikiem był obywatel polski.

Wprawdzie wiek rolnika również nie znaczenia, ale ustawa wprowadziła wymóg osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat po nabyciu nieruchomości. Rolnikiem indywidualnym – stosownie do okoliczności – może być osoba, która nabyła uprawnienia emerytalne albo jest rencistą. Co ważne, nabywcą może być przy tym wyłącznie rolnik - producent rolny, a więc taki który prowadzi działalność wytwórczą w rolnictwie i zbywa produkty rolne osobom trzecim.

Czytaj w LEX: Sondej Marek Zbigniew, Obrót nieruchomościami rolnymi w praktyce notarialnej i wieczystoksięgowej >

W przypadku wymogu maksymalnej powierzchni, chodzi wyłącznie o użytki rolne tj. grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami. Użytki rolne nie są tożsame z nieruchomościami rolnymi, które mogą składać się również z innych użytków np. gruntów przemysłowych.

Sprawdź w LEX:

Co oznacza "posiadanie gospodarstwa rolnego"? >

Jak sprzedać deweloperowi działkę rolną o powierzchni 9 ha, klasa gleby od IV do VI? >

 

Nabycie nieruchomości rolnej do majątku wspólnego

Nabycie nieruchomości rolnej do majątku wspólnego wymaga by chociaż jeden z małżonków miał status rolnika indywidualnego. Sposób ustalania powyższych przesłanek przez notariusza i sąd wieczystoksięgowy precyzują przepisy rozporządzenia w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą). W przypadku gdy nieruchomość rolną nabywa kilka osób (w udziałach albo przez spółkę cywilną), każdej z nich powinien przysługiwać status rolnika indywidualnego. Nieruchomości rolnej nie mogą zatem nabyć ani osoba prawna ani jednostka organizacyjna.

Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) może wyrazić zgodę na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę spoza grupy uprawnionych do nabycia. O zgodę należy wystąpić przez zawarciem umowy.

Zobacz procedurę w LEX: Tetera-Jankowska Maria, Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze lub nieleśne >

Wyjątkowo nieruchomość może nabyć nie-rolnik

W pewnych warunkach nieruchomość rolną może nabyć nie-rolnik albo rolnik ale przekraczając górną granicę powierzchni gospodarstwa rolnego. Chodzi tutaj o nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów; nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha (tj. 0,9999 ha); nabycie w wyniku zniesienia współwłasności (współużytkowania wieczystego), podziału majątku wspólnego po ustaniu (unieważnieniu) małżeństwa oraz działu spadku oraz przez jednostkę samorządu terytorialnego albo skarb państwa.

  

Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz

Tomasz Czech

Sprawdź  

Prawo pierwokupu dzierżawcy i KOWR

Dzierżawcy nieruchomości rolnej oraz KOWR przysługuje prawo pierwokupu. Powstanie ustawowego prawa pierwokupu zależy wyłącznie od obiektywnego ziszczenia się ustawowych przesłanek objętych treścią art. 3 ust. 4 ustawy. Prawa pierwokupu dzierżawcy oraz KOWR mają charakter sekwencyjny tzn. wykonanie prawa pierwokupu przez wcześniej uprawnionego uniemożliwia skorzystanie z niego kolejnemu uprawnionemu.

Zobacz wzory dokumentów:

 

Nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego

Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście (art. 2b ust. 1 ustawy). W tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Przeczytaj także: Zwolnienie przedmiotowe w PIT przy sprzedaży działki rolnej nie takie oczywiste

Zakaz zbywania nabytej nieruchomości i oddawania jej w posiadanie

Zakaz powstaje jedynie w przypadku, gdy dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej i nie występuje żaden z wyjątków przewidzianych w przepisach szczególnych. Zabronione jest dokonanie czynności prawnej, na podstawie której dojdzie do przeniesienia własności (udziału we współwłasności, użytkowania wieczystego, udziału we współużytkowaniu wieczystym) takiej nieruchomości na inną osobę. Zakaz ten obwarowany jest sankcją nieważności.

Sprawdź w LEX: