Czy zarządca nieruchomości może dowolnie zmieniać kolorystykę budynku wielomieszkaniowego?
W nowym bloku mieszkalnym na parterze pomieszczenia wynajmuję sklep. Wandale zrobili graffiti i oszpecili mury. Cześć murów obok sklepu, została pomalowana na jaskrawy kolor, co mocno kontrastuje z resztą budynku.

W przypadku, gdy obiekt budowlany oszpeca otoczenie możliwe jest nakazanie jego właścicielowi lub zarządcy wykonania określonych obowiązków przez organ nadzoru budowlanego.
Prawo budowlane początkowo kładło duży nacisk na kwestie związane z wyglądem zewnętrznym obiektu budowlanego, w tym kolorystyką jego elewacji bądź dachu. Art. 1 ust. 4 pkt 8 ustawy z dnia 31 stycznia 1961 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 1961 r. Nr 7, poz. 46 - pr. bud. 1961) definiował pojęcie remontu, przez które rozumiano wykonywanie robót budowlanych w istniejących obiektach budowlanych, z wyjątkiem robót dotyczących bieżącej konserwacji tych obiektów, polegających na dokonywaniu drobnych napraw, konserwacji i malowania elementów budowlanych oraz instalacyjnych obiektu, nie powodujących zmiany ich konstrukcji, przeznaczenia lub wyglądu zewnętrznego obiektu budowlanego. Z przytoczonej definicji wynikało, że malowanie elewacji budynku należało kwalifikować jako remont tego budynku. Przepisy ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 1974 r. Nr 38, poz. 229 - pr. bud. 1974) z kolei nie przewidywały definicji legalnej remontu. Niemniej w orzecznictwie przyjmuje się, że nie ma podstaw do wniosku, że pojęcie remontu uległo zmianie [por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 4 lipca 2007 r., sygn. II SA/Sz 526/07]. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm. - pr. bud.) w swoim pierwotnym brzmieniu przewidywała art. 4, zgodnie z którym obiekt budowlany i związane z nim urządzenia należy projektować w sposób zapewniający formę architektoniczną dostosowaną do krajobrazu i otaczającej zabudowy. Pomimo jednakże obowiązywania tej normy w orzecznictwie sądowym wskazuje się, że przepis ten miał charakter postulatywny i nie mógł stanowić samodzielnej podstawy prawnej uzależnienia użytkowania obiektu od wykonania określonych robót. W związku z tym organy administracji architektoniczno-budowlanej nie są uprawnione do wydania nakazu "zharmonizowania wyrzutni zużytego powietrza z istniejącą architekturą poprzez jej: obudowę w kolorze identycznym z kolorem elewacji budynku" [por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 26 maja 2004 r., sygn. II SA/Po 456/02]. Ponadto art. 29 ust. 2 pkt 1 pr. bud. stanowił, że pozwolenia na budowę nie wymaga wykonanie robót budowlanych, polegających na remoncie istniejących obiektów budowlanych, z wyjątkiem obiektów zabytkowych, jeżeli nie obejmuje on zmiany lub wymiany elementów konstrukcyjnych obiektu i instalacji gazowych albo zabezpieczenia przed wpływami eksploatacji górniczej lub powodzią, a także nie wpływa na zmianę wyglądu w odniesieniu do otaczającej zabudowy na terenie miast. W oparciu o tą regulację Naczelny Sąd Administracyjny sformułował następujący pogląd: "Nie każde roboty budowlane polegające na odnawianiu, malowaniu ścian zewnętrznych obiektu budowlanego będą miały wpływ na zmianę wyglądu obiektu w odniesieniu do otaczającej zabudowy i w związku z tym będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Kwalifikacja przyjęta w tym przepisie jest kwestią ocenną, wynikającą z konkretnych warunków, opartą na doznaniach wzrokowych i wrażliwości estetycznej osób oceniających." [por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 września 1999 r., sygn. IV SA 1530/97, LEX nr 47837].
Odnoszące się do wskazanych przepisów powyższe rozważania, o ile mogły mieć wpływ na wygląd obiektu budowlanego, przestały być aktualne w związku z uchyleniem dotychczasowej treści art. 4 i art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Nastąpiło to z dniem 11 lipca 2003 r., w którym weszła życie ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 718 z późn. zm.). Brak jest więc podstaw do narzucania inwestorowi przez organ administracji architektoniczno-budowlanej kolorystyki elewacji obiektu budowlanego.
Kwestie związane z estetyką obiektu budowlanego mogą ewentualnie podlegać postanowieniom art. 66 ust. 1 pkt 4 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia właściwy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Ustalenia i wykazania przez wskazany organ wymaga w takiej sytuacji istnienie stanu oszpecenia otoczenia. Przeprowadzone musiałoby zostać postępowanie dowodowe zmierzające do ustalenia, w jakim otoczeniu znajduje się obiekt budowlany, czy jest eksponowany w terenie, na którym się znajduje itp. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie próbował zdefiniować pojęcie oszpecenia obiektu budowlanego, niemniej zaistnienie tej okoliczności należy oceniać w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego. Według NSA oszpecenie otoczenia powinno być spowodowane usterką samego obiektu budowlanego [por. wyrok NSA z dnia 22 czerwca 2001 r., sygn. IV SA 1103/99, LEX nr 53388], albo jest przejawem skrajnych zaniedbań w estetyce obiektu, przy uwzględnieniu otoczenia [por. wyrok NSA z dnia 19 listopada 2003 r., SA/Sz 2255/2001]. W innym orzeczeniu NSA stwierdził, iż przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu o otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka [por. wyrok NSA z dnia 5 czerwca 2002 r., SA/Rz 77/2002]. Rodzaj nałożonych obowiązków będzie każdorazowo zależał od skali i formy stwierdzonych nieprawidłowości, przy czym granicę będzie wyznaczać wykładania celowościowa art. 66 ustawy Prawo budowlane [por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 14 lutego 2006 r., sygn. II SA/Bk 856/05, LEX nr 308209]. W ocenie udzielającego odpowiedzi na pytanie wykładnia powyższa raczej nie przemawia za możliwością wydania stosownego nakazu wobec właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, którego kolorystyka narusza wrażenia estetyczne innych osób, szczególnie że nie jest to usterka obiektu budowlanego, aczkolwiek wszystko zależy od konkretnego stanu faktycznego.