W nowym budynku na parterze pomieszczenia wynajmuje sklep. Wandale zrobili graffiti i oszpecili mury. Cześć murów obok sklepu, została pomalowana na jaskrawy kolor, co mocno kontrastuje z resztą budynku. Czy zarządca nieruchomości może dowolnie zmieniać kolorystykę bloku? Takie pytanie przesłał czytelnik do Prawo.pl. 

Okazuje się, że ani prawo cywilne, ani administracyjne nie określa środków, dzięki którym można zmusić zarządcę nieruchomości do zmiany koloru ściany, gdy mocno kontrastuje z resztą budynku. Tym niemniej, gdy swym wyglądem blok oszpeca otoczenie,  powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może nakazać przemalowanie. W nie każdym jednak przypadku.

Czytaj też: Lokal samodzielny, czyli jaki?

Malowanie to czynność zwykłego zarządu

Malowanie ścian to czynność zwykłego zarządu, którą zarządca nieruchomości może wykonać samodzielnie, ponieważ są to czynności dotyczące utrzymania nieruchomości w niepogorszonym stanie. Zarząd nie potrzebuje więc zgody właścicieli lokali, by pomalować budynek. 

Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej: „uwl”) zarząd może podejmować czynności zwykłego zarządu samodzielnie. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 2 marca 2023 r. wskazuje, że czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Nie ma legalnej definicji czynności zwykłego zarządu, niemniej jednak będą to zarówno wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku, w tym związane z drobniejszymi remontami i konserwacją (np. malowaniem ścian). Z kolei czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną to czynności obejmujące m.in. modernizację i większy remont, nadbudowę i przebudowę, podział nieruchomości, łączenie lokali i  wymagające zgody większości właścicieli lokali, (art. 23 uwl) lub zgody wszystkich właścicieli, jeżeli przepis szczególny tak stanowi. Ponadto pełnomocnictwa do zawarcia umowy danego rodzaju, sporządzonego w formie prawem przewidzianej. Przykładowe wyliczenie tych czynności zawiera art. 22 ust. 3 uwl. 

 

Własność lokali. Komentarz

Hubert Izdebski

Sprawdź  

Malowanie to też konserwacja

Malowanie budynku zalicza się do bieżącej konserwacji, nie jest to bowiem remont w rozumieniu prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 8 prawa budowlanego (pb) przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Nie ma natomiast definicji bieżącej konserwacji. Dlatego trzeba posiłkować się orzecznictwem. 

WSA w Bydgoszczy w wyroku z 25 lutego 2020 r., wskazuje, że przez pojęcie bieżącej konserwacji należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót nie polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu. Tak więc bieżącą konserwacją będą prace budowlane wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż roboty budowlane określone jako remont (sygnatura akt II SA/Bd 941/19).

Malowanie ścian (jako bieżąca konserwacja) nie jest uzależnione więc od uzyskania ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. 

Nadzór budowlany może kazać przemalować

Jedyny przepis prawa budowlanego potencjalnie umożliwiający ingerencję nadzoru budowlanego w kolor budynku, to art. 66 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego. Zgodnie z nim, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Stwierdzenie przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego zaistnienia takiej przesłanki i w konsekwencji nałożenie obowiązku usunięcia wskazanych nieprawidłowości, musiałoby zostać poprzedzone postępowaniem dowodowym. Jednakże należy mieć na uwadze, że NSA w Szczecinie w wyroku z 19 listopada 2003 r. wskazuje, że przesłanka do wydania decyzji na podstawie art. 66 pkt 2 odnosi się do skrajnych zaniedbań w estetyce obiektu przy uwzględnieniu otoczenia (sygnatura akt: SA/Sz 2255/01).

Dotychczasowe orzecznictwo sądów administracyjnych przychyla się więc do ochrony uprawnień właścicielskich i definiuje pojęcie oszpecenia otoczenia w wąski sposób. Nie można jednak zapominać, że organy są obowiązane do każdorazowej indywidualnej oceny zaistnienia przesłanki, istnieje zatem możliwość, że w konkretnej sytuacji, po dogłębnej analizie całokształtu stanu faktycznego, PINB nakaże obowiązek usunięcia stwierdzonej nieprawidłowości.

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.