Lokal samodzielny, czyli jaki?

Lokal musi być samodzielny, jeżeli ma być ustanowione do niego odrębne prawo własności. "Samodzielność" oznacza, że właściciel i inne osoby przede wszystkim mają swobodny dostęp do mieszkania np. z klatki schodowej lub korytarza a także korzystają z niego zgodnie z jego funkcją.

Lokal można wyodrębnić jedynie wtedy, gdy jest on samodzielny w rozumieniu ustawy o własności lokali (dalej: „u.w.l.”). Dokumentem potwierdzającym jest zaświadczenie wydane przez starostę. Jest ono bardzo ważne. Wyodrębnienie lokalu bez zaświadczenia może być podważone. 

Czytaj też: Garaż bez pozwolenia czy na zgłoszenie, od czego to zależy?

Wymogi techniczne

Definicję lokalu samodzielnego wprowadza u.w.l. Zgodnie z nią, żeby lokal mógł być uznany za samodzielny, musi spełniać następujące przesłanki:

• powinien być funkcjonalną, samodzielną całością,
• w obrębie budynku powinna być wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Mówi o tym art. 2 ust. 2 u.w.l. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Samodzielnym lokalem będzie nie tylko mieszkanie, ale też lokal przeznaczony na inne cele.  W orzecznictwie wskazuje się również, że lokal będzie posiadał cechę samodzielności, jeżeli korzystanie z niego nie będzie się wiązało z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu (wyrok WSA w Poznaniu z 14 września 2023 r., IV SA/Po 465/23, LEX nr 3610017). Ponadto samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów (wyrok WSA w Gdańsku z 11 grudnia .2008 r., III SA/Gd 213/08, LEX nr 477247).

Zgodnie z miejscowym planem

Aby było możliwe ustanowienie odrębnej własności, lokal musi także spełniać wymagania typowo formalne. Zgodnie z art. 2 ust. 1a u.w.l. musi być ono zgodne z ustaleniami:

• miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
• decyzji o warunkach zabudowy albo
• uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu musi także nastąpić zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Zaświadczenie to podstawa

Spełnienie wymienionych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 u.w.l.).

Zgodnie ze stanowiskiem NSA wyrażonym w wyroku z 8 lutego 2012 r. starosta wydający zaświadczenie przy ocenie spełniania przez lokal wymagań potrzebnych do uznania go za lokal samodzielny, nie będzie mógł posługiwać się przepisami prawa budowlanego (I OSK 1653/11). Z kolei z wyroku SN z 2 kwietnia .2017 r. oceny, czy dany lokal jest samodzielnym budynkiem mieszkalnym dokonuje się w oparciu o dokumentację techniczną lokalu (II CSK 719/16).
Po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa musi być przy tym dokonana w formie aktu notarialnego, a także by do wyodrębnienia własności lokalu doszło, potrzebny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 1-2 u.w.l.). Z powodu ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia, organ gminy może nas pozwać.